Le Conseil constitutionnel a été saisi le 17 janvier 2018 par la Cour de cassation d’une question prioritaire de constitutionnalité relative à la résiliation des baux d’habitation.
La disposition contestée permettait à certains établissements publics hospitaliers de résilier les contrats de location de leurs logements pour y installer leurs agents en activité.
Des preneurs, locataires de ces hôpitaux, soutenaient qu’un tel pouvoir créait une différence de traitement injustifiée entre les bailleurs et entre les locataires.
Ils critiquaient également l’application de ce pouvoir nouveau aux contrats en cours, alléguant une atteinte à la liberté contractuelle et à la garantie des droits.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé la question sérieuse par un arrêt du 16 janvier 2018 et l’a transmise au juge constitutionnel.
Le pouvoir de résiliation unilatérale accordé à des bailleurs publics spécifiques pour loger leurs agents porte-t-il atteinte à l’égalité ou à la stabilité des contrats ?
Par sa décision n° 2018-697 QPC du 6 avril 2018, le Conseil déclare la loi conforme à la Constitution sous une réserve d’interprétation concernant les agents du bailleur.
L’étude de cette solution conduit à analyser l’encadrement du droit de résiliation par le principe d’égalité, puis la protection des situations contractuelles en cours.
I. L’encadrement du droit de résiliation unilatérale par le principe d’égalité
A. La validation d’une différence de traitement fondée sur l’intérêt général
L’étude du respect du principe d’égalité constitue le premier axe de l’analyse menée par la juridiction constitutionnelle pour valider le dispositif de résiliation.
Le législateur a souhaité faciliter le logement des personnels hospitaliers à proximité de leurs lieux de travail dans des zones où le marché est particulièrement tendu.
Cet objectif vise à garantir la continuité du service public hospitalier, ce qui constitue un motif d’intérêt général suffisant pour le juge de la Constitution.
Le Conseil relève que la loi règle de façon différente des situations qui sont effectivement distinctes en raison des missions assignées à ces groupes hospitaliers.
Il énonce que « le législateur a entendu permettre à ces trois groupes hospitaliers… de loger leurs agents… pour assurer la continuité du service public ».
Ainsi, la différence de traitement entre ces bailleurs publics et les autres propriétaires est jugée en rapport direct avec l’objet de la loi.
B. L’exclusion des agents-locataires par une réserve d’interprétation
Le juge constitutionnel identifie toutefois un risque de discrimination si le pouvoir de résiliation est exercé à l’encontre des propres employés de l’établissement déjà installés.
La décision précise que les dispositions ne sauraient être appliquées aux agents en activité employés par les bailleurs sans méconnaître le principe d’égalité devant la loi.
Cette réserve d’interprétation limite la portée du pouvoir administratif afin d’éviter des évictions arbitraires de membres du personnel qui seraient déjà des locataires.
Par ce mécanisme, le Conseil concilie les nécessités opérationnelles du service hospitalier avec les droits fondamentaux des individus occupant les logements de ces établissements.
La différence de traitement demeure valide uniquement si elle ne vise pas les agents internes du propriétaire public pour le propre bénéfice de celui-ci.
Après avoir vérifié la conformité du dispositif au principe d’égalité, le Conseil constitutionnel s’est penché sur l’atteinte portée à la stabilité des contrats.
II. La protection tempérée des situations contractuelles en cours
A. La justification par un motif d’intérêt général suffisant
La loi prévoit l’application de ce droit de résiliation aux contrats de location qui étaient déjà en cours lors de sa publication officielle au Journal officiel.
Les requérants soutenaient qu’une telle application immédiate portait atteinte au principe de sécurité juridique et au maintien des conventions légalement conclues entre les parties.
Le Conseil rappelle que le législateur peut modifier des contrats en cours pour des motifs d’intérêt général, sous réserve de ne pas causer de préjudices disproportionnés.
Il considère la nécessité d’augmenter significativement le volume de logements disponibles pour le personnel hospitalier comme une justification suffisante à cette mesure de résiliation.
La mesure poursuit ainsi le même objectif de continuité du service précédemment identifié comme légitime pour le logement des agents dans les zones tendues.
B. La proportionnalité de l’atteinte par l’octroi de garanties procédurales
Pour assurer la proportionnalité de cette ingérence, le législateur a entouré la procédure de résiliation de plusieurs garanties juridiques au profit des locataires évincés.
Un délai de préavis de huit mois est exigé, et le bailleur doit conclure un nouveau contrat si le logement n’est finalement pas attribué.
De plus, le Conseil souligne que « le législateur a exclu l’application de ce pouvoir de résiliation aux contrats en cours dans le cas des locataires » précaires.
Ces diverses précautions atténuent l’impact de la réforme sur la stabilité des relations contractuelles existantes et préviennent des situations de fragilité sociale excessive.
Le juge constitutionnel valide ainsi le mécanisme tout en veillant à ce que l’intérêt général ne vienne pas écraser de manière déraisonnable les intérêts privés.