La Cour administrative d’appel de Marseille, le 6 octobre 2025, statue sur la déductibilité de travaux effectués par une société sur des biens préalablement cédés.
Une société immobilière a vendu trois lots d’un immeuble à la fille de son ayant droit avant d’y réaliser d’importants aménagements à ses frais.
L’administration a réintégré ces dépenses dans les résultats au motif qu’elles ne relevaient pas d’une gestion commerciale normale de la part de l’entreprise.
Le tribunal administratif de Marseille a confirmé ce redressement par un jugement rendu le 19 avril 2024 dont la société requérante demande aujourd’hui l’annulation.
La requérante invoque la nécessité de respecter un permis de construire global et la possibilité d’amortir des constructions édifiées sur le sol d’autrui.
La question posée consiste à savoir si le financement de travaux luxueux sur des biens appartenant à un tiers constitue un acte anormal de gestion.
La cour rejette la requête en estimant que l’intérêt de la société n’est pas établi face à l’avantage manifestement consenti à une personne liée.
L’analyse du raisonnement des juges impose d’étudier la preuve de l’acte anormal de gestion avant d’envisager le rejet des justifications liées aux travaux.
I. La démonstration de l’anormalité de la gestion par l’administration
A. La preuve d’un acte dépourvu d’intérêt pour l’entreprise
Les juges rappellent que « le bénéfice net est établi sous déduction des charges supportées dans l’intérêt de l’entreprise » conformément au code général des impôts. L’administration fiscale doit démontrer que la dépense est étrangère à une gestion commerciale normale pour remettre en cause la déductibilité des charges ou des amortissements. Elle relève ici que les travaux portent sur des lots sortis de l’actif social dont l’entreprise a perdu la maîtrise des avantages et des risques. Le financement d’équipements somptuaires comme un hammam ou des salles d’eau en marbre ne présente aucune contrepartie directe pour l’activité de l’entité bailleresse.
B. L’influence de la communauté d’intérêts sur la preuve de l’anormalité
L’existence d’une « étroite communauté d’intérêts entre la société et la bénéficiaire finale des travaux entrepris » facilite grandement la démonstration de l’anormalité par les services fiscaux. La cessionnaire des lots est la fille de l’unique associé de la structure possédant l’intégralité du capital de la société ayant financé les rénovations litigieuses. Cette proximité familiale renforce la présomption d’un acte libéral qui détourne les ressources sociales vers le patrimoine privé d’un membre de la famille des associés. La preuve du défaut d’intérêt social est apportée en soulignant l’absence totale de bénéfice économique futur pour l’entité ayant supporté l’ensemble des coûts.
La recherche du défaut d’intérêt social permet ensuite de comprendre le rejet des arguments techniques soulevés par la partie requérante lors de l’instance d’appel.
II. L’inefficacité des justifications techniques face à l’avantage consenti
A. L’insuffisance des justifications liées aux contraintes d’urbanisme
La société tente de justifier les dépenses par l’obligation de se conformer à un permis de construire obtenu avant la vente partielle de son ensemble immobilier. Les magistrats estiment toutefois que la requérante n’apporte aucune explication sur les raisons de la séparation des lots avant l’exécution des travaux initialement planifiés. L’argument fondé sur le caractère indissociable des aménagements est écarté faute de preuves concrètes sur l’impossibilité de demander un permis de construire modificatif après cession. La cour juge que les éléments versés au dossier ne permettent pas d’accréditer la vraisemblance d’une contrainte juridique imposant ces dépenses sur le bien d’autrui.
B. Le caractère non déductible d’un avantage consenti sans contrepartie directe
Le régime des constructions sur sol d’autrui permet normalement l’amortissement sur la durée d’utilisation mais il reste toujours subordonné à l’absence de gestion anormale. La réalisation d’équipements de confort sans lien avec l’objet social de gestion immobilière classique caractérise un avantage injustifié au profit de la propriétaire des lots. « L’administration doit être regardée comme démontrant que la société n’a pas agi dans son propre intérêt » en finançant des prestations n’apportant aucune plus-value. Le rejet de l’appel confirme la primauté de l’intérêt social sur les stratégies d’optimisation fiscale favorisant indûment les proches des associés de structures sociétaires.