La Cour de justice de l’Union européenne, saisie par le tribunal de première instance de Jerez de la Frontera, rend une décision remarquée le 7 décembre 2017. Un contrat de prêt hypothécaire conclu entre un particulier et un établissement bancaire comportait une clause de réalisation extrajudiciaire permettant la vente du logement devant notaire. À la suite d’impayés, le créancier a initié cette procédure simplifiée et a acquis le bien immobilier lors d’une adjudication dont il était le seul participant. Le nouveau propriétaire a ensuite sollicité devant le juge national la mise en possession des lieux et l’expulsion de l’occupante sur le fondement de son titre inscrit. La juridiction de renvoi a alors sursis à statuer afin de déterminer si le juge peut contrôler d’office le caractère abusif de la clause de réalisation. La question posée est de savoir si la directive européenne concernant les clauses abusives s’oppose à une réglementation nationale interdisant un tel contrôle lors d’une procédure immobilière. La Cour répond par la négative en soulignant l’indépendance de l’action en protection des droits réels par rapport à la relation contractuelle ayant lié les parties initiales. La consécration de l’autonomie de la procédure de mise en possession s’accompagne d’un encadrement rigoureux de l’office du juge dans le temps au regard de l’inertie du consommateur.
I. La consécration de l’autonomie de la procédure de protection des droits réels
A. La distinction entre le titre de propriété et le contrat de prêt initial
La Cour souligne que l’action en mise en possession vise à garantir la protection des droits réels enregistrés, indépendamment de leur mode d’acquisition initial. Elle précise que « le titre sur lequel se fonde l’action dont est saisie la juridiction de renvoi est le titre de propriété tel qu’inscrit au registre ». Le contrat de prêt, bien qu’à l’origine de la garantie, ne constitue plus le fondement juridique direct de la demande formulée devant le juge national. Cette distinction fondamentale permet d’isoler la procédure de revendication immobilière des critiques relatives à la validité des clauses contractuelles ayant précédé la mutation de propriété.
B. La préservation de la sécurité juridique attachée aux transferts de propriété
Le juge européen considère que permettre au débiteur d’opposer des exceptions contractuelles à ce stade risquerait d’affecter la sécurité juridique des rapports de propriété établis. Il relève que l’adjudicataire peut être un tiers au contrat de prêt, ce qui rendrait l’opposabilité des clauses abusives particulièrement instable pour les transactions futures. La solution est justifiée car « les dispositions de la directive 93/13 ne sauraient être utilement invoquées pour faire obstacle à la protection des droits réels du propriétaire ». La stabilité du registre foncier l’emporte ainsi sur la faculté de contestation ultérieure du consommateur n’ayant pas agi pendant la phase d’exécution.
II. L’encadrement temporel de l’office du juge en matière de clauses abusives
A. L’exclusion de la protection consumériste après la réalisation de la garantie
L’arrêt rappelle que le système de protection repose sur l’idée que le consommateur se trouve dans une situation d’infériorité concernant le pouvoir de négociation. Toutefois, la Cour observe que l’intéressé avait l’opportunité, lors de la procédure de cession du bien, de s’y opposer ou d’en demander la suspension. Elle estime qu’il incombe au justiciable de requérir l’adoption de mesures provisoires pour suspendre la vente du bien immobilier dont il était initialement le propriétaire légitime. Le défaut d’usage des voies de droit prévues durant la phase d’exécution extrajudiciaire interdit désormais toute remise en cause du titre de propriété acquis de bonne foi.
B. Les conséquences du défaut d’opposition du consommateur lors de l’exécution forcée
La juridiction européenne conclut que les articles 6 et 7 de la directive ne trouvent pas à s’appliquer à une procédure ayant pour objet des droits réels. Elle martèle que cette procédure est « indépendante de la relation juridique liant le créancier professionnel au consommateur » dès lors que le bien a été vendu. Cette approche restreint l’office du juge national qui ne peut plus relever d’office une clause abusive après le transfert définitif et régulier de la propriété. La portée de cet arrêt confirme que la vigilance du juge ne peut suppléer indéfiniment l’inertie du consommateur face à des actes d’exécution pourtant notifiés.