La cour administrative d’appel de Toulouse, par une décision du 12 juin 2025, précise le régime juridique encadrant l’exercice du droit de préemption urbain. Une société immobilière a cédé deux parcelles urbaines, déclenchant ainsi une déclaration d’intention d’aliéner transmise aux services municipaux compétents en décembre 2020. Le maire a exercé son droit de préemption en février 2021, invoquant une volonté de redynamisation du centre ancien de la ville. Les acquéreurs évincés ont alors saisi le tribunal administratif de Nîmes afin d’obtenir l’annulation de cet acte administratif unilatéral. Par un jugement du 14 février 2023, les premiers juges ont rejeté la demande, estimant la décision de préemption légalement justifiée. Les requérants soutiennent devant le juge d’appel que l’acte est entaché d’une insuffisance de motivation et d’une absence de projet réel. La juridiction d’appel doit déterminer si une motivation générale relative à la requalification urbaine suffit à justifier légalement l’éviction d’un acquéreur privé. La cour annule le jugement ainsi que la décision municipale, constatant que la nature du projet d’aménagement demeurait trop imprécise lors de l’éviction. Cette solution conduit à examiner d’abord l’insuffisance de la motivation de l’acte de préemption avant d’analyser l’absence de réalité du projet d’aménagement invoqué.
I. L’exigence d’une motivation circonstanciée de la décision de préemption
A. La rigueur de l’obligation de mentionner la nature du projet L’article L. 210-1 du code de l’urbanisme impose à la collectivité titulaire du droit de préemption de mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. La jurisprudence exige que la décision fasse apparaître la nature du projet, même si ses caractéristiques précises ne sont pas encore totalement définies. En l’espèce, le maire invoquait la requalification du site intra-muros pour l’implantation d’associations, d’activités économiques ou de services municipaux de proximité. La cour juge cependant que le projet ainsi décrit par l’administration communale « reste insuffisamment défini à ce stade » de la procédure. Cette solution rappelle que la simple énumération de fonctions urbaines potentielles ne saurait constituer une motivation légale au sens des dispositions législatives précitées. Cette exigence de précision formelle conditionne l’exercice effectif du contrôle juridictionnel sur l’action de l’administration communale.
B. L’insuffisance manifeste des orientations municipales imprécises Les magistrats toulousains considèrent qu’une motivation trop large ne répond pas aux exigences de transparence imposées pour limiter les atteintes au droit de propriété. La cour souligne qu’une telle rédaction « n’indique ainsi pas suffisamment la nature du projet en vue duquel le droit de préemption a été exercé ». Cette imprécision interdit de vérifier si l’acquisition répond effectivement à un intérêt général suffisant, comme le prescrit pourtant la lettre du code de l’urbanisme. L’annulation de l’acte pour vice de forme sanctionne ici une pratique administrative trop évasive, incapable de justifier concrètement l’éviction contractuelle. Au-delà de cette défaillance formelle, le juge administratif sanctionne également le défaut de consistance matérielle de l’opération d’aménagement.
II. L’inexistence d’un projet d’aménagement réel et actuel
A. L’insuffisante invocation des documents d’urbanisme généraux L’existence d’un projet réel d’action ou d’opération d’aménagement constitue la condition de fond indispensable à la légalité de toute décision d’exercice du droit de préemption. La commune invoquait ici les orientations de son projet d’aménagement et de développement durables pour justifier son intervention sur les parcelles litigieuses. Le juge d’appel observe toutefois que cet axe de redynamisation « ne fait cependant état d’aucune politique d’acquisition foncière pour satisfaire l’objectif poursuivi ». La simple mention d’un renforcement de la qualité de vie dans le plan local d’urbanisme ne saurait suppléer l’absence de programmation opérationnelle. Le lien entre la stratégie globale de la ville et l’achat spécifique du bien immobilier n’est donc pas juridiquement démontré par l’administration. La collectivité ne peut davantage s’appuyer sur la répétition d’acquisitions antérieures pour prouver l’existence d’une politique foncière cohérente.
B. L’impuissance des interventions antérieures à pallier l’absence de projet Pour tenter de prouver la réalité de son action, la collectivité soulignait l’exercice répété de son droit de préemption dans le périmètre du centre ancien. La cour rejette cet argument, estimant que des préemptions passées pour des projets divers ne caractérisent pas la nature de l’opération en litige. Les juges affirment que ces opérations variées, telles qu’un office du commerce ou une salle d’exposition, ne s’inscrivaient pas « dans un cadre précis ». L’absence de cohérence d’ensemble empêche donc de considérer l’acquisition des parcelles comme participant à une action d’aménagement répondant aux critères légaux. En conséquence, la cour administrative d’appel de Toulouse censure le raisonnement du tribunal administratif de Nîmes et prononce l’annulation de l’éviction.