Tribunal judiciaire de Paris, le 13 juin 2025, n°25/01493
Rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 13 juin 2025, ce jugement statue, en l’absence du défendeur, sur une action en recouvrement de charges de copropriété, frais nécessaires et dommages-intérêts. Un copropriétaire, déjà condamné à plusieurs reprises, se voit réclamer des sommes au titre des charges et travaux arrêtés entre octobre 2023 et janvier 2025, assorties d’intérêts, de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et d’une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Assigné le 11 mars 2025, le défendeur n’a pas comparu. Le syndicat invoque l’approbation des comptes, les budgets votés et l’historique comptable, tandis que la question juridique porte, d’une part, sur les conditions probatoires et d’exigibilité des créances de charges, d’autre part, sur l’étendue des frais « nécessaires » de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la possibilité de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. La juridiction accueille la demande principale à hauteur de 4 664,16 euros avec intérêts selon les dates d’exigibilité retenues, limite les frais nécessaires à l’inscription d’hypothèque, alloue 800 euros de dommages-intérêts, accorde une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et prononce l’exécution provisoire de droit.
I. Le sens de la décision: exigibilité des charges et office du juge en cas de défaut
A. L’exigibilité conditionnée par la preuve normative et délibérative La juridiction rappelle le cadre probatoire en indiquant que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée », conformément à l’article 472 du code de procédure civile. S’agissant des charges, elle exige la réunion d’éléments précis: procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes, budget prévisionnel, décomptes de répartition et décompte individuel. Elle énonce à cet égard que « le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat », puis précise qu’« il lui appartient de produire le procès-verbal […] rendant la créance certaine, liquide et exigible ». Cette position rejoint une ligne constante selon laquelle l’approbation des comptes confère à la créance de charges son caractère exigible, sous réserve des pièces de ventilation permettant la vérification contradictoire. En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels, dans la limite du budget voté, constituent également des créances certaines et exigibles, poursuivables jusqu’à l’arrêté des comptes.
L’espèce illustre l’application concrète de ces principes. Le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les exercices concernés et votant les budgets, les décomptes annuels et individuels, ainsi que l’historique du compte. Le tribunal constate que la créance est « parfaitement établie » à hauteur de 4 664,16 euros, incluant l’appel provisionnel du premier trimestre 2025. L’office du juge reste mesuré, mais strict, quant à la charge de la preuve pesant sur le syndicat, laquelle est ici réputée entièrement satisfaite.
B. L’articulation des intérêts moratoires avec la mise en demeure et l’assignation La juridiction règle ensuite la question des intérêts. En se fondant sur l’article 1231-6 du code civil et l’article 36 du décret du 17 mars 1967, elle retient un double point de départ: « à compter de la date de la mise en demeure avisée le 19 juillet 2024 à hauteur de 2 553,43 euros et de l’assignation du 11 mars 2025 pour le surplus ». Cette solution distingue la part rendue exigible par une mise en demeure antérieure et la part dont l’exigibilité procédurale résulte de l’assignation, conformément à la logique de la sommation de payer et à la spécificité des créances périodiques.
La solution adoptée concilie ainsi la temporalité des obligations périodiques, l’effet déclencheur de la mise en demeure et la vocation subsidiaire de l’assignation quant au point de départ des intérêts restants. Elle assure une cohérence entre l’approbation des comptes, la votation des budgets et l’exigibilité financière des charges.
II. La valeur et la portée: frais nécessaires limités et dommages-intérêts distincts
A. La rigueur de l’article 10-1: seules les diligences extra-ordinaires sont récupérables Le tribunal adopte une ligne restrictive en matière de frais nécessaires de recouvrement. Il rappelle d’abord que « sont imputables au seul copropriétaire concerné […] les frais nécessaires exposés par le syndicat », tout en précisant que la liste n’est pas limitative mais que la nécessité doit être démontrée par des diligences « réelles, inhabituelles et nécessaires ». Il affirme ensuite que « les honoraires de l’avocat de la copropriété […] ne constituent pas de tels frais », dès lors qu’ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il constate l’absence de justification de diligences spécifiques de constitution et de suivi de dossier et juge que « les diligences accomplies […] doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété ».
Cette motivation, qui limite la créance au seul coût d’inscription d’hypothèque (194,24 euros), conforte une distinction nette entre frais de gestion courante, non récupérables au titre de l’article 10-1, et frais véritablement nécessaires au recouvrement forcé. La portée pratique est notable: les syndicats doivent documenter de manière concrète les diligences exceptionnelles accomplies, sous peine de restriction à des frais objectivement extérieurs à la gestion ordinaire.
B. La reconnaissance d’un préjudice autonome ouvrant droit à des dommages-intérêts La juridiction admet l’allocation de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires, en retenant les articles 1231-6 et 1240 du code civil. Elle souligne que « les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle […] sont constitutifs d’une faute » et qu’ils causent « un préjudice financier direct et certain » à la collectivité. Elle constate la récurrence sur près de dix ans, les perturbations de trésorerie et le recours itératif aux procédures judiciaires, pour allouer 800 euros.
La solution s’inscrit dans une jurisprudence qui admet la réparation d’un préjudice autonome, notamment lorsque la défaillance persistante désorganise la gestion commune et excède le seul retard. Elle rappelle toutefois implicitement l’exigence de proportionnalité: l’indemnité reste modérée, afin d’éviter une double sanction avec les intérêts moratoires et de circonscrire l’indemnisation au préjudice démontré.
Au total, la décision combine une orthodoxie probatoire ferme, un traitement nuancé des intérêts et une appréciation mesurée des accessoires, ce qui renforce sa conformité au droit positif et éclaire la pratique du recouvrement en copropriété.
Rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 13 juin 2025, ce jugement statue, en l’absence du défendeur, sur une action en recouvrement de charges de copropriété, frais nécessaires et dommages-intérêts. Un copropriétaire, déjà condamné à plusieurs reprises, se voit réclamer des sommes au titre des charges et travaux arrêtés entre octobre 2023 et janvier 2025, assorties d’intérêts, de frais de recouvrement, de dommages-intérêts et d’une demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Assigné le 11 mars 2025, le défendeur n’a pas comparu. Le syndicat invoque l’approbation des comptes, les budgets votés et l’historique comptable, tandis que la question juridique porte, d’une part, sur les conditions probatoires et d’exigibilité des créances de charges, d’autre part, sur l’étendue des frais « nécessaires » de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la possibilité de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires. La juridiction accueille la demande principale à hauteur de 4 664,16 euros avec intérêts selon les dates d’exigibilité retenues, limite les frais nécessaires à l’inscription d’hypothèque, alloue 800 euros de dommages-intérêts, accorde une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile et prononce l’exécution provisoire de droit.
I. Le sens de la décision: exigibilité des charges et office du juge en cas de défaut
A. L’exigibilité conditionnée par la preuve normative et délibérative
La juridiction rappelle le cadre probatoire en indiquant que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée », conformément à l’article 472 du code de procédure civile. S’agissant des charges, elle exige la réunion d’éléments précis: procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes, budget prévisionnel, décomptes de répartition et décompte individuel. Elle énonce à cet égard que « le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat », puis précise qu’« il lui appartient de produire le procès-verbal […] rendant la créance certaine, liquide et exigible ». Cette position rejoint une ligne constante selon laquelle l’approbation des comptes confère à la créance de charges son caractère exigible, sous réserve des pièces de ventilation permettant la vérification contradictoire. En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels, dans la limite du budget voté, constituent également des créances certaines et exigibles, poursuivables jusqu’à l’arrêté des comptes.
L’espèce illustre l’application concrète de ces principes. Le syndicat a produit les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les exercices concernés et votant les budgets, les décomptes annuels et individuels, ainsi que l’historique du compte. Le tribunal constate que la créance est « parfaitement établie » à hauteur de 4 664,16 euros, incluant l’appel provisionnel du premier trimestre 2025. L’office du juge reste mesuré, mais strict, quant à la charge de la preuve pesant sur le syndicat, laquelle est ici réputée entièrement satisfaite.
B. L’articulation des intérêts moratoires avec la mise en demeure et l’assignation
La juridiction règle ensuite la question des intérêts. En se fondant sur l’article 1231-6 du code civil et l’article 36 du décret du 17 mars 1967, elle retient un double point de départ: « à compter de la date de la mise en demeure avisée le 19 juillet 2024 à hauteur de 2 553,43 euros et de l’assignation du 11 mars 2025 pour le surplus ». Cette solution distingue la part rendue exigible par une mise en demeure antérieure et la part dont l’exigibilité procédurale résulte de l’assignation, conformément à la logique de la sommation de payer et à la spécificité des créances périodiques.
La solution adoptée concilie ainsi la temporalité des obligations périodiques, l’effet déclencheur de la mise en demeure et la vocation subsidiaire de l’assignation quant au point de départ des intérêts restants. Elle assure une cohérence entre l’approbation des comptes, la votation des budgets et l’exigibilité financière des charges.
II. La valeur et la portée: frais nécessaires limités et dommages-intérêts distincts
A. La rigueur de l’article 10-1: seules les diligences extra-ordinaires sont récupérables
Le tribunal adopte une ligne restrictive en matière de frais nécessaires de recouvrement. Il rappelle d’abord que « sont imputables au seul copropriétaire concerné […] les frais nécessaires exposés par le syndicat », tout en précisant que la liste n’est pas limitative mais que la nécessité doit être démontrée par des diligences « réelles, inhabituelles et nécessaires ». Il affirme ensuite que « les honoraires de l’avocat de la copropriété […] ne constituent pas de tels frais », dès lors qu’ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, il constate l’absence de justification de diligences spécifiques de constitution et de suivi de dossier et juge que « les diligences accomplies […] doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété ».
Cette motivation, qui limite la créance au seul coût d’inscription d’hypothèque (194,24 euros), conforte une distinction nette entre frais de gestion courante, non récupérables au titre de l’article 10-1, et frais véritablement nécessaires au recouvrement forcé. La portée pratique est notable: les syndicats doivent documenter de manière concrète les diligences exceptionnelles accomplies, sous peine de restriction à des frais objectivement extérieurs à la gestion ordinaire.
B. La reconnaissance d’un préjudice autonome ouvrant droit à des dommages-intérêts
La juridiction admet l’allocation de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires, en retenant les articles 1231-6 et 1240 du code civil. Elle souligne que « les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle […] sont constitutifs d’une faute » et qu’ils causent « un préjudice financier direct et certain » à la collectivité. Elle constate la récurrence sur près de dix ans, les perturbations de trésorerie et le recours itératif aux procédures judiciaires, pour allouer 800 euros.
La solution s’inscrit dans une jurisprudence qui admet la réparation d’un préjudice autonome, notamment lorsque la défaillance persistante désorganise la gestion commune et excède le seul retard. Elle rappelle toutefois implicitement l’exigence de proportionnalité: l’indemnité reste modérée, afin d’éviter une double sanction avec les intérêts moratoires et de circonscrire l’indemnisation au préjudice démontré.
Au total, la décision combine une orthodoxie probatoire ferme, un traitement nuancé des intérêts et une appréciation mesurée des accessoires, ce qui renforce sa conformité au droit positif et éclaire la pratique du recouvrement en copropriété.