Par une décision rendue le 8 octobre 2025, le Conseil d’État précise les conditions d’application de la taxe sur la valeur ajoutée aux baux commerciaux complexes. Une société a fait édifier deux immeubles destinés à l’exploitation d’un village de vacances et au logement de son personnel sur une commune savoyarde. L’administration fiscale a contesté la déduction intégrale de la taxe ayant grevé les travaux en isolant la part relative à l’hébergement des salariés. Le tribunal administratif de Grenoble a rejeté la demande de décharge de la société par un jugement du 28 avril 2022. La cour administrative d’appel de Lyon a confirmé cette solution par un arrêt du 28 décembre 2023 en validant la division des prestations. La Haute juridiction doit déterminer si la location de locaux de service constitue une opération distincte ou une prestation unique soumise globalement à la taxe. Le Conseil d’État annule l’arrêt d’appel en jugeant que l’hébergement du personnel constitue une prestation accessoire ou indissociable de l’activité hôtelière principale. Cette analyse repose sur l’unité économique de l’opération et sur la finalité poursuivie par le preneur lors de la conclusion du bail. Le raisonnement s’articule autour de l’indissociabilité des locaux au sein d’un même immeuble puis sur la qualification de prestation accessoire pour le bâtiment distinct.
**I. L’indissociabilité matérielle et économique des locaux au sein d’un ensemble unique**
Le Conseil d’État censure d’abord l’analyse de la cour administrative d’appel de Lyon concernant les chambres de service situées dans le bâtiment principal. Les juges du fond avaient estimé que ces espaces dédiés au personnel pouvaient faire l’objet d’un sort fiscal autonome par rapport aux zones touristiques.
**A. La reconnaissance d’une finalité économique globale**
La Haute juridiction souligne que « l’ensemble des locaux de l’immeuble » Village de vacances » concourait à la même finalité économique » liée à l’exploitation hôtelière. Cette approche globale s’oppose à une décomposition artificielle des surfaces qui ignorerait la réalité opérationnelle de l’établissement de tourisme. La présence du personnel sur place s’avère indispensable pour assurer les prestations de services attendues par les clients du village de vacances. Les juges relèvent l’absence de faculté de renonciation à ces locaux et l’inexistence d’un loyer distinct dans les stipulations du contrat.
**B. L’impossibilité matérielle d’une division des prestations**
La décision précise que « la location distincte des quelques chambres prévues pour le logement du personnel au sein même de l’immeuble aurait été matériellement impossible ». Cette constatation de fait impose la reconnaissance d’une opération complexe unique ne pouvant être scindée sans altérer la fonctionnalité du système fiscal. En refusant cette qualification, la cour administrative d’appel de Lyon a commis une erreur dans la qualification juridique des faits soumis à son examen. La taxe sur la valeur ajoutée doit donc s’appliquer uniformément à l’intégralité du bâtiment abritant à la fois les vacanciers et les préposés.
**II. L’extension du sort fiscal de la prestation principale au bâtiment accessoire**
Le litige portait également sur un second immeuble intégralement dévolu au logement des salariés et situé à proximité immédiate de la structure principale. Le Conseil d’État applique ici la théorie de la prestation accessoire pour maintenir l’unité du régime fiscal malgré la séparation physique des constructions.
**A. La définition du moyen de bénéficier du service principal**
Le juge administratif rappelle qu’une prestation est accessoire lorsqu’elle constitue « le moyen de bénéficier dans les meilleures conditions du service principal du prestataire ». L’hébergement des employés facilite la gestion du village de vacances et améliore directement la qualité du service rendu à la clientèle touristique séjournant sur place. Cette prestation ne présente pas de finalité autonome pour le preneur mais sert exclusivement l’activité soumise à la taxe sur la valeur ajoutée. Le sort fiscal de l’accessoire suit alors nécessairement celui de l’opération principale sans qu’une exonération partielle ne puisse être valablement opposée.
**B. La valeur marginale de la prestation secondaire comme indice de l’accessoire**
L’arrêt retient un second critère tenant à la valeur respective des prestations pour confirmer l’existence d’une opération économique unique et indivisible. La location du bâtiment dédié au personnel représentait en l’espèce « une part minime dans le loyer total prévu par le bail » commercial. Cet indice financier vient soutenir l’analyse intellectuelle du caractère indissociable des deux immeubles loués dans le cadre d’une même convention de mise à disposition. Le Conseil d’État valide ainsi le droit à déduction intégrale pour la société propriétaire en raison de la taxation globale de la redevance perçue.