Par un arrêt du 12 juin 2025, la cour administrative d’appel de Bordeaux précise les modalités de retrait d’une décision de non-opposition à déclaration préalable. Une propriétaire avait procédé à la démolition sans autorisation d’un studio avant de solliciter une régularisation par la reconstruction d’un volume identique. Le maire a d’abord opposé un refus, puis a retiré cet acte, avant de finalement retirer la décision tacite de non-opposition née du silence gardé. La requérante a saisi le tribunal administratif de Bordeaux qui a rejeté sa demande d’annulation par un jugement du 26 avril 2023. Saisie du litige, la juridiction d’appel devait déterminer si les délais d’urgence sanitaire avaient décalé la naissance de la décision implicite. Elle devait également se prononcer sur la légalité du retrait au regard du droit à la reconstruction à l’identique après une démolition volontaire. La cour confirme la solution des premiers juges en écartant les moyens relatifs à la tardiveté du retrait et à la méconnaissance du code de l’urbanisme.
I. La maîtrise de la temporalité de la décision tacite de non-opposition
A. La suspension des délais d’instruction durant la période d’urgence sanitaire
L’administration bénéficie d’un cadre temporel spécifique pour instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme déposées durant la crise sanitaire de l’année 2020. Le juge d’appel souligne que les délais qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 ont été suspendus par l’ordonnance du 25 mars 2020. Dans cette affaire, la pétitionnaire avait complété son dossier le 19 mai 2020, soit pendant la période de suspension définie par les textes. Le point de départ du délai d’instruction a donc été reporté à l’achèvement de cette période, fixée réglementairement au 24 mai 2020. La décision de non-opposition tacite n’est ainsi née que le 24 juin 2020, contrairement aux calculs proposés par la partie requérante. La cour rappelle qu’une demande de pièces manquantes régulière empêche le déclenchement du délai d’instruction tant que le dossier demeure incomplet.
B. L’efficacité de la notification du retrait par voie d’huissier de justice
Le retrait d’une décision de non-opposition doit intervenir dans un délai de trois mois suivant la naissance de l’acte pour être légal. La juridiction administrative constate que l’arrêté de retrait du 22 septembre 2020 a été signifié par acte d’huissier dès le lendemain. Cette notification a eu lieu au domicile de la mère de la requérante, adresse que cette dernière avait elle-même indiquée dans sa demande. Le juge précise que « l’arrêté contesté lui a été signifié chez sa mère chez qui elle élit domicile ». L’utilisation d’un officier ministériel confère une force probante particulière à la date de réception de l’acte administratif par son destinataire. La preuve d’une signification physique permet d’écarter toute contestation relative à une notification tardive ou inefficace de la décision de la commune.
II. La portée limitée du droit à la reconstruction à l’identique
A. La confrontation du projet de reconstruction aux dispositions du plan local d’urbanisme
Le principe de reconstruction à l’identique d’un bâtiment régulièrement édifié est garanti par l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme. Cette faculté est ouverte durant un délai de dix ans, même si les règles d’urbanisme locales ont évolué de manière défavorable. Toutefois, la cour administrative d’appel de Bordeaux souligne que ce droit n’est pas absolu et peut être limité par le règlement local. Le texte législatif prévoit que la reconstruction est autorisée « sauf si le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques en dispose autrement ». En l’espèce, le règlement de la zone concernée impose des conditions restrictives spécifiques qui viennent encadrer la mise en œuvre de ce droit protecteur. L’application mécanique du principe de cristallisation des règles antérieures est ainsi écartée au profit d’une lecture combinée des normes supérieures et locales.
B. La condition d’impossibilité technique propre aux démolitions volontaires
Le régime juridique se durcit sensiblement lorsque la destruction du bâtiment résulte d’une volonté délibérée du propriétaire et non d’un sinistre. Le règlement de zone précise que la reconstruction n’est autorisée que si « l’édification d’une construction équivalente s’avère impossible dans le cadre de l’application du présent règlement ». Le maire avait fondé son retrait sur l’absence d’une place de stationnement exigée pour la création d’un nouveau logement sur la parcelle. La requérante n’apportait aucun élément démontrant qu’il lui était techniquement impossible de réaliser un projet strictement conforme aux règles de stationnement en vigueur. La cour administrative d’appel de Bordeaux rejette donc le recours en jugeant que les conditions de la dérogation n’étaient pas réunies. La protection offerte par la reconstruction à l’identique ne saurait couvrir une opération qui méconnaît les prescriptions architecturales et fonctionnelles du plan local d’urbanisme.