Par une décision rendue le 8 octobre 2025, le Conseil d’Etat précise les modalités d’évaluation de l’actif pour la qualification de société à prépondérance immobilière. Cette question détermine le régime fiscal applicable aux provisions pour dépréciation des titres de participation constituées par une société mère au sein d’un groupe.
À la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale a remis en cause la déductibilité de provisions constituées par une filiale d’un groupe fiscalement intégré. Des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés ont été mises en recouvrement au nom de la société mère pour les exercices clos entre 2011 et 2014.
Le tribunal administratif de Paris a rejeté la demande de décharge des impositions supplémentaires par un premier jugement rendu le 16 novembre 2021. La cour administrative d’appel de Paris a ensuite confirmé cette solution par un arrêt en date du 27 février 2024 faisant l’objet du pourvoi.
La société requérante soutient que la filiale concernée revêtait un caractère de société à prépondérance immobilière, rendant la provision déductible au taux de droit commun. Elle critique l’usage exclusif de la valeur comptable des actifs par les juges du fond pour écarter cette qualification juridique au profit de l’administration.
Le problème de droit consiste à savoir si l’administration peut se fonder sur la valeur comptable des titres pour apprécier la prépondérance immobilière malgré une contestation du contribuable. La Haute Juridiction censure l’arrêt d’appel pour erreur de droit et rappelle la nécessité de prendre en compte la valeur réelle des éléments de l’actif.
**I. La primauté de la valeur réelle dans la qualification de société à prépondérance immobilière**
**A. Le cadre fiscal dérogatoire des provisions pour dépréciation**
Le code général des impôts prévoit que les provisions pour dépréciation des titres de participation sont normalement soumises au régime des moins-values à long terme. Cependant, les provisions afférentes aux titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont déductibles au taux de droit commun lors de leur constitution.
La loi définit ces entités comme des sociétés dont l’actif est constitué pour plus de cinquante pour cent de sa valeur par des biens immobiliers. Cette distinction majeure influence directement le résultat imposable de l’entreprise et nécessite une détermination précise de la composition de l’actif de la filiale.
**B. L’exigence d’une évaluation fondée sur la réalité économique**
Le législateur précise que le caractère de société à prépondérance immobilière s’apprécie obligatoirement compte tenu de la « valeur réelle des éléments de l’actif » social concerné. Cette approche impose de s’écarter des écritures purement comptables lorsque celles-ci ne reflètent plus la valeur vénale actuelle des immeubles ou des titres détenus.
Le juge rappelle que cette valeur réelle inclut également les « titres détenus dans d’autres sociétés à prépondérance immobilière non cotées » pour le calcul du ratio. L’analyse de la structure de l’actif doit donc s’appuyer sur des données financières concrètes et actualisées pour satisfaire aux exigences du code général des impôts.
**II. La sanction du recours exclusif à la valeur comptable par les juges du fond**
**A. La présomption de validité de la valeur comptable non contestée**
Le Conseil d’Etat admet que l’administration peut valablement utiliser la valeur comptable des titres en l’absence de toute critique spécifique formulée par le contribuable vérifié. Cette solution pratique évite des expertises complexes et systématiques lorsque la valeur inscrite au bilan ne semble pas manifestement éloignée de la réalité économique.
Le juge énonce ainsi que « l’administration fiscale est fondée à retenir la valeur comptable de ces titres en l’absence de toute argumentation du contribuable » sur ce point. Cette règle établit une forme de présomption simple de correspondance entre les valeurs comptables et les valeurs réelles au profit du service des impôts.
**B. L’erreur de droit résultant de l’omission des éléments de preuve contraires**
La situation change radicalement lorsque le contribuable produit une argumentation précise tendant à démontrer que la valeur réelle s’écarte significativement de la valeur comptable. Dans cette hypothèse, les juges du fond ne peuvent pas ignorer ces éléments pour maintenir la qualification retenue par l’administration lors du redressement.
La cour administrative d’appel de Paris a commis une erreur de droit en refusant d’examiner les preuves apportées par la société concernant la valeur des titres. Le Conseil d’Etat annule donc l’arrêt attaqué et renvoie l’affaire pour que soit enfin débattue la réalité de la prépondérance immobilière de la société.