Tribunal judiciaire de Paris, le 13 juin 2025, n°25/51831
L’ordonnance de référé rendue à Paris le 13 juin 2025 tranche un double contentieux de copropriété et de voisinage dans le cadre de l’article 835 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble assigne la société propriétaire de deux lots commerciaux, lui reprochant l’occupation d’un espace situé devant la vitrine et des nuisances olfactives et sonores liées à une activité de restauration. Il sollicite, sous astreinte, le retrait d’installations placées sur un espace présenté comme commun et la cessation des nuisances, ainsi qu’une indemnité procédurale. La défenderesse ne comparaît pas. Le juge des référés statue au vu des pièces produites, dont un procès-verbal de constat et le règlement de copropriété, et met l’affaire en délibéré avant de rendre sa décision.
Le cadre juridique relève du référé de remise en état, défini par l’article 835, aux termes duquel les juges “peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.” La question posée tient, d’une part, à la qualification d’un espace extérieur comme partie commune justifiant l’ordre de retrait d’installations privées, et, d’autre part, à la possibilité de contraindre en référé le bailleur commercial, non auteur direct des nuisances, à faire cesser un trouble issu de l’exploitation du locataire. Le juge rejette les demandes, faute de preuve de la qualification de partie commune et d’imputabilité directe du trouble au propriétaire bailleur, malgré la constatation d’une violation du règlement.
I – Les conditions du trouble manifestement illicite relatives aux parties communes
A – L’exigence probatoire de la qualification d’une partie commune
Le référé de remise en état suppose une illégalité évidente, caractérisée et imputable, ce qui inclut la démonstration de l’atteinte à une partie commune. Le juge rappelle que, selon une formule classique, “Selon jurisprudence constante, entreposer divers objets et installations dans une partie commune d’un immeuble sans autorisation de l’assemblée générale caractérise un trouble manifestement illicite.” Cette grille n’opère cependant qu’à la condition préalable de prouver la nature commune de l’espace effectivement occupé.
En l’espèce, un constat relate l’installation de tables et chaises sur une portion de trottoir longeant la façade commerciale. Le règlement de copropriété est également versé et rappelle l’affectation des parties communes à l’usage de tous. Pour autant, le juge relève qu’“aucun élément ne permet toutefois d’établir que la portion de trottoir longeant le rez de chaussé est une partie commune de l’immeuble.” L’absence de titre, plan annexé ou décision d’assemblée établissant l’incorporation de cette bande au patrimoine commun prive donc la demande de son fondement probatoire essentiel.
Cette solution illustre la rigueur de l’office du juge des référés, qui requiert une évidence. La frontière domaniale ou privative des abords d’immeuble constitue fréquemment un point de friction. À défaut d’éléments objectifs, la mesure de retrait heurte l’exigence d’immédiateté attachée au trouble manifestement illicite. La rigueur probatoire protège contre un rétablissement précipité d’un état antérieur en l’absence de certitude sur le périmètre commun.
B – L’articulation avec l’autorisation d’assemblée prévue par l’article 25 b) de 1965
La demande s’inscrivait dans le cadre du contrôle des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, soumis à l’autorisation d’assemblée par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. La logique du demandeur tient à l’idée qu’une installation sans vote caractérise l’illicéité manifeste et justifie le retrait sous astreinte. Cette perspective aurait été pertinente si la qualification de l’espace commun avait été établie de manière certaine.
En pratique, la solution rappelle que l’absence d’autorisation ne suffit pas si la nature commune de l’emprise n’est pas démontrée. La règle du vote préalable ne produit ses effets qu’à l’intérieur du périmètre commun. À défaut, la discussion relève alors de l’occupation du domaine public ou d’autorisations administratives, étrangères au présent litige. Le référé ne se substitue ni au bornage des droits réels ni aux procédures destinées à clarifier l’assiette des parties communes.
II – La violation du règlement de copropriété et l’imputation du trouble en contexte locatif
A – Le constat de la violation et la qualification du trouble manifestement illicite
Le second volet du litige porte sur les nuisances olfactives et sonores imputées à l’activité de restauration. Le juge délimite d’emblée le terrain choisi par le demandeur et précise que l’action “ne [repose] pas sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage mais sur l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation des dispositions du règlement de copropriété.” Cette précision conditionne le contrôle opéré en référé.
Le règlement applicable énonce que “les copropriétaires ne pourront faire ou laisser faire aucun travail qui soit de nature à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur…”. Les pièces produites (attestations concordantes et constats) sont jugées suffisantes pour établir des nuisances dans le hall et les appartements. La juridiction retient, par une formule pédagogique, que “Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.” La violation du règlement est donc caractérisée en son principe.
Ce point mérite d’être souligné. Le référé accueille volontiers la preuve simple et actuelle d’une contravention aux clauses du règlement, dès lors que les effets sensibles (odeurs et bruits) se constatent dans les parties communes et les lots privatifs. La qualification d’illicéité manifeste, distincte du trouble anormal de voisinage, permet une réaction rapide sans débat technique disproportionné.
B – L’impossibilité de contraindre le bailleur non auteur direct du trouble
Reste la question de l’imputation et de la mesure utile. Le règlement peut prévoir la responsabilité du copropriétaire à raison des agissements de son locataire, mais l’office du référé exige un auteur identifiable du trouble. Ici, la juridiction admet que le propriétaire est tenu de veiller au respect du règlement par son locataire, tout en refusant de lui imposer la cessation immédiate des nuisances lorsque celles-ci procèdent exclusivement de l’exploitation. Elle énonce, de manière nette, qu’“Elle ne peut dès lors être condamnée à faire cesser les nuisances sonores et olfactives…”.
La solution privilégie une logique d’efficacité et de proportion. Forcer le bailleur à “faire cesser” suppose un pouvoir de maîtrise immédiate sur l’activité en cause, que ne confère pas nécessairement le bail en pratique. Des voies appropriées existent, telles que la mise en demeure du preneur, l’action en résiliation ou la saisine au fond pour injonction à l’exploitant. Le référé, instrument de remise en état, intervient utilement contre l’auteur direct du trouble ou à l’appui de mesures que le débiteur peut exécuter immédiatement.
Cette approche s’inscrit dans un équilibre classique entre l’autonomie contractuelle du bail et l’ordre public de la copropriété. Elle invite les syndicats à cibler l’exploitant lorsque le trouble procède de comportements d’exploitation, ou à assortir leurs demandes contre le bailleur de mesures qu’il a la faculté d’exécuter sans délai (accès aux conduits, travaux spécifiés, consignation). À défaut, l’injonction générale de “faire cesser” excède l’office du référé dès lors que l’auteur matériel du trouble n’est pas celui qu’on assigne.
L’ordonnance de référé rendue à Paris le 13 juin 2025 tranche un double contentieux de copropriété et de voisinage dans le cadre de l’article 835 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble assigne la société propriétaire de deux lots commerciaux, lui reprochant l’occupation d’un espace situé devant la vitrine et des nuisances olfactives et sonores liées à une activité de restauration. Il sollicite, sous astreinte, le retrait d’installations placées sur un espace présenté comme commun et la cessation des nuisances, ainsi qu’une indemnité procédurale. La défenderesse ne comparaît pas. Le juge des référés statue au vu des pièces produites, dont un procès-verbal de constat et le règlement de copropriété, et met l’affaire en délibéré avant de rendre sa décision.
Le cadre juridique relève du référé de remise en état, défini par l’article 835, aux termes duquel les juges “peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.” La question posée tient, d’une part, à la qualification d’un espace extérieur comme partie commune justifiant l’ordre de retrait d’installations privées, et, d’autre part, à la possibilité de contraindre en référé le bailleur commercial, non auteur direct des nuisances, à faire cesser un trouble issu de l’exploitation du locataire. Le juge rejette les demandes, faute de preuve de la qualification de partie commune et d’imputabilité directe du trouble au propriétaire bailleur, malgré la constatation d’une violation du règlement.
I – Les conditions du trouble manifestement illicite relatives aux parties communes
A – L’exigence probatoire de la qualification d’une partie commune
Le référé de remise en état suppose une illégalité évidente, caractérisée et imputable, ce qui inclut la démonstration de l’atteinte à une partie commune. Le juge rappelle que, selon une formule classique, “Selon jurisprudence constante, entreposer divers objets et installations dans une partie commune d’un immeuble sans autorisation de l’assemblée générale caractérise un trouble manifestement illicite.” Cette grille n’opère cependant qu’à la condition préalable de prouver la nature commune de l’espace effectivement occupé.
En l’espèce, un constat relate l’installation de tables et chaises sur une portion de trottoir longeant la façade commerciale. Le règlement de copropriété est également versé et rappelle l’affectation des parties communes à l’usage de tous. Pour autant, le juge relève qu’“aucun élément ne permet toutefois d’établir que la portion de trottoir longeant le rez de chaussé est une partie commune de l’immeuble.” L’absence de titre, plan annexé ou décision d’assemblée établissant l’incorporation de cette bande au patrimoine commun prive donc la demande de son fondement probatoire essentiel.
Cette solution illustre la rigueur de l’office du juge des référés, qui requiert une évidence. La frontière domaniale ou privative des abords d’immeuble constitue fréquemment un point de friction. À défaut d’éléments objectifs, la mesure de retrait heurte l’exigence d’immédiateté attachée au trouble manifestement illicite. La rigueur probatoire protège contre un rétablissement précipité d’un état antérieur en l’absence de certitude sur le périmètre commun.
B – L’articulation avec l’autorisation d’assemblée prévue par l’article 25 b) de 1965
La demande s’inscrivait dans le cadre du contrôle des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, soumis à l’autorisation d’assemblée par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. La logique du demandeur tient à l’idée qu’une installation sans vote caractérise l’illicéité manifeste et justifie le retrait sous astreinte. Cette perspective aurait été pertinente si la qualification de l’espace commun avait été établie de manière certaine.
En pratique, la solution rappelle que l’absence d’autorisation ne suffit pas si la nature commune de l’emprise n’est pas démontrée. La règle du vote préalable ne produit ses effets qu’à l’intérieur du périmètre commun. À défaut, la discussion relève alors de l’occupation du domaine public ou d’autorisations administratives, étrangères au présent litige. Le référé ne se substitue ni au bornage des droits réels ni aux procédures destinées à clarifier l’assiette des parties communes.
II – La violation du règlement de copropriété et l’imputation du trouble en contexte locatif
A – Le constat de la violation et la qualification du trouble manifestement illicite
Le second volet du litige porte sur les nuisances olfactives et sonores imputées à l’activité de restauration. Le juge délimite d’emblée le terrain choisi par le demandeur et précise que l’action “ne [repose] pas sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage mais sur l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation des dispositions du règlement de copropriété.” Cette précision conditionne le contrôle opéré en référé.
Le règlement applicable énonce que “les copropriétaires ne pourront faire ou laisser faire aucun travail qui soit de nature à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur…”. Les pièces produites (attestations concordantes et constats) sont jugées suffisantes pour établir des nuisances dans le hall et les appartements. La juridiction retient, par une formule pédagogique, que “Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.” La violation du règlement est donc caractérisée en son principe.
Ce point mérite d’être souligné. Le référé accueille volontiers la preuve simple et actuelle d’une contravention aux clauses du règlement, dès lors que les effets sensibles (odeurs et bruits) se constatent dans les parties communes et les lots privatifs. La qualification d’illicéité manifeste, distincte du trouble anormal de voisinage, permet une réaction rapide sans débat technique disproportionné.
B – L’impossibilité de contraindre le bailleur non auteur direct du trouble
Reste la question de l’imputation et de la mesure utile. Le règlement peut prévoir la responsabilité du copropriétaire à raison des agissements de son locataire, mais l’office du référé exige un auteur identifiable du trouble. Ici, la juridiction admet que le propriétaire est tenu de veiller au respect du règlement par son locataire, tout en refusant de lui imposer la cessation immédiate des nuisances lorsque celles-ci procèdent exclusivement de l’exploitation. Elle énonce, de manière nette, qu’“Elle ne peut dès lors être condamnée à faire cesser les nuisances sonores et olfactives…”.
La solution privilégie une logique d’efficacité et de proportion. Forcer le bailleur à “faire cesser” suppose un pouvoir de maîtrise immédiate sur l’activité en cause, que ne confère pas nécessairement le bail en pratique. Des voies appropriées existent, telles que la mise en demeure du preneur, l’action en résiliation ou la saisine au fond pour injonction à l’exploitant. Le référé, instrument de remise en état, intervient utilement contre l’auteur direct du trouble ou à l’appui de mesures que le débiteur peut exécuter immédiatement.
Cette approche s’inscrit dans un équilibre classique entre l’autonomie contractuelle du bail et l’ordre public de la copropriété. Elle invite les syndicats à cibler l’exploitant lorsque le trouble procède de comportements d’exploitation, ou à assortir leurs demandes contre le bailleur de mesures qu’il a la faculté d’exécuter sans délai (accès aux conduits, travaux spécifiés, consignation). À défaut, l’injonction générale de “faire cesser” excède l’office du référé dès lors que l’auteur matériel du trouble n’est pas celui qu’on assigne.