La Cour administrative d’appel de Nantes, par un arrêt rendu le 8 juillet 2025, précise les conditions du retrait d’une décision de non-opposition à déclaration préalable obtenue frauduleusement.
Une autorité municipale a autorisé, le 24 janvier 2020, l’extension d’une prétendue habitation sur un terrain classé en zone naturelle protégée par le plan local d’urbanisme.
Des voisines immédiates ont alors sollicité le retrait de cette autorisation, soutenant que la construction existante était en réalité un simple garage dépourvu de tout confort habitable.
Le tribunal administratif de Rennes a annulé le refus de la commune de procéder à ce retrait le 25 novembre 2022, entraînant l’appel de la collectivité devant la juridiction nantaise.
Les requérantes font valoir que les bénéficiaires ont volontairement travesti la réalité pour éluder les règles d’urbanisme interdisant tout changement de destination vers l’habitation dans ce secteur fragile.
Le problème juridique consiste à déterminer si la mention inexacte de la destination d’un bâtiment constitue une fraude permettant le retrait de l’autorisation d’urbanisme sans condition de délai.
La juridiction d’appel confirme que la connaissance de la nature réelle du bien par les propriétaires établit l’existence d’une intention frauduleuse justifiant l’annulation de la décision administrative.
I. La caractérisation souveraine d’une intention frauduleuse par le juge de l’excès de pouvoir
A. L’exigence d’une manœuvre délibérée destinée à tromper la vigilance de l’autorité municipale
Le juge administratif rappelle que la fraude résulte d’une manœuvre intentionnelle « de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet » pour échapper à une règle.
Une information erronée ne suffit pas à constituer ce vice, car l’administration doit prouver la volonté délibérée de contourner les interdictions du plan local d’urbanisme.
L’arrêt souligne que la fraude ne se présume jamais et nécessite une démonstration précise de l’intention malicieuse du pétitionnaire lors du dépôt de sa demande initiale d’autorisation.
B. L’objectivation de la mauvaise foi par la confrontation rigoureuse des pièces contractuelles et matérielles
L’acte de vente décrivait explicitement le bien comme un garage, tandis que les constats matériels révélaient l’absence totale de raccordement aux réseaux nécessaires à une vie décente.
Les magistrats considèrent que les acquéreurs « ne pouvaient ignorer que la construction existante (…) était à usage de garage et non d’habitation » malgré leurs affirmations contraires devant l’administration.
Cette présentation inexacte a permis d’obtenir indûment une autorisation pour un projet d’extension qui aurait été autrement rejeté par le service instructeur de la collectivité publique.
La démonstration de cette intention frauduleuse justifie l’éviction des règles habituelles protégeant la stabilité des décisions administratives individuelles devenues définitives après le délai de retrait légal.
II. L’opposabilité perpétuelle du retrait de l’acte administratif entaché d’une fraude caractérisée
A. L’exception légale au délai de droit commun pour le retrait des décisions créatrices de droits
Le code des relations entre le public et l’administration dispose qu’un acte administratif obtenu par fraude « peut être à tout moment abrogé ou retiré » par l’autorité compétente.
Cette règle écarte le délai de principe de trois mois prévu par le code de l’urbanisme pour sécuriser les autorisations délivrées aux bénéficiaires de bonne foi.
L’arrêt confirme que les tiers conservent le droit de contester le refus de l’autorité de faire usage de ce pouvoir exceptionnel de retrait sans aucune condition temporelle.
B. L’obligation d’abroger l’acte illégal pour préserver l’intégrité environnementale des zones naturelles protégées
Le refus de la commune de retirer l’autorisation initiale constitue une erreur manifeste d’appréciation compte tenu de la gravité de l’atteinte portée aux règles locales d’occupation.
La protection des zones naturelles impose une application rigoureuse des interdictions de changement de destination pour éviter le mitage urbain dans les secteurs géographiques les plus sensibles.
La cour valide ainsi l’injonction de retrait forcé, privilégiant la restauration de la légalité administrative sur la protection d’un droit acquis par une manœuvre de tromperie délibérée.