Cour d’appel de Paris, le 10 septembre 2025, n°24/15508
Rendue par la Cour d’appel de Paris le 10 septembre 2025, la décision commentée statue sur un contentieux de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux. Le premier juge avait condamné le copropriétaire débiteur, rejeté des demandes accessoires et refusé des délais de paiement. L’appel était principalement dirigé contre ce dernier refus, tandis qu’un appel incident sollicitait des dommages-intérêts et l’allocation de frais de recouvrement.
Les faits utiles tiennent à l’accumulation d’arriérés de charges sur une période longue, aggravée par l’absence de loyers attendus d’une location. Assigné selon la procédure accélérée au fond, le débiteur n’avait pas régularisé sa situation avant le jugement de première instance. En appel, il sollicitait un échelonnement en invoquant une promesse de vente et une capacité de paiement mensuelle, le syndicat concluant à la confirmation, avec demandes accessoires.
La procédure a connu une demande de renvoi refusée, la juridiction relevant un défaut d’impulsion procédurale de l’appelant. Elle a, en outre, acté l’absence de critiques sur plusieurs chefs de dispositif. La Cour relève ainsi que « Ne critiquant aucun des autres chefs du dispositif dont appel, ces derniers seront confirmés en ce qu’ils ont condamné […] ». Restait tranchée la question des délais judiciaires de paiement, ainsi que les demandes accessoires au titre des dommages-intérêts et des frais nécessaires de recouvrement.
La question de droit principale portait sur les conditions d’octroi des délais prévus par l’article 1343-5 du code civil, au regard des justificatifs produits et des besoins du créancier. La Cour répond par un refus motivé, au vu de la faiblesse des pièces et du caractère non sérieux de l’offre d’apurement, puis confirme les rejets au titre des dommages-intérêts et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
I. L’octroi des délais judiciaires de paiement en copropriété
A. Fondement textuel et office du juge
Le texte de référence est expressément rappelé par la Cour. Il est jugé que « Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La motivation articule ainsi un contrôle concret des justificatifs du débiteur, du quantum de la dette et des impératifs de la copropriété.
L’office du juge est double. Il apprécie d’abord la réalité et la stabilité des ressources alléguées, ensuite la crédibilité d’un plan d’apurement au regard du passif exigible. Cette appréciation reste souveraine, mais elle doit s’adosser à des éléments précis, récents et vérifiables. À défaut, le pouvoir d’octroi des délais ne se conçoit pas comme une simple bienveillance procédurale.
B. Appréciation concrète des justificatifs et exigence de sérieux
La Cour retient que la promesse de vente invoquée n’est pas justifiée dans sa réalisation et que l’absence de versements postérieurs au jugement milite contre la crédibilité d’un échéancier. Elle énonce que « En l’état de la situation financière dont il justifie, l’offre d’apurer sa dette de charges à hauteur de 500 euros mensuels n’apparaît pas sérieuse et sera écartée ». Le refus de délais découle alors de l’insuffisance probatoire et d’un risque persistant pour la trésorerie collective.
L’exigence de sérieux s’illustre par l’absence de paiement, même partiel, depuis la décision de première instance. Il en résulte que la conciliation entre la situation du débiteur et les besoins du créancier n’est pas atteinte. La solution confirme, en outre, les autres chefs non critiqués, dont la condamnation principale, ce qui structure clairement le périmètre de l’appel.
II. Les demandes accessoires : dommages-intérêts et frais nécessaires
A. Dommages-intérêts pour mauvaise foi et autonomie du préjudice
La Cour rappelle d’abord les textes mobilisés en première instance, au titre de la responsabilité contractuelle et délictuelle. Elle approuve l’analyse selon laquelle l’élément de mauvaise foi n’est pas caractérisé. Surtout, elle refuse de cumuler une indemnité autonome quand l’intérêt moratoire couvre déjà le préjudice de retard. Elle juge ainsi que « Ainsi, le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas distinct de celui réparé par l’octroi d’intérêts moratoires. »
Cette motivation s’inscrit dans une ligne stable. L’octroi de dommages-intérêts distincts suppose la preuve d’un dommage indépendant du retard, et d’une faute qualifiée. En l’espèce, les difficultés financières et la carence locative ne suffisent pas à établir la mauvaise foi. La réparation reste donc cantonnée au mécanisme moratoire, cohérent avec l’économie des charges de copropriété.
B. Frais de recouvrement nécessaires et preuve de la mise en demeure
La Cour rappelle la règle de répartition des frais spécifique au droit de la copropriété. Elle énonce que « En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance sont imputables au copropriétaire. » L’élément déterminant est la production de la mise en demeure.
Constatant l’absence de cette pièce déterminante, la Cour confirme le rejet de la demande. Elle relève que « L’absence de production de la lettre de mise en demeure […] conduisant à écarter la demande du syndicat. » La solution rappelle l’exigence probatoire stricte entourant l’imputabilité des frais au copropriétaire. La vigilance documentaire conditionne l’issue de ces chefs accessoires.
En définitive, la décision articule fermeté et mesure. Les chefs non critiqués sont confirmés, la demande de délais est refusée faute d’offre sérieuse, et les demandes accessoires sont rejetées pour défaut de preuve utile ou absence de préjudice autonome. S’agissant des frais, la Cour souligne que « Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. » Cette cohérence d’ensemble renforce la sécurité du recouvrement tout en rappelant les standards probatoires applicables.
Rendue par la Cour d’appel de Paris le 10 septembre 2025, la décision commentée statue sur un contentieux de charges de copropriété et d’appels de fonds travaux. Le premier juge avait condamné le copropriétaire débiteur, rejeté des demandes accessoires et refusé des délais de paiement. L’appel était principalement dirigé contre ce dernier refus, tandis qu’un appel incident sollicitait des dommages-intérêts et l’allocation de frais de recouvrement.
Les faits utiles tiennent à l’accumulation d’arriérés de charges sur une période longue, aggravée par l’absence de loyers attendus d’une location. Assigné selon la procédure accélérée au fond, le débiteur n’avait pas régularisé sa situation avant le jugement de première instance. En appel, il sollicitait un échelonnement en invoquant une promesse de vente et une capacité de paiement mensuelle, le syndicat concluant à la confirmation, avec demandes accessoires.
La procédure a connu une demande de renvoi refusée, la juridiction relevant un défaut d’impulsion procédurale de l’appelant. Elle a, en outre, acté l’absence de critiques sur plusieurs chefs de dispositif. La Cour relève ainsi que « Ne critiquant aucun des autres chefs du dispositif dont appel, ces derniers seront confirmés en ce qu’ils ont condamné […] ». Restait tranchée la question des délais judiciaires de paiement, ainsi que les demandes accessoires au titre des dommages-intérêts et des frais nécessaires de recouvrement.
La question de droit principale portait sur les conditions d’octroi des délais prévus par l’article 1343-5 du code civil, au regard des justificatifs produits et des besoins du créancier. La Cour répond par un refus motivé, au vu de la faiblesse des pièces et du caractère non sérieux de l’offre d’apurement, puis confirme les rejets au titre des dommages-intérêts et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
I. L’octroi des délais judiciaires de paiement en copropriété
A. Fondement textuel et office du juge
Le texte de référence est expressément rappelé par la Cour. Il est jugé que « Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La motivation articule ainsi un contrôle concret des justificatifs du débiteur, du quantum de la dette et des impératifs de la copropriété.
L’office du juge est double. Il apprécie d’abord la réalité et la stabilité des ressources alléguées, ensuite la crédibilité d’un plan d’apurement au regard du passif exigible. Cette appréciation reste souveraine, mais elle doit s’adosser à des éléments précis, récents et vérifiables. À défaut, le pouvoir d’octroi des délais ne se conçoit pas comme une simple bienveillance procédurale.
B. Appréciation concrète des justificatifs et exigence de sérieux
La Cour retient que la promesse de vente invoquée n’est pas justifiée dans sa réalisation et que l’absence de versements postérieurs au jugement milite contre la crédibilité d’un échéancier. Elle énonce que « En l’état de la situation financière dont il justifie, l’offre d’apurer sa dette de charges à hauteur de 500 euros mensuels n’apparaît pas sérieuse et sera écartée ». Le refus de délais découle alors de l’insuffisance probatoire et d’un risque persistant pour la trésorerie collective.
L’exigence de sérieux s’illustre par l’absence de paiement, même partiel, depuis la décision de première instance. Il en résulte que la conciliation entre la situation du débiteur et les besoins du créancier n’est pas atteinte. La solution confirme, en outre, les autres chefs non critiqués, dont la condamnation principale, ce qui structure clairement le périmètre de l’appel.
II. Les demandes accessoires : dommages-intérêts et frais nécessaires
A. Dommages-intérêts pour mauvaise foi et autonomie du préjudice
La Cour rappelle d’abord les textes mobilisés en première instance, au titre de la responsabilité contractuelle et délictuelle. Elle approuve l’analyse selon laquelle l’élément de mauvaise foi n’est pas caractérisé. Surtout, elle refuse de cumuler une indemnité autonome quand l’intérêt moratoire couvre déjà le préjudice de retard. Elle juge ainsi que « Ainsi, le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas distinct de celui réparé par l’octroi d’intérêts moratoires. »
Cette motivation s’inscrit dans une ligne stable. L’octroi de dommages-intérêts distincts suppose la preuve d’un dommage indépendant du retard, et d’une faute qualifiée. En l’espèce, les difficultés financières et la carence locative ne suffisent pas à établir la mauvaise foi. La réparation reste donc cantonnée au mécanisme moratoire, cohérent avec l’économie des charges de copropriété.
B. Frais de recouvrement nécessaires et preuve de la mise en demeure
La Cour rappelle la règle de répartition des frais spécifique au droit de la copropriété. Elle énonce que « En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance sont imputables au copropriétaire. » L’élément déterminant est la production de la mise en demeure.
Constatant l’absence de cette pièce déterminante, la Cour confirme le rejet de la demande. Elle relève que « L’absence de production de la lettre de mise en demeure […] conduisant à écarter la demande du syndicat. » La solution rappelle l’exigence probatoire stricte entourant l’imputabilité des frais au copropriétaire. La vigilance documentaire conditionne l’issue de ces chefs accessoires.
En définitive, la décision articule fermeté et mesure. Les chefs non critiqués sont confirmés, la demande de délais est refusée faute d’offre sérieuse, et les demandes accessoires sont rejetées pour défaut de preuve utile ou absence de préjudice autonome. S’agissant des frais, la Cour souligne que « Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. » Cette cohérence d’ensemble renforce la sécurité du recouvrement tout en rappelant les standards probatoires applicables.