Le Conseil constitutionnel, par sa décision du 17 janvier 2020, a examiné la constitutionnalité des modalités d’évaluation de la résidence principale pour l’impôt de solidarité sur la fortune. Des contribuables ont contesté l’exclusion du bénéfice d’un abattement fiscal pour les logements détenus par le biais d’une société civile immobilière dont ils sont les associés. Saisie par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 17 octobre 2019, la juridiction devait déterminer si cette restriction méconnaissait les principes constitutionnels d’égalité. La question prioritaire de constitutionnalité portait spécifiquement sur les mots « par son propriétaire » figurant au second alinéa de l’article 885 S du code général des impôts. Les requérants estimaient que l’impossibilité de réduire de trente pour cent la valeur vénale réelle de leur résidence créait une rupture caractérisée de l’égalité devant les charges publiques. Le Conseil constitutionnel a toutefois déclaré la disposition conforme à la Constitution en retenant l’existence d’une différence de situation objective entre le propriétaire et l’associé.
**I. L’affirmation d’une distinction juridique entre la propriété directe et la détention sociale**
**A. L’exclusion explicite des immeubles détenus par une société civile immobilière**
L’article 885 S du code général des impôts prévoit qu’un « abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble » servant de résidence principale. Cette disposition dérogatoire exige néanmoins que le bien soit occupé par le redevable en sa qualité de propriétaire direct pour que la réduction puisse s’appliquer valablement. Le Conseil souligne que ce texte fait obstacle à l’avantage fiscal lorsque l’immeuble appartient à une personne morale, hormis le cas des sociétés d’attribution en jouissance. La lettre de la loi exclut les associés ne disposant que de parts sociales, même s’ils occupent effectivement les lieux à titre de résidence principale. L’analyse littérale de la règle fiscale par les membres du Conseil confirme l’impossibilité de prétendre à cet abattement forfaitaire par une interprétation extensive du texte.
**B. La justification par une différence de situation juridique objective**
Le principe d’égalité « ne s’oppose ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes », selon une jurisprudence constante désormais bien établie. Pour rejeter les griefs de méconnaissance des articles 6 et 13 de la Déclaration de 1789, le juge constitutionnel identifie une dissemblance majeure entre les redevables concernés. L’immeuble composant le patrimoine d’une société civile appartient en propre à cette dernière, privant ainsi l’associé des droits juridiques classiquement attachés à la pleine propriété immobilière. La juridiction relève que les porteurs de parts sociales ne se trouvent pas dans la même position juridique que les individus détenant leur logement de façon directe. Cette différence de situation autorise le législateur à traiter les deux catégories de manière distincte sans que cela n’entraîne une rupture d’égalité devant les charges publiques.
**II. La validation d’une politique fiscale fondée sur l’autonomie du patrimoine social**
**A. La reconnaissance de la spécificité des parts sociales comme assiette fiscale**
Le Conseil constitutionnel précise que la « valeur des parts détenues au sein d’une société civile immobilière ne se confond pas nécessairement avec celle des immeubles ». Cette distinction essentielle permet au pouvoir législatif de soumettre les titres sociaux à des règles d’évaluation spécifiques qui diffèrent de celles applicables aux actifs immobiliers. L’autonomie de la personne morale implique une valorisation comptable tenant compte de l’endettement éventuel ou des clauses restrictives de cession propres aux structures de type social. L’évaluation des parts sociales repose sur des critères financiers particuliers ne justifiant pas l’octroi automatique d’un abattement conçu pour compenser la moindre liquidité des biens. Le juge valide ainsi le choix souverain de ne pas transposer à la détention indirecte un mécanisme de faveur initialement réservé à la détention physique des immeubles.
**B. Le maintien de l’équilibre entre la faveur fiscale et la nature de la détention**
En déclarant les mots « par son propriétaire » conformes à la Constitution, la haute juridiction limite strictement la portée sociale de l’abattement sur la résidence principale. Le législateur a fondé son appréciation sur des critères objectifs et rationnels en réservant cet avantage fiscal aux seuls redevables supportant directement les charges de propriété. Cette solution renforce la sécurité juridique en évitant des détournements du mécanisme de faveur par la création artificielle de structures sociales pour éluder l’impôt de solidarité. Elle rappelle aux contribuables que le choix d’un mode de détention sociétaire emporte des conséquences fiscales spécifiques dont ils doivent nécessairement assumer la rigueur éventuelle. La décision s’inscrit dans une volonté de préserver l’équilibre des finances publiques tout en protégeant le pouvoir législatif de moduler les avantages selon l’intérêt général.