La Cour administrative d’appel de Paris, par un arrêt rendu le 3 octobre 2025, précise le régime fiscal applicable à la cession d’usufruit temporaire de parts sociales. Un contribuable et son associée ont cédé l’usufruit de parts d’une société civile immobilière à une société par actions simplifiée pour une durée de quinze ans. Le cédant a déclaré cette opération sous le régime des plus-values immobilières des particuliers, tandis que l’administration fiscale a requalifié le produit en revenus fonciers. Saisi par le contribuable, le tribunal administratif de Melun a prononcé la décharge des impositions supplémentaires et des pénalités pour manquement délibéré le 20 avril 2023. Le ministre a alors interjeté appel devant la juridiction supérieure afin de rétablir les cotisations initiales en contestant la valeur vénale retenue lors de la transaction. La question posée au juge administratif porte sur la catégorie d’imposition d’une telle cession et sur la validité de la méthode d’évaluation retenue par les services vérificateurs. La Cour confirme l’imposabilité dans la catégorie des revenus fonciers tout en censurant la méthode d’évaluation administrative au profit d’une analyse fondée sur les distributions prévisionnelles.
**I. L’assujettissement du produit de cession à la catégorie des revenus fonciers**
**A. L’application impérative du régime des revenus catégoriels**
L’arrêt énonce que le produit de la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire est imposable selon les règles de l’article 13 du code général des impôts. « Le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire […] est imposable au nom du cédant […] dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache […] le bénéfice ou revenu procuré ». Les parts sociales cédées appartenaient à une structure non soumise à l’impôt sur les sociétés dont les revenus sont qualifiés de fonciers en raison de son activité. Cette qualification juridique exclut l’application du régime des plus-values immobilières des particuliers et impose une taxation immédiate dans la catégorie des revenus fonciers pour le cédant.
**B. La neutralisation de la double imposition par le mécanisme de la compensation**
Le juge administratif relève que le contribuable a déjà acquitté un impôt sur la plus-value lors de la publication de l’acte authentique de cession des parts. Une double imposition est ainsi constatée puisque l’administration réclame une nouvelle contribution au titre des revenus fonciers pour la même opération financière réalisée en 2015. La Cour fait droit à la demande de compensation présentée par le requérant en vertu des dispositions protectrices de l’article L. 205 du livre des procédures fiscales. Le montant déjà versé au Trésor public vient donc s’imputer sur les rehaussements validés par la juridiction d’appel pour garantir l’équité de la charge fiscale globale.
**II. Le contrôle juridictionnel de l’évaluation de l’usufruit et des pénalités**
**A. La primauté de la méthode d’évaluation par les distributions prévisionnelles**
L’administration fiscale a tenté de réévaluer l’usufruit cédé en combinant des méthodes mathématiques et de productivité pour contester le prix stipulé entre les parties contractantes. Le juge rejette cette approche en soulignant que l’usufruitier n’a droit qu’aux dividendes distribués conformément aux principes fondamentaux définis par le code civil en la matière. « L’évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles ». Il convient alors de déduire les charges financières de la société, notamment les remboursements d’emprunts, pour fixer une valeur vénale proche de la réalité économique du bien.
**B. L’exigence de preuve de l’intention délibérée pour l’application des majorations**
Le ministre n’apporte pas la preuve nécessaire du caractère délibéré de l’omission déclarative pour justifier l’application d’une majoration de quarante pour cent de l’impôt dû. La simple existence d’une communauté d’intérêts entre le cédant et la société cessionnaire ne suffit pas à établir une intention de se soustraire à l’obligation fiscale. La décharge des pénalités permet au contribuable de bénéficier à nouveau de l’imputation de ses déficits fonciers antérieurs sur le revenu global soumis à l’imposition supplémentaire. La Cour réforme le jugement initial en prononçant une réduction des cotisations au lieu d’une décharge totale suite à la validation partielle du redressement sur le fond.