La Cour administrative d’appel de Bordeaux a rendu, le 9 octobre 2025, une décision précisant les critères d’exonération de la plus-value lors d’une vente immobilière. Un contribuable avait acquis une villa puis un appartement, avant de revendre ce dernier en le déclarant comme étant sa résidence principale habituelle et effective. L’administration fiscale a remis en cause cette qualification suite à un contrôle sur pièces, assujettissant l’intéressé à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu. Le tribunal administratif de Pau ayant rejeté sa demande de décharge le 23 février 2023, le requérant a alors interjeté appel devant la juridiction bordelaise. La question posée aux juges consistait à déterminer si l’occupation alléguée présentait un caractère suffisamment stable pour justifier le bénéfice de l’avantage fiscal sollicité. La Cour rejette la requête en soulignant l’absence de preuves matérielles convaincantes concernant la réalité du séjour du propriétaire dans les lieux au jour de la cession. L’analyse de cette solution impose d’étudier la définition rigoureuse de la résidence habituelle avant d’aborder les modalités d’appréciation souveraine des éléments de preuve fournis.
I. La définition rigoureuse de la résidence habituelle et effective
A. Le cadre légal de l’exonération des plus-values immobilières
Selon l’article 150 U du code général des impôts, l’imposition ne s’applique pas aux immeubles « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ». La juridiction précise ici que sont considérés comme tels « les immeubles qui constituent la résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession » du bien concerné. Cette exigence cumulative impose au contribuable de démontrer une occupation réelle et permanente du logement, excluant ainsi les simples résidences d’agrément ou de passage ponctuel.
B. L’insuffisance des motifs de déménagement invoqués par le requérant
Le contribuable invoquait la dangerosité du terrain de sa villa précédente pour justifier son installation dans l’appartement, malgré la connaissance préalable des risques géologiques majeurs. Le juge relève qu’il ne résulte pas de l’instruction « qu’un évènement spécifique justifiant le déménagement » pour des raisons de sécurité se soit produit durant cette période. L’argumentation liée à la vacance de l’appartement suite au décès d’une locataire ne suffit pas non plus à établir la réalité d’une nouvelle résidence principale. Cette recherche de la volonté réelle du contribuable introduit naturellement l’examen des éléments matériels produits pour attester de l’occupation effective des locaux d’habitation.
II. L’appréciation souveraine de la réalité de l’occupation des lieux
A. La force probante des données de consommation énergétique
L’administration a utilisé son droit de communication pour comparer les consommations d’électricité et de gaz entre la villa d’origine et l’appartement objet du litige. Les magistrats notent que la consommation électrique à la villa « est restée stable » tandis que celle de l’appartement ne correspondait pas aux besoins d’une famille. La faiblesse des relevés énergétiques constitue un indice matériel déterminant qui permet de renverser les simples déclarations intentionnelles effectuées par le propriétaire auprès des services.
B. L’absence de faisceau d’indices administratifs et matériels concordants
Le contribuable n’a pas signalé son changement d’adresse aux organismes bancaires ni aux services de distribution d’eau, limitant ses démarches à la seule sphère fiscale. En outre, un rapport d’expertise indiquait que le logement était en mauvais état, rendant peu crédible l’installation immédiate d’un foyer composé de plusieurs enfants mineurs. Les attestations de voisinage et les contraventions produites sont jugées insuffisantes pour établir une « résidence habituelle et effective durant la période considérée » par le juge d’appel. La Cour administrative d’appel de Bordeaux confirme ainsi que l’absence de preuves matérielles objectives et concordantes justifie pleinement la remise en cause de l’exonération fiscale.