Tribunal judiciaire de Rouen, le 16 juin 2025, n°22/02952
Tribunal judiciaire de Rouen, 16 juin 2025. Des acquéreurs d’une maison, achetée par acte authentique le 31 octobre 2017, se plaignent d’infiltrations et d’inondations partielles du garage apparues immédiatement après l’emménagement. Une expertise ordonnée en référé a été déposée le 3 mai 2021. Assignation a été délivrée le 11 juillet 2022. Les demandeurs réclamaient notamment une réduction du prix et des indemnités sur le fondement des vices cachés, subsidiairement le dol. Les défendeurs contestaient l’existence de désordres anormaux et la connaissance du vice, tout en sollicitant des dommages et intérêts pour procédure abusive.
La clause de l’acte précisait que « le vendeur déclare que le garage n’a jamais été inondé depuis qu’il est propriétaire jusqu’à ce jour ». L’expertise a relevé « l’origine de ces désordres est due à une inadaptation des aménagements extérieurs aux abords de la construction en pignon Ouest et façade Nord [sic] provoquant des infiltrations et par fortes pluies des inondations partielles du garage ». Malgré l’absence « d’inondation significative » lors d’une période de suivi, l’expert a constaté « la présence d’une trace d’humidité sur le dallage du garage et des traces d’humidité sur les murs du sous-sol ». La juridiction retient le vice caché et accorde une réduction du prix de 11 990 euros, rejetant les demandes indemnitaires complémentaires et le dol. Elle condamne les défendeurs aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question tranchée tient à l’application des articles 1641 et suivants du code civil à des infiltrations dans un local non habitable, au regard d’une déclaration de non-inondation et d’une clause d’exonération. La décision retient l’existence d’un vice affectant le garage, la connaissance du vendeur, et limite la réparation à la réduction du prix correspondant aux seuls travaux utiles.
I. Les conditions de la garantie des vices cachés reconnues
A. Caractère caché et gravité anormale du désordre Le jugement distingue l’humidité normale d’un sous-sol ancien et les épisodes d’inondations localisées. Il rappelle que les traces d’humidité sont attendues compte tenu des dispositions constructives, mais que les inondations partielles « ne peuvent en revanche pas être qualifiées de normales ». Cette formulation claire circonscrit l’anormalité à un phénomène ponctuel mais répétitif, distinct des simples remontées humides tolérées dans des locaux enterrés.
La preuve s’appuie sur une faisceau d’indices concordants. Photographies, constat d’huissier et attestations corroboraient l’apparition rapide des désordres. L’expertise note qu’« au cours de la période du 1er octobre 2020 au 11 mars 2021, il n’y a pas eu d’inondation significative », mais relève simultanément des traces patentes d’humidité. Le raisonnement retient que l’absence de survenance observée sur une période donnée n’efface ni les épisodes antérieurs ni leur récurrence alléguée et documentée.
B. Connaissance du vice et inefficacité corrélative de la clause La juridiction rattache la connaissance au comportement précontractuel et aux éléments techniques. La déclaration selon laquelle « le garage n’a jamais été inondé » entre en contradiction avec des infiltrations déjà constatées et des démarches antérieures d’étanchéité. Cette contradiction objective assoit la présomption de connaissance, suffisante pour retenir la garantie.
Le jugement articule sobrement sa conclusion: « Il convient donc de faire droit dans son principe à la demande tendant à la garantie du vice par le vendeur ». La solution s’inscrit dans le droit positif, qui neutralise l’exonération en cas de connaissance du vice par le vendeur, sans exiger la démonstration d’une intention frauduleuse. La preuve de la connaissance ressort ici de données matérielles et de la propre déclaration contractuelle.
II. L’étendue mesurée de la réparation et l’écartement du dol
A. Réduction du prix calibrée aux travaux strictement nécessaires La juridiction limite la réduction à 11 990 euros, correspondant au chiffrage expert des travaux destinés à limiter les conséquences des infiltrations pluviales. L’expert souligne que « ces dispositions permettront de limiter la concentration et le volume d’eau au contact des murs enterrés générant des infiltrations récurrentes ». Le choix d’une réduction adossée aux travaux utiles respecte la logique de l’article 1644, qui ajuste le prix à la réalité du vice.
Le périmètre de la réparation est circonscrit par la destination des lieux. Le jugement relève, conformément au rapport, que « comme le rappelle l’expert il s’agit de locaux dits non habitables ». Cette qualification écarte les prétentions excédant la mise en état fonctionnelle du garage. Les coûts liés à l’entretien courant, telle la réparation modique d’une fuite d’eaux usées, sont exclus de la réduction, car supportés par les acquéreurs au titre de la garde normale de l’immeuble.
B. Rejet des préjudices annexes et refus de la qualification dolosive Les demandes de préjudice moral et de jouissance sont écartées faute de preuve d’atteintes spécifiques et durables à la vie quotidienne. La juridiction constate que les habitants ont occupé le bien sans privation majeure, le dommage étant circonscrit au sous-sol. La motivation s’inscrit dans l’exigence classique d’un lien causal objectivé entre vice, usage et trouble réellement subi.
Sur le terrain de l’intention dolosive, la motivation est nette: « La demande sur le fondement des vices cachés ayant été retenue, il n’y a pas lieu d’envisager les demandes subsidiaires au titre du dol ». Le juge précise qu’« il n’est caractérisé en l’espèce aucune intention dolosive », la contradiction entre clause et réalité des désordres ne suffisant pas, isolément, à ériger une manœuvre. Cette prudence distingue la connaissance du vice, opérante pour neutraliser l’exonération, de l’intention de tromper, qui commande des dommages-intérêts autonomes.
La solution présente une portée mesurée. Elle confirme l’opérabilité de la garantie pour des garages anciennement conçus lorsque l’humidité franchit le seuil du normal. Elle encadre la réparation par la destination des locaux et la fonctionnalité des travaux. Elle maintient une frontière exigeante entre connaissance et dol, garantissant l’équilibre des remèdes entre réduction du prix et sanction de la fraude.
Tribunal judiciaire de Rouen, 16 juin 2025. Des acquéreurs d’une maison, achetée par acte authentique le 31 octobre 2017, se plaignent d’infiltrations et d’inondations partielles du garage apparues immédiatement après l’emménagement. Une expertise ordonnée en référé a été déposée le 3 mai 2021. Assignation a été délivrée le 11 juillet 2022. Les demandeurs réclamaient notamment une réduction du prix et des indemnités sur le fondement des vices cachés, subsidiairement le dol. Les défendeurs contestaient l’existence de désordres anormaux et la connaissance du vice, tout en sollicitant des dommages et intérêts pour procédure abusive.
La clause de l’acte précisait que « le vendeur déclare que le garage n’a jamais été inondé depuis qu’il est propriétaire jusqu’à ce jour ». L’expertise a relevé « l’origine de ces désordres est due à une inadaptation des aménagements extérieurs aux abords de la construction en pignon Ouest et façade Nord [sic] provoquant des infiltrations et par fortes pluies des inondations partielles du garage ». Malgré l’absence « d’inondation significative » lors d’une période de suivi, l’expert a constaté « la présence d’une trace d’humidité sur le dallage du garage et des traces d’humidité sur les murs du sous-sol ». La juridiction retient le vice caché et accorde une réduction du prix de 11 990 euros, rejetant les demandes indemnitaires complémentaires et le dol. Elle condamne les défendeurs aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La question tranchée tient à l’application des articles 1641 et suivants du code civil à des infiltrations dans un local non habitable, au regard d’une déclaration de non-inondation et d’une clause d’exonération. La décision retient l’existence d’un vice affectant le garage, la connaissance du vendeur, et limite la réparation à la réduction du prix correspondant aux seuls travaux utiles.
I. Les conditions de la garantie des vices cachés reconnues
A. Caractère caché et gravité anormale du désordre
Le jugement distingue l’humidité normale d’un sous-sol ancien et les épisodes d’inondations localisées. Il rappelle que les traces d’humidité sont attendues compte tenu des dispositions constructives, mais que les inondations partielles « ne peuvent en revanche pas être qualifiées de normales ». Cette formulation claire circonscrit l’anormalité à un phénomène ponctuel mais répétitif, distinct des simples remontées humides tolérées dans des locaux enterrés.
La preuve s’appuie sur une faisceau d’indices concordants. Photographies, constat d’huissier et attestations corroboraient l’apparition rapide des désordres. L’expertise note qu’« au cours de la période du 1er octobre 2020 au 11 mars 2021, il n’y a pas eu d’inondation significative », mais relève simultanément des traces patentes d’humidité. Le raisonnement retient que l’absence de survenance observée sur une période donnée n’efface ni les épisodes antérieurs ni leur récurrence alléguée et documentée.
B. Connaissance du vice et inefficacité corrélative de la clause
La juridiction rattache la connaissance au comportement précontractuel et aux éléments techniques. La déclaration selon laquelle « le garage n’a jamais été inondé » entre en contradiction avec des infiltrations déjà constatées et des démarches antérieures d’étanchéité. Cette contradiction objective assoit la présomption de connaissance, suffisante pour retenir la garantie.
Le jugement articule sobrement sa conclusion: « Il convient donc de faire droit dans son principe à la demande tendant à la garantie du vice par le vendeur ». La solution s’inscrit dans le droit positif, qui neutralise l’exonération en cas de connaissance du vice par le vendeur, sans exiger la démonstration d’une intention frauduleuse. La preuve de la connaissance ressort ici de données matérielles et de la propre déclaration contractuelle.
II. L’étendue mesurée de la réparation et l’écartement du dol
A. Réduction du prix calibrée aux travaux strictement nécessaires
La juridiction limite la réduction à 11 990 euros, correspondant au chiffrage expert des travaux destinés à limiter les conséquences des infiltrations pluviales. L’expert souligne que « ces dispositions permettront de limiter la concentration et le volume d’eau au contact des murs enterrés générant des infiltrations récurrentes ». Le choix d’une réduction adossée aux travaux utiles respecte la logique de l’article 1644, qui ajuste le prix à la réalité du vice.
Le périmètre de la réparation est circonscrit par la destination des lieux. Le jugement relève, conformément au rapport, que « comme le rappelle l’expert il s’agit de locaux dits non habitables ». Cette qualification écarte les prétentions excédant la mise en état fonctionnelle du garage. Les coûts liés à l’entretien courant, telle la réparation modique d’une fuite d’eaux usées, sont exclus de la réduction, car supportés par les acquéreurs au titre de la garde normale de l’immeuble.
B. Rejet des préjudices annexes et refus de la qualification dolosive
Les demandes de préjudice moral et de jouissance sont écartées faute de preuve d’atteintes spécifiques et durables à la vie quotidienne. La juridiction constate que les habitants ont occupé le bien sans privation majeure, le dommage étant circonscrit au sous-sol. La motivation s’inscrit dans l’exigence classique d’un lien causal objectivé entre vice, usage et trouble réellement subi.
Sur le terrain de l’intention dolosive, la motivation est nette: « La demande sur le fondement des vices cachés ayant été retenue, il n’y a pas lieu d’envisager les demandes subsidiaires au titre du dol ». Le juge précise qu’« il n’est caractérisé en l’espèce aucune intention dolosive », la contradiction entre clause et réalité des désordres ne suffisant pas, isolément, à ériger une manœuvre. Cette prudence distingue la connaissance du vice, opérante pour neutraliser l’exonération, de l’intention de tromper, qui commande des dommages-intérêts autonomes.
La solution présente une portée mesurée. Elle confirme l’opérabilité de la garantie pour des garages anciennement conçus lorsque l’humidité franchit le seuil du normal. Elle encadre la réparation par la destination des locaux et la fonctionnalité des travaux. Elle maintient une frontière exigeante entre connaissance et dol, garantissant l’équilibre des remèdes entre réduction du prix et sanction de la fraude.