Cour d’appel de Douai, le 4 septembre 2025, n°23/02787
La Cour d’appel de Douai, 4 septembre 2025, statue sur un litige locatif relatif à la décence d’un logement et à l’indemnisation du trouble de jouissance. Un bail d’habitation conclu en 2018 a suscité divers incidents techniques et sanitaires. Plusieurs décisions sont intervenues avant l’arrêt commenté, dont une injonction de remise en état assortie d’astreinte, une liquidation d’astreinte et une expertise judiciaire. Le juge des contentieux de la protection a, en 2023, accordé une indemnité modeste au titre de la jouissance et condamné la locataire à un arriéré locatif important, avec compensation. L’appel remet en cause l’évaluation du trouble, la dette locative et l’absence de préjudice moral. La juridiction du second degré renforce la réparation du trouble de jouissance en la fixant à l’équivalent de vingt-quatre mois de loyer, confirme l’absence de préjudice moral, maintient la dette de loyers et opère une compensation judiciaire conduisant à un solde créditeur pour la locataire.
La question posée tenait à l’articulation des obligations de décence, de délivrance et d’entretien du bailleur avec la charge de la preuve des désordres, ainsi qu’à la méthode d’évaluation du trouble de jouissance lorsque l’inhabitabilité est durablement caractérisée. S’y ajoutait l’articulation de cette réparation avec la dette locative, au moyen de la compensation judiciaire, et l’exigence probatoire d’un préjudice moral distinct.
I. L’affirmation d’un contrôle rigoureux de la décence et du trouble de jouissance
A. Les critères de décence et la charge probatoire
La cour fonde son contrôle sur l’état des lieux d’entrée, les constatations de l’expert et les pièces relatives à l’entretien de l’équipement de chauffage. Elle énonce que « Les désordres relevés et persistants constatés par l’expert permettent de considérer qu’ils sont uniquement imputables à la bailleresse. » L’approche conjugue la présomption de bon état, lorsque l’élément n’est pas mentionné à l’entrée, et l’obligation légale d’entretien à la charge du bailleur, lorsque le dysfonctionnement est objectivé et perdure. La locataire justifiant d’un entretien régulier de la chaudière, l’argument d’une faute d’usage s’en trouve neutralisé.
La motivation reprend une ligne classique en matière de décence et de jouissance paisible. L’absence de ventilation fonctionnelle, la défectuosité des émetteurs de chaleur et les infiltrations sont analysées comme autant de manquements de délivrance et d’entretien. La cour souligne que « Un préjudice de jouissance est caractérisé à ce titre. » La qualification est déduite de la répétition des désordres, de leur nature et de leur impact direct sur l’habitabilité, sans exiger la preuve d’une perte chiffrée distincte autre que l’atteinte à l’usage normal du bien.
B. L’imputabilité des désordres et l’échelle de l’indemnisation
La décision agrège des défauts convergents pour apprécier la décence globale du logement. Elle retient le blocage de radiateurs, le dysfonctionnement de la chaudière, l’absence de ventilation efficace, les infiltrations en toiture et l’insuffisance de l’installation électrique. L’expert, expressément cité, indique que « L’expert note que cette habitation ne répond pas à certaines normes élémentaires de sécurité et qu’elle n’aurait pas dû être mise en location. » Cette appréciation, relayée par la cour, place l’indemnisation sur une échelle élevée, en correspondance avec une habitabilité gravement altérée.
La juridiction écarte les motifs restrictifs du premier juge, estimant « C’est donc à tort que le préjudice de jouissance à ce titre n’a pas été retenu par le premier juge. » Elle retient une période cohérente avec la persistance des désordres et opte pour une évaluation forfaitaire alignée sur la totalité des loyers dus sur les vingt-quatre derniers mois d’occupation. La méthode procède d’une équivalence économique entre le prix du bail et la valeur de l’usage, lorsque cet usage a été substantiellement neutralisé par des manquements continus et imputables au bailleur.
II. La cohérence de la solution et ses effets pratiques
A. Conformité au droit positif et contrôle des prétentions
L’arrêt opère un tri probatoire précis. Pour le préjudice moral, la cour retient que, malgré des difficultés de santé alléguées, « force est de constater qu’elle ne démontre pas avoir subi un autre préjudice que celui de jouissance ». Cette formule confirme l’autonomie des chefs de dommages et l’exigence d’éléments spécifiques quant au lien causal et à l’intensité du préjudice distinct. La solution s’accorde avec l’économie des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et avec l’office du juge de la réparation, qui doit proportionner l’indemnité au trouble objectivé.
Sur la dette locative, la cour maintient la condamnation au vu d’un décompte précis et non utilement contesté. Le principe de l’exigibilité des loyers demeure, même en présence de manquements du bailleur, l’ajustement s’effectuant par voie d’indemnisation et, le cas échéant, de compensation. L’arrêt consolide ainsi une articulation ordonnée des obligations réciproques: paiement des loyers d’une part, réparation du trouble d’autre part, sans confusion des causes ni des preuves.
B. Portée pratique: indemnisation globale et compensation judiciaire
L’évaluation à hauteur de l’intégralité des loyers sur une période déterminée marque une approche pragmatique, réservée aux hypothèses où l’inhabitabilité est fortement caractérisée. Elle évite une micro‑évaluation par désordre et par poste, au profit d’un quantum synthétique reflétant la perte d’usage substantielle. La cour veille à prévenir un cumul indu avec des sanctions antérieures en intégrant, dans le quantum, des sommes déjà prononcées à raison des mêmes atteintes, sous réserve de leur exécution effective, ce qui rationalise la réparation.
Sur l’articulation avec la dette locative, la juridiction recourt à l’extinction croisée des créances. Elle énonce: « Il y a lieu en l’espèce de faire application de la compensation judiciaire, en application des dispositions des articles 1289 et suivants du code civil. » Le solde net, dégagé après compensation, consacre l’équilibre des prestations échangées et répare utilement l’atteinte à la jouissance sans effacer l’obligation principale de payer les loyers. La solution conforte la sécurité juridique des rapports locatifs en offrant un mécanisme de règlement global.
Ainsi, l’arrêt précise l’office du juge en matière de décence: contrôle probatoire serré, qualification ferme des manquements, et indemnisation calibrée sur l’ampleur de l’inhabitabilité. Il stabilise également l’articulation entre obligations réciproques en privilégiant une compensation judiciaire de portée liquidative, tout en maintenant des exigences strictes pour l’allocation d’un préjudice moral distinct.
La Cour d’appel de Douai, 4 septembre 2025, statue sur un litige locatif relatif à la décence d’un logement et à l’indemnisation du trouble de jouissance. Un bail d’habitation conclu en 2018 a suscité divers incidents techniques et sanitaires. Plusieurs décisions sont intervenues avant l’arrêt commenté, dont une injonction de remise en état assortie d’astreinte, une liquidation d’astreinte et une expertise judiciaire. Le juge des contentieux de la protection a, en 2023, accordé une indemnité modeste au titre de la jouissance et condamné la locataire à un arriéré locatif important, avec compensation. L’appel remet en cause l’évaluation du trouble, la dette locative et l’absence de préjudice moral. La juridiction du second degré renforce la réparation du trouble de jouissance en la fixant à l’équivalent de vingt-quatre mois de loyer, confirme l’absence de préjudice moral, maintient la dette de loyers et opère une compensation judiciaire conduisant à un solde créditeur pour la locataire.
La question posée tenait à l’articulation des obligations de décence, de délivrance et d’entretien du bailleur avec la charge de la preuve des désordres, ainsi qu’à la méthode d’évaluation du trouble de jouissance lorsque l’inhabitabilité est durablement caractérisée. S’y ajoutait l’articulation de cette réparation avec la dette locative, au moyen de la compensation judiciaire, et l’exigence probatoire d’un préjudice moral distinct.
I. L’affirmation d’un contrôle rigoureux de la décence et du trouble de jouissance
A. Les critères de décence et la charge probatoire
La cour fonde son contrôle sur l’état des lieux d’entrée, les constatations de l’expert et les pièces relatives à l’entretien de l’équipement de chauffage. Elle énonce que « Les désordres relevés et persistants constatés par l’expert permettent de considérer qu’ils sont uniquement imputables à la bailleresse. » L’approche conjugue la présomption de bon état, lorsque l’élément n’est pas mentionné à l’entrée, et l’obligation légale d’entretien à la charge du bailleur, lorsque le dysfonctionnement est objectivé et perdure. La locataire justifiant d’un entretien régulier de la chaudière, l’argument d’une faute d’usage s’en trouve neutralisé.
La motivation reprend une ligne classique en matière de décence et de jouissance paisible. L’absence de ventilation fonctionnelle, la défectuosité des émetteurs de chaleur et les infiltrations sont analysées comme autant de manquements de délivrance et d’entretien. La cour souligne que « Un préjudice de jouissance est caractérisé à ce titre. » La qualification est déduite de la répétition des désordres, de leur nature et de leur impact direct sur l’habitabilité, sans exiger la preuve d’une perte chiffrée distincte autre que l’atteinte à l’usage normal du bien.
B. L’imputabilité des désordres et l’échelle de l’indemnisation
La décision agrège des défauts convergents pour apprécier la décence globale du logement. Elle retient le blocage de radiateurs, le dysfonctionnement de la chaudière, l’absence de ventilation efficace, les infiltrations en toiture et l’insuffisance de l’installation électrique. L’expert, expressément cité, indique que « L’expert note que cette habitation ne répond pas à certaines normes élémentaires de sécurité et qu’elle n’aurait pas dû être mise en location. » Cette appréciation, relayée par la cour, place l’indemnisation sur une échelle élevée, en correspondance avec une habitabilité gravement altérée.
La juridiction écarte les motifs restrictifs du premier juge, estimant « C’est donc à tort que le préjudice de jouissance à ce titre n’a pas été retenu par le premier juge. » Elle retient une période cohérente avec la persistance des désordres et opte pour une évaluation forfaitaire alignée sur la totalité des loyers dus sur les vingt-quatre derniers mois d’occupation. La méthode procède d’une équivalence économique entre le prix du bail et la valeur de l’usage, lorsque cet usage a été substantiellement neutralisé par des manquements continus et imputables au bailleur.
II. La cohérence de la solution et ses effets pratiques
A. Conformité au droit positif et contrôle des prétentions
L’arrêt opère un tri probatoire précis. Pour le préjudice moral, la cour retient que, malgré des difficultés de santé alléguées, « force est de constater qu’elle ne démontre pas avoir subi un autre préjudice que celui de jouissance ». Cette formule confirme l’autonomie des chefs de dommages et l’exigence d’éléments spécifiques quant au lien causal et à l’intensité du préjudice distinct. La solution s’accorde avec l’économie des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et avec l’office du juge de la réparation, qui doit proportionner l’indemnité au trouble objectivé.
Sur la dette locative, la cour maintient la condamnation au vu d’un décompte précis et non utilement contesté. Le principe de l’exigibilité des loyers demeure, même en présence de manquements du bailleur, l’ajustement s’effectuant par voie d’indemnisation et, le cas échéant, de compensation. L’arrêt consolide ainsi une articulation ordonnée des obligations réciproques: paiement des loyers d’une part, réparation du trouble d’autre part, sans confusion des causes ni des preuves.
B. Portée pratique: indemnisation globale et compensation judiciaire
L’évaluation à hauteur de l’intégralité des loyers sur une période déterminée marque une approche pragmatique, réservée aux hypothèses où l’inhabitabilité est fortement caractérisée. Elle évite une micro‑évaluation par désordre et par poste, au profit d’un quantum synthétique reflétant la perte d’usage substantielle. La cour veille à prévenir un cumul indu avec des sanctions antérieures en intégrant, dans le quantum, des sommes déjà prononcées à raison des mêmes atteintes, sous réserve de leur exécution effective, ce qui rationalise la réparation.
Sur l’articulation avec la dette locative, la juridiction recourt à l’extinction croisée des créances. Elle énonce: « Il y a lieu en l’espèce de faire application de la compensation judiciaire, en application des dispositions des articles 1289 et suivants du code civil. » Le solde net, dégagé après compensation, consacre l’équilibre des prestations échangées et répare utilement l’atteinte à la jouissance sans effacer l’obligation principale de payer les loyers. La solution conforte la sécurité juridique des rapports locatifs en offrant un mécanisme de règlement global.
Ainsi, l’arrêt précise l’office du juge en matière de décence: contrôle probatoire serré, qualification ferme des manquements, et indemnisation calibrée sur l’ampleur de l’inhabitabilité. Il stabilise également l’articulation entre obligations réciproques en privilégiant une compensation judiciaire de portée liquidative, tout en maintenant des exigences strictes pour l’allocation d’un préjudice moral distinct.