Le Conseil d’État a rendu une décision le 8 octobre 2025 concernant la taxe forfaitaire sur les cessions de terrains nus devenus constructibles. Ce litige interroge la détermination du redevable au sein d’une société civile immobilière et les modalités d’assiette lors de la vente d’un tènement. Une associée d’une telle structure contestait l’imposition consécutive à la vente d’un bien immobilier dont une fraction seule avait fait l’objet d’un reclassement. Le terrain initialement classé en zone naturelle protégée par le plan d’occupation des sols avait intégré une zone urbaine à la suite d’une modification réglementaire. Le tribunal administratif de Grenoble a rejeté la demande de décharge de l’imposition par un jugement rendu le 30 décembre 2022. La requérante soutient que le juge aurait dû relever d’office son absence de qualité de redevable et conteste la segmentation fiscale de l’unité foncière. La haute assemblée devait ainsi déterminer si l’administration peut isoler une partie d’un terrain global pour l’assujettir de manière autonome à la taxe forfaitaire. Le Conseil d’État rejette le pourvoi en précisant les règles de transparence fiscale et la faculté de l’administration de limiter l’imposition à la fraction constructible.
I. La responsabilité fiscale directe des associés de sociétés civiles
A. La consécration de la transparence fiscale en matière de taxe forfaitaire
Le Conseil d’État rappelle le principe de transparence des sociétés civiles immobilières n’ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux. En application du code général des impôts, l’impôt sur le revenu afférent aux plus-values est dû par les associés présents lors de la cession. La haute juridiction affirme qu’« en cas de cession de biens immobiliers par une société civile immobilière (…), les associés de cette société (…) sont les seuls redevables légaux de cette taxe ». Cette solution assure une cohérence parfaite avec le régime des plus-values immobilières des particuliers dont dépend l’application de cette taxe forfaitaire spécifique. L’associée ne pouvait donc valablement soutenir qu’elle n’était pas la redevable légale de l’imposition établie à proportion de ses droits sociaux détenus. Cette règle de droit s’applique dès lors que la structure juridique cédante relève du régime des sociétés de personnes conformément aux dispositions législatives en vigueur.
B. La limitation du contrôle d’office exercé par le juge administratif
La requérante reprochait au premier juge de n’avoir pas soulevé d’office certains moyens relatifs à sa qualité de contribuable et à la prescription. Le Conseil d’État précise que le moyen tiré de la prescription du droit de reprise de l’administration fiscale n’est pas d’ordre public. Il appartient ainsi au contribuable d’invoquer expressément ce grief devant les juges du fond sous peine de ne pouvoir le soulever utilement par la suite. La décision souligne qu’aucune disposition n’obligeait le tribunal à rechercher d’office si les impositions en litige étaient atteintes par l’extinction du droit de reprise. Le juge administratif respecte ainsi l’équilibre entre ses pouvoirs d’instruction et le principe du caractère contradictoire de la procédure contentieuse. Cette rigueur procédurale impose aux justiciables une vigilance particulière dans l’énoncé de leurs moyens dès la première instance devant les juridictions administratives.
II. La segmentation administrative du terrain lors de l’établissement de l’assiette
A. Le principe de l’unité foncière comme base de l’imposition
La définition d’un terrain constructible au sens de la loi fiscale repose sur son classement par les documents d’urbanisme en zone urbaine ou constructible. Le Conseil d’État pose le principe selon lequel il convient de prendre en compte l’ensemble du terrain nu cédé pour apprécier le champ d’application. La division parcellaire cadastrale reste en principe sans incidence sur la qualification du bien vendu dès lors que l’unité foncière a été rendue constructible. Cette approche vise à simplifier l’application de la taxe en évitant des distinctions artificielles entre les différentes parcelles composant un même ensemble immobilier cédé. Les juges confirment ainsi une lecture objective des documents d’urbanisme pour déterminer le caractère constructible des surfaces faisant l’objet de la transaction financière. La règle de l’unité foncière demeure le principe directeur pour l’examen des conditions d’assujettissement à cette contribution fiscale par les services de l’État.
B. La faculté de taxation restreinte à la seule fraction valorisée
Par dérogation au principe d’unité, la décision reconnaît à l’administration la possibilité de limiter la taxation à la seule fraction du terrain remplissant les conditions. « L’administration conserve toutefois la possibilité de n’établir la taxe qu’à raison de la cession de la seule partie du terrain pour laquelle les conditions (…) sont réunies ». Dans cette affaire, le prix de cession de la partie constructible était manifestement supérieur à celui des autres composantes du bien immobilier vendu. Cette segmentation permet d’éviter l’évasion fiscale tout en garantissant que la taxe ne pèse que sur la plus-value réelle générée par l’urbanisation des parcelles. Le Conseil d’État valide ici une méthode de calcul proportionnée aux enjeux économiques et conforme à l’intention du législateur lors de la création de l’imposition. La solution garantit une application équitable de la loi fiscale en tenant compte de la réalité physique et juridique des terrains faisant l’objet d’une mutation.