Cour d’appel de Douai, le 10 juillet 2025, n°23/04948
Rendue par la Cour d’appel de Douai le 10 juillet 2025, la décision commentée tranche un contentieux locatif relatif à un bail d’habitation conclu en 2016. Le litige oppose un bailleur et une locataire autour de la date de fin du bail après congé, des arriérés de loyers, et d’allégations de troubles de jouissance. La locataire avait saisi le juge en 2022 pour voir prononcer la résolution judiciaire du bail et obtenir des dommages et intérêts. Le bailleur, en 2023, avait sollicité l’acquisition d’une clause résolutoire, l’expulsion et un important arriéré.
Le juge des contentieux de la protection de Tourcoing, le 13 juillet 2023, a joint les procédures, constaté la cessation du bail à la suite d’un congé prenant effet au 29 août 2022, arrêté les loyers dus à cette date, rejeté la réfaction et accordé à la locataire une indemnisation pour trouble de jouissance. Appel a été interjeté par le bailleur, la locataire concluant notamment à la résolution judiciaire à une date antérieure et à l’octroi de dommages plus élevés. La question juridique centrale portait sur la validité d’un préavis réduit en zone tendue, sa date d’effet, et les conséquences sur les loyers postérieurs et les demandes accessoires. La cour d’appel confirme intégralement, rappelant que « le délai de préavis applicable était d’un mois » et que « la date d’effet du congé était donc au 29 août 2022 ».
I. Le sens de la solution retenue
A. Le congé du locataire en zone tendue et la date de fin du bail L’application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, combinée au décret n° 2013-392, conduit à admettre un préavis réduit lorsque le logement est situé en zone tendue. La cour relève que le premier juge « a estimé que […] le délai de préavis applicable était d’un mois » et en déduit la date d’effet du congé au 29 août 2022. Elle affirme ensuite, sans équivoque, que « Il ne souffre dès lors aucune discussion que le bail litigieux a bien pris fin le 29 août 2022 ». Cette détermination emporte la conséquence la plus décisive du litige, à savoir l’impossibilité de réclamer des loyers postérieurs à la date d’extinction du titre d’occupation.
B. Le traitement corrélatif des prétentions pécuniaires La solution sur la fin du bail structure l’examen des demandes pécuniaires. Les loyers sont arrêtés à la date du 29 août 2022, et l’indemnité sollicitée au-delà ne peut prospérer. À l’inverse, l’atteinte à la jouissance paisible, caractérisée par les éléments versés, justifie l’allocation d’une somme pour réparer le trouble subi. La cour se réfère à une motivation d’ensemble et retient que « Le jugement querellé sera donc confirmé sur ces points », incluant la compensation des créances réciproques, conformément au dispositif qui « dit que les sommes dues réciproquement entre les parties se compenseront entre elles ». Le refus de la réfaction complémentaire s’explique par l’équilibre retenu entre loyers dus jusqu’au terme et indemnisation autonome du préjudice.
II. La valeur et la portée de l’arrêt
A. Conformité au droit positif et sécurité juridique des préavis La décision s’inscrit dans une lecture rigoureuse du texte de 1989 et du décret « zone tendue », privilégiant la prévisibilité des effets du congé. En rappelant l’exigence de justification du motif et l’automaticité de la réduction du délai lorsque les conditions sont remplies, la cour renforce la sécurité des rapports locatifs. La formulation « Il convient dès lors de confirmer le jugement querellé » souligne une continuité interprétative et valorise la clarté des conséquences attachées à la date d’expiration du préavis. L’économie générale de la solution évite les ambiguïtés sur l’exigibilité de loyers après le terme, et prévient les stratégies contentieuses dilatoires.
B. Portée pratique sur les demandes accessoires et l’office du juge L’extinction du bail rend sans objet les prétentions nourries par une logique de persistance de l’occupation, telle qu’une clause résolutoire pour l’avenir. La réparation des troubles de jouissance est calibrée, distincte de la réfaction, pour ne pas altérer l’assiette des loyers dus pendant le temps utile. En outre, la cour statue avec mesure sur les frais irrépétibles, relevant que « L’équité et des considérations d’humanité commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ». De même, s’agissant de la charge des frais d’instance, la solution d’équilibre est rappelée avec netteté : « Chacune des parties succombant partiellement, il y a lieu de laisser à chacune de celles-ci la charge de ses propres dépens d’appel ». L’arrêt offre ainsi un cadre opératoire clair pour les litiges analogues, consolidant l’articulation entre date d’extinction du bail, neutralisation des loyers postérieurs et traitement proportionné des demandes indemnitaires.
Rendue par la Cour d’appel de Douai le 10 juillet 2025, la décision commentée tranche un contentieux locatif relatif à un bail d’habitation conclu en 2016. Le litige oppose un bailleur et une locataire autour de la date de fin du bail après congé, des arriérés de loyers, et d’allégations de troubles de jouissance. La locataire avait saisi le juge en 2022 pour voir prononcer la résolution judiciaire du bail et obtenir des dommages et intérêts. Le bailleur, en 2023, avait sollicité l’acquisition d’une clause résolutoire, l’expulsion et un important arriéré.
Le juge des contentieux de la protection de Tourcoing, le 13 juillet 2023, a joint les procédures, constaté la cessation du bail à la suite d’un congé prenant effet au 29 août 2022, arrêté les loyers dus à cette date, rejeté la réfaction et accordé à la locataire une indemnisation pour trouble de jouissance. Appel a été interjeté par le bailleur, la locataire concluant notamment à la résolution judiciaire à une date antérieure et à l’octroi de dommages plus élevés. La question juridique centrale portait sur la validité d’un préavis réduit en zone tendue, sa date d’effet, et les conséquences sur les loyers postérieurs et les demandes accessoires. La cour d’appel confirme intégralement, rappelant que « le délai de préavis applicable était d’un mois » et que « la date d’effet du congé était donc au 29 août 2022 ».
I. Le sens de la solution retenue
A. Le congé du locataire en zone tendue et la date de fin du bail
L’application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, combinée au décret n° 2013-392, conduit à admettre un préavis réduit lorsque le logement est situé en zone tendue. La cour relève que le premier juge « a estimé que […] le délai de préavis applicable était d’un mois » et en déduit la date d’effet du congé au 29 août 2022. Elle affirme ensuite, sans équivoque, que « Il ne souffre dès lors aucune discussion que le bail litigieux a bien pris fin le 29 août 2022 ». Cette détermination emporte la conséquence la plus décisive du litige, à savoir l’impossibilité de réclamer des loyers postérieurs à la date d’extinction du titre d’occupation.
B. Le traitement corrélatif des prétentions pécuniaires
La solution sur la fin du bail structure l’examen des demandes pécuniaires. Les loyers sont arrêtés à la date du 29 août 2022, et l’indemnité sollicitée au-delà ne peut prospérer. À l’inverse, l’atteinte à la jouissance paisible, caractérisée par les éléments versés, justifie l’allocation d’une somme pour réparer le trouble subi. La cour se réfère à une motivation d’ensemble et retient que « Le jugement querellé sera donc confirmé sur ces points », incluant la compensation des créances réciproques, conformément au dispositif qui « dit que les sommes dues réciproquement entre les parties se compenseront entre elles ». Le refus de la réfaction complémentaire s’explique par l’équilibre retenu entre loyers dus jusqu’au terme et indemnisation autonome du préjudice.
II. La valeur et la portée de l’arrêt
A. Conformité au droit positif et sécurité juridique des préavis
La décision s’inscrit dans une lecture rigoureuse du texte de 1989 et du décret « zone tendue », privilégiant la prévisibilité des effets du congé. En rappelant l’exigence de justification du motif et l’automaticité de la réduction du délai lorsque les conditions sont remplies, la cour renforce la sécurité des rapports locatifs. La formulation « Il convient dès lors de confirmer le jugement querellé » souligne une continuité interprétative et valorise la clarté des conséquences attachées à la date d’expiration du préavis. L’économie générale de la solution évite les ambiguïtés sur l’exigibilité de loyers après le terme, et prévient les stratégies contentieuses dilatoires.
B. Portée pratique sur les demandes accessoires et l’office du juge
L’extinction du bail rend sans objet les prétentions nourries par une logique de persistance de l’occupation, telle qu’une clause résolutoire pour l’avenir. La réparation des troubles de jouissance est calibrée, distincte de la réfaction, pour ne pas altérer l’assiette des loyers dus pendant le temps utile. En outre, la cour statue avec mesure sur les frais irrépétibles, relevant que « L’équité et des considérations d’humanité commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ». De même, s’agissant de la charge des frais d’instance, la solution d’équilibre est rappelée avec netteté : « Chacune des parties succombant partiellement, il y a lieu de laisser à chacune de celles-ci la charge de ses propres dépens d’appel ». L’arrêt offre ainsi un cadre opératoire clair pour les litiges analogues, consolidant l’articulation entre date d’extinction du bail, neutralisation des loyers postérieurs et traitement proportionné des demandes indemnitaires.