Cour d’appel de Nîmes, le 10 juillet 2025, n°25/00267
La cour d’appel de Nîmes, 10 juillet 2025, statuant sur déféré d’une ordonnance du 14 janvier 2025, tranche une contestation relative à la prescription des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires contre des copropriétaires appelants. Le litige trouve son origine dans des désordres affectant un bâtiment, ayant conduit à une expertise judiciaire puis à une décision de 2017 condamnant des constructeurs au paiement de sommes évaluées au titre d’un préjudice collectif relatif aux parties communes et d’un préjudice propre. Appelant d’un jugement de 2024 annulant des résolutions d’assemblée, le syndicat a formé dans ses conclusions des demandes pécuniaires, auxquelles les copropriétaires opposent une fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale, avec un point de départ fixé, selon eux, à l’assignation en intervention forcée de 2015. La procédure préalable a vu successivement une expertise, des actions au fond, puis l’instance d’appel au cours de laquelle le conseiller de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir. Les prétentions des appelants portent sur l’acquisition de la prescription en 2020, celles de l’intimé sur le rejet de l’exception et la confirmation de l’ordonnance, en insistant sur la naissance tardive du droit à agir contre les copropriétaires, postérieure au jugement de 2017 et à leur refus allégué de restituer les sommes ou d’exécuter les travaux.
La question posée porte sur le point de départ du délai de l’article 2224 du code civil, appliqué à l’action du syndicat contre des copropriétaires bénéficiaires de fonds alloués pour des réparations communes, après une action antérieure engagée par ces derniers au titre de l’article 15 de la loi de 1965. La cour rappelle littéralement que « Les actions personnelles ou mobilière se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Elle décide que la connaissance utile n’est pas acquise dès l’assignation en intervention forcée de 2015, mais seulement au refus effectif des copropriétaires de remettre les fonds ou de réaliser les travaux, postérieur à 2017. Elle confirme en outre que le principe de non-contradiction ne s’applique pas, les instances étant différentes, et que l’ordonnance déférée doit être confirmée en toutes ses dispositions.
I. Définition du cadre normatif de la prescription et rejet de l’estoppel
A. La détermination concrète du point de départ au regard de l’article 2224
La cour écarte une lecture abstraite du critère de connaissance utile en fixant le dies a quo non à la seule information procédurale, mais à la naissance praticable du droit. Elle retient que « Le point de départ du délai de prescription ne saurait être fixé au 14 avril 2015 », car l’intimé pouvait légitimement considérer que les copropriétaires, alors recevables à agir pour les parties communes, emploieraient les fonds à la réparation. Le dommage réparable pour l’intimé ne résulte pas de l’obtention judiciaire des sommes, mais de la défaillance imputée aux copropriétaires dans la restitution ou l’exécution promises.
La solution repose sur une lecture causaliste du droit d’agir. La cour précise que « c’est uniquement à compter de leur refus effectif de procéder aux travaux et/ou de remettre les fonds afférents à la réparation des parties communes que le syndicat […] pouvait agir ». Elle aligne ainsi le point de départ sur la réalisation du fait générateur imputé aux copropriétaires, non sur l’étape antérieure d’acquisition des fonds dans la procédure contre les constructeurs.
B. L’écartement du principe de non-contradiction dans le cadre du déféré
L’intimé invoquait l’idée selon laquelle nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, la cour rappelant le principe selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d’autrui ». Elle refuse cependant de l’appliquer en raison de la discontinuité d’instances et d’objets. L’argument d’estoppel procédural ne peut suppléer une fin de non-recevoir de prescription ni priver la cour de déterminer un point de départ autonome.
Cette mise à l’écart repose sur une distinction rigoureuse des séquences contentieuses. L’ancienne instance visait la responsabilité des constructeurs et l’allocation des fonds. La présente séquence vise la responsabilité alléguée des copropriétaires au titre d’une inexécution de restitution ou de travaux. La cohérence du raisonnement commande de ne pas figer, par l’estoppel, l’analyse des conditions d’ouverture du droit d’agir.
II. Portée jurisprudentielle et appréciation critique de la solution retenue
A. Articulation avec l’action collective du copropriétaire et la jurisprudence récente
Les appelants invoquaient la compétence exclusive du syndicat pour les parties communes, au regard d’un arrêt postérieur ayant affirmé cette exclusivité dans l’action en paiement du prix des travaux. La cour observe la différence d’espèce et rappelle la présence du syndicat à la cause, soutenant l’action exercée antérieurement par les copropriétaires. La spécificité factuelle justifie de ne pas transposer mécaniquement une solution de compétence à la question du point de départ.
L’approche retenue s’accorde avec la logique de l’article 2224, fondée sur la connaissance des faits permettant d’exercer utilement l’action. Ici, l’élément déterminant réside dans le refus imputé, révélant l’atteinte aux intérêts communs. La solution favorise une concordance entre l’exigibilité pratique du droit et la computation du délai, sans contredire l’autorité d’un principe d’exclusivité dans d’autres hypothèses.
B. Conséquences pratiques en copropriété et sécurité des flux indemnitaires
La décision incite à formaliser le statut des sommes perçues par des copropriétaires au titre des réparations des parties communes. Une convention claire de mandat ou de remise évite des ambiguïtés, fixe des échéances d’exécution, et précise les conditions de restitution. Le point de départ du délai dépendra alors d’événements objectivés, comme une mise en demeure infructueuse.
La portée est pragmatique. Elle sécurise l’action du syndicat lorsque la défaillance naît d’un comportement postérieur à l’allocation judiciaire. Elle limite les exceptions de prescription fondées sur des dates antérieures, en l’absence de refus caractérisé. Elle invite toutefois à la vigilance: l’inaction face à des signaux clairs de non-exécution pourrait déplacer le point de départ, si la connaissance utile devient certaine à une date antérieure.
La cohérence d’ensemble se dégage. La cour rattache la naissance du droit d’agir à la matérialisation d’un refus, et non à l’existence générale d’un contentieux antérieur. Cette précision affine l’application de l’article 2224 en matière de copropriété, tout en préservant l’équilibre entre prévisibilité des délais et effectivité de la réparation commune.
La cour d’appel de Nîmes, 10 juillet 2025, statuant sur déféré d’une ordonnance du 14 janvier 2025, tranche une contestation relative à la prescription des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires contre des copropriétaires appelants. Le litige trouve son origine dans des désordres affectant un bâtiment, ayant conduit à une expertise judiciaire puis à une décision de 2017 condamnant des constructeurs au paiement de sommes évaluées au titre d’un préjudice collectif relatif aux parties communes et d’un préjudice propre. Appelant d’un jugement de 2024 annulant des résolutions d’assemblée, le syndicat a formé dans ses conclusions des demandes pécuniaires, auxquelles les copropriétaires opposent une fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale, avec un point de départ fixé, selon eux, à l’assignation en intervention forcée de 2015. La procédure préalable a vu successivement une expertise, des actions au fond, puis l’instance d’appel au cours de laquelle le conseiller de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir. Les prétentions des appelants portent sur l’acquisition de la prescription en 2020, celles de l’intimé sur le rejet de l’exception et la confirmation de l’ordonnance, en insistant sur la naissance tardive du droit à agir contre les copropriétaires, postérieure au jugement de 2017 et à leur refus allégué de restituer les sommes ou d’exécuter les travaux.
La question posée porte sur le point de départ du délai de l’article 2224 du code civil, appliqué à l’action du syndicat contre des copropriétaires bénéficiaires de fonds alloués pour des réparations communes, après une action antérieure engagée par ces derniers au titre de l’article 15 de la loi de 1965. La cour rappelle littéralement que « Les actions personnelles ou mobilière se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Elle décide que la connaissance utile n’est pas acquise dès l’assignation en intervention forcée de 2015, mais seulement au refus effectif des copropriétaires de remettre les fonds ou de réaliser les travaux, postérieur à 2017. Elle confirme en outre que le principe de non-contradiction ne s’applique pas, les instances étant différentes, et que l’ordonnance déférée doit être confirmée en toutes ses dispositions.
I. Définition du cadre normatif de la prescription et rejet de l’estoppel
A. La détermination concrète du point de départ au regard de l’article 2224
La cour écarte une lecture abstraite du critère de connaissance utile en fixant le dies a quo non à la seule information procédurale, mais à la naissance praticable du droit. Elle retient que « Le point de départ du délai de prescription ne saurait être fixé au 14 avril 2015 », car l’intimé pouvait légitimement considérer que les copropriétaires, alors recevables à agir pour les parties communes, emploieraient les fonds à la réparation. Le dommage réparable pour l’intimé ne résulte pas de l’obtention judiciaire des sommes, mais de la défaillance imputée aux copropriétaires dans la restitution ou l’exécution promises.
La solution repose sur une lecture causaliste du droit d’agir. La cour précise que « c’est uniquement à compter de leur refus effectif de procéder aux travaux et/ou de remettre les fonds afférents à la réparation des parties communes que le syndicat […] pouvait agir ». Elle aligne ainsi le point de départ sur la réalisation du fait générateur imputé aux copropriétaires, non sur l’étape antérieure d’acquisition des fonds dans la procédure contre les constructeurs.
B. L’écartement du principe de non-contradiction dans le cadre du déféré
L’intimé invoquait l’idée selon laquelle nul ne peut se contredire au détriment d’autrui, la cour rappelant le principe selon lequel « nul ne peut se contredire au détriment d’autrui ». Elle refuse cependant de l’appliquer en raison de la discontinuité d’instances et d’objets. L’argument d’estoppel procédural ne peut suppléer une fin de non-recevoir de prescription ni priver la cour de déterminer un point de départ autonome.
Cette mise à l’écart repose sur une distinction rigoureuse des séquences contentieuses. L’ancienne instance visait la responsabilité des constructeurs et l’allocation des fonds. La présente séquence vise la responsabilité alléguée des copropriétaires au titre d’une inexécution de restitution ou de travaux. La cohérence du raisonnement commande de ne pas figer, par l’estoppel, l’analyse des conditions d’ouverture du droit d’agir.
II. Portée jurisprudentielle et appréciation critique de la solution retenue
A. Articulation avec l’action collective du copropriétaire et la jurisprudence récente
Les appelants invoquaient la compétence exclusive du syndicat pour les parties communes, au regard d’un arrêt postérieur ayant affirmé cette exclusivité dans l’action en paiement du prix des travaux. La cour observe la différence d’espèce et rappelle la présence du syndicat à la cause, soutenant l’action exercée antérieurement par les copropriétaires. La spécificité factuelle justifie de ne pas transposer mécaniquement une solution de compétence à la question du point de départ.
L’approche retenue s’accorde avec la logique de l’article 2224, fondée sur la connaissance des faits permettant d’exercer utilement l’action. Ici, l’élément déterminant réside dans le refus imputé, révélant l’atteinte aux intérêts communs. La solution favorise une concordance entre l’exigibilité pratique du droit et la computation du délai, sans contredire l’autorité d’un principe d’exclusivité dans d’autres hypothèses.
B. Conséquences pratiques en copropriété et sécurité des flux indemnitaires
La décision incite à formaliser le statut des sommes perçues par des copropriétaires au titre des réparations des parties communes. Une convention claire de mandat ou de remise évite des ambiguïtés, fixe des échéances d’exécution, et précise les conditions de restitution. Le point de départ du délai dépendra alors d’événements objectivés, comme une mise en demeure infructueuse.
La portée est pragmatique. Elle sécurise l’action du syndicat lorsque la défaillance naît d’un comportement postérieur à l’allocation judiciaire. Elle limite les exceptions de prescription fondées sur des dates antérieures, en l’absence de refus caractérisé. Elle invite toutefois à la vigilance: l’inaction face à des signaux clairs de non-exécution pourrait déplacer le point de départ, si la connaissance utile devient certaine à une date antérieure.
La cohérence d’ensemble se dégage. La cour rattache la naissance du droit d’agir à la matérialisation d’un refus, et non à l’existence générale d’un contentieux antérieur. Cette précision affine l’application de l’article 2224 en matière de copropriété, tout en préservant l’équilibre entre prévisibilité des délais et effectivité de la réparation commune.