Tribunal judiciaire de Marseille, le 19 juin 2025, n°23/09964
Marseille, 19 juin 2025. Le litige naît d’une assemblée générale tenue le 17 juillet 2023 dans une copropriété marseillaise. La demanderesse, propriétaire de deux lots, sollicite l’annulation de l’assemblée dans son ensemble et de plusieurs résolutions relatives au fonds de travaux, à l’élection du conseil syndical et à des travaux de toiture avec désamiantage. La défense conclut au rejet, soutenant la régularité de la convocation, du procès-verbal et des votes. Les échanges ont conduit à débattre de la notification de la convocation, des mentions obligatoires, du décompte des voix, de l’usage de la « passerelle » de l’article 25-1 et du vote groupé de travaux nécessairement liés. La décision écarte la nullité globale, annule les résolutions sur le fonds de travaux et les élections, et valide celles relatives aux travaux de désamiantage et de réfection.
La question de droit porte d’abord sur l’exigence de régularité de la convocation et du procès-verbal au regard des articles 9, 17 et 17-1 du décret du 17 mars 1967. Elle porte ensuite sur les conditions d’application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur la possibilité de voter conjointement des travaux techniquement indissociables. La juridiction juge, d’une part, la convocation et le procès-verbal réguliers, d’autre part, l’usage de la passerelle irrégulier faute d’atteindre le tiers requis, tout en admettant le vote global des travaux de désamiantage et de toiture.
I – Les irrégularités formelles de la convocation et du procès-verbal: contrôle fonctionnel et charge de la preuve
A – La présomption de régularité de la notification et l’exigence probatoire La décision réaffirme la force probatoire de la remise recommandée lorsque l’envoi vise l’adresse déclarée. Elle souligne que « la convocation ayant été valablement adressée à l’adresse déclarée » ne saurait être annulée par la seule divergence apparente de signature. La motivation précise que « la signature portée sur l’accusé de réception est en effet présumée être celle d’une personne habilitée à recevoir l’acte, à charge pour la requérante de rapporter la preuve contraire, ce qu’elle ne fait pas ». Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui fait peser sur le copropriétaire contestant la convocation la charge de renverser la présomption, par une démonstration concrète de l’absence de réception utile.
La juridiction adopte également une approche pragmatique des mentions obligatoires. Elle constate que « la convocation précise donc bien les modalités de consultation des pièces et est ainsi conforme à l’article 9 précité », l’indication d’un rendez-vous suffisant pour organiser l’accès, sans horaires figés. Ce raisonnement, fidèle au texte, évite une sanction excessive lorsque l’effectivité de l’information est préservée. Il privilégie la finalité de la norme sur sa lettre, dès lors que les droits d’accès aux justificatifs sont garantis en pratique.
B – La portée mesurée des vices du procès-verbal au regard de l’article 17-1 Le contrôle du procès-verbal s’opère à l’aune d’un principe de conservation des décisions lorsque le sens du vote demeure reconstituable. La décision cite que « l’irrégularité formelle […] n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ». Ce rappel, conforme à l’économie de l’article 17-1, valorise la sécurité des délibérations, cantonnant la nullité aux seuls cas où l’irrégularité altère la sincérité ou l’intelligibilité du résultat.
La solution retient en ce sens que l’absence de mention explicite d’un nombre « nul » d’opposants lorsque la résolution est adoptée à l’unanimité n’affecte pas la validité. Le contrôle se concentre sur la capacité du procès-verbal à livrer un résultat complet et cohérent, plutôt que sur la perfection rédactionnelle. Cette lecture privilégie l’efficacité des assemblées tout en préservant la possibilité d’une censure lorsque la computation des voix se révèle déficiente ou ambiguë.
II – La majorité « passerelle » de l’article 25-1 et le vote de travaux indivisibles: rigueur des seuils et réalisme technique
A – L’exigence cumulative du tiers des voix et le contrôle du procès-verbal L’arrêté rappelle opportunément la mécanique en deux temps de l’article 25-1. Il précise que « aucune disposition légale n’impose de mentionner de manière formelle deux votes distincts lors de l’application du mécanisme de la “passerelle” prévu par l’article 25-1 ». L’important demeure la vérification des conditions d’ouverture du second vote, au premier rang desquelles figure l’obtention d’au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. La juridiction opère un contrôle serré du procès-verbal sur ce point décisif.
Elle constate que « les six copropriétaires ayant voté en faveur de cette résolution représentaient au total 555 tantièmes des voix, soit un nombre inférieur au tiers requis ». Faute d’atteindre 667 tantièmes dans une copropriété totalisant 2 000 tantièmes, la passerelle ne pouvait jouer. La conséquence est logique: l’adoption à la majorité de l’article 24 est irrégulière et les résolutions concernées sont annulées. La solution illustre une vigilance nécessaire face à la tentation d’assouplir les seuils, rappelant l’exigence d’un premier soutien significatif avant tout abaissement de majorité.
B – L’indivisibilité technique des travaux et la globalisation du vote sur les devis La juridiction valide le vote conjoint de la réfection de la toiture et du désamiantage. Elle retient que ces opérations « vont nécessairement de pair et qu’il ne s’agit dès lors pas de travaux distincts ». Cette appréciation, fondée sur la nature amiantée des plaques de couverture, consacre une logique de faisceau technique: lorsque l’un des travaux appelle l’autre de manière indissociable, la délibération peut être globalisée sans vicier la procédure.
S’agissant du choix des entreprises, la motivation insiste sur la traçabilité du sélectionnement opéré en séance. Elle relève que « cette mention montre qu’un choix a été opéré parmi l’ensemble des devis joints à la convocation », écartant l’argument tiré d’une prétendue absence de soumission au vote. Cette solution, centrée sur la matérialité des décisions consignées, invite les syndics à soigner la rédaction des procès-verbaux pour refléter clairement l’arbitrage entre offres, sans multiplier des votes artificiellement séparés lorsque l’objet technique commande l’unité.
Ainsi, la décision articule une protection équilibrée des copropriétaires: rigueur sur les seuils et conditions d’application de la passerelle, souplesse raisonnable sur les formes lorsque la compréhension des votes et l’indivisibilité des travaux sont établies. Elle offre une grille opératoire utile aux praticiens, conciliant sécurité juridique des délibérations et fonctionnalité de la gestion des immeubles.
Marseille, 19 juin 2025. Le litige naît d’une assemblée générale tenue le 17 juillet 2023 dans une copropriété marseillaise. La demanderesse, propriétaire de deux lots, sollicite l’annulation de l’assemblée dans son ensemble et de plusieurs résolutions relatives au fonds de travaux, à l’élection du conseil syndical et à des travaux de toiture avec désamiantage. La défense conclut au rejet, soutenant la régularité de la convocation, du procès-verbal et des votes. Les échanges ont conduit à débattre de la notification de la convocation, des mentions obligatoires, du décompte des voix, de l’usage de la « passerelle » de l’article 25-1 et du vote groupé de travaux nécessairement liés. La décision écarte la nullité globale, annule les résolutions sur le fonds de travaux et les élections, et valide celles relatives aux travaux de désamiantage et de réfection.
La question de droit porte d’abord sur l’exigence de régularité de la convocation et du procès-verbal au regard des articles 9, 17 et 17-1 du décret du 17 mars 1967. Elle porte ensuite sur les conditions d’application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que sur la possibilité de voter conjointement des travaux techniquement indissociables. La juridiction juge, d’une part, la convocation et le procès-verbal réguliers, d’autre part, l’usage de la passerelle irrégulier faute d’atteindre le tiers requis, tout en admettant le vote global des travaux de désamiantage et de toiture.
I – Les irrégularités formelles de la convocation et du procès-verbal: contrôle fonctionnel et charge de la preuve
A – La présomption de régularité de la notification et l’exigence probatoire
La décision réaffirme la force probatoire de la remise recommandée lorsque l’envoi vise l’adresse déclarée. Elle souligne que « la convocation ayant été valablement adressée à l’adresse déclarée » ne saurait être annulée par la seule divergence apparente de signature. La motivation précise que « la signature portée sur l’accusé de réception est en effet présumée être celle d’une personne habilitée à recevoir l’acte, à charge pour la requérante de rapporter la preuve contraire, ce qu’elle ne fait pas ». Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui fait peser sur le copropriétaire contestant la convocation la charge de renverser la présomption, par une démonstration concrète de l’absence de réception utile.
La juridiction adopte également une approche pragmatique des mentions obligatoires. Elle constate que « la convocation précise donc bien les modalités de consultation des pièces et est ainsi conforme à l’article 9 précité », l’indication d’un rendez-vous suffisant pour organiser l’accès, sans horaires figés. Ce raisonnement, fidèle au texte, évite une sanction excessive lorsque l’effectivité de l’information est préservée. Il privilégie la finalité de la norme sur sa lettre, dès lors que les droits d’accès aux justificatifs sont garantis en pratique.
B – La portée mesurée des vices du procès-verbal au regard de l’article 17-1
Le contrôle du procès-verbal s’opère à l’aune d’un principe de conservation des décisions lorsque le sens du vote demeure reconstituable. La décision cite que « l’irrégularité formelle […] n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ». Ce rappel, conforme à l’économie de l’article 17-1, valorise la sécurité des délibérations, cantonnant la nullité aux seuls cas où l’irrégularité altère la sincérité ou l’intelligibilité du résultat.
La solution retient en ce sens que l’absence de mention explicite d’un nombre « nul » d’opposants lorsque la résolution est adoptée à l’unanimité n’affecte pas la validité. Le contrôle se concentre sur la capacité du procès-verbal à livrer un résultat complet et cohérent, plutôt que sur la perfection rédactionnelle. Cette lecture privilégie l’efficacité des assemblées tout en préservant la possibilité d’une censure lorsque la computation des voix se révèle déficiente ou ambiguë.
II – La majorité « passerelle » de l’article 25-1 et le vote de travaux indivisibles: rigueur des seuils et réalisme technique
A – L’exigence cumulative du tiers des voix et le contrôle du procès-verbal
L’arrêté rappelle opportunément la mécanique en deux temps de l’article 25-1. Il précise que « aucune disposition légale n’impose de mentionner de manière formelle deux votes distincts lors de l’application du mécanisme de la “passerelle” prévu par l’article 25-1 ». L’important demeure la vérification des conditions d’ouverture du second vote, au premier rang desquelles figure l’obtention d’au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires. La juridiction opère un contrôle serré du procès-verbal sur ce point décisif.
Elle constate que « les six copropriétaires ayant voté en faveur de cette résolution représentaient au total 555 tantièmes des voix, soit un nombre inférieur au tiers requis ». Faute d’atteindre 667 tantièmes dans une copropriété totalisant 2 000 tantièmes, la passerelle ne pouvait jouer. La conséquence est logique: l’adoption à la majorité de l’article 24 est irrégulière et les résolutions concernées sont annulées. La solution illustre une vigilance nécessaire face à la tentation d’assouplir les seuils, rappelant l’exigence d’un premier soutien significatif avant tout abaissement de majorité.
B – L’indivisibilité technique des travaux et la globalisation du vote sur les devis
La juridiction valide le vote conjoint de la réfection de la toiture et du désamiantage. Elle retient que ces opérations « vont nécessairement de pair et qu’il ne s’agit dès lors pas de travaux distincts ». Cette appréciation, fondée sur la nature amiantée des plaques de couverture, consacre une logique de faisceau technique: lorsque l’un des travaux appelle l’autre de manière indissociable, la délibération peut être globalisée sans vicier la procédure.
S’agissant du choix des entreprises, la motivation insiste sur la traçabilité du sélectionnement opéré en séance. Elle relève que « cette mention montre qu’un choix a été opéré parmi l’ensemble des devis joints à la convocation », écartant l’argument tiré d’une prétendue absence de soumission au vote. Cette solution, centrée sur la matérialité des décisions consignées, invite les syndics à soigner la rédaction des procès-verbaux pour refléter clairement l’arbitrage entre offres, sans multiplier des votes artificiellement séparés lorsque l’objet technique commande l’unité.
Ainsi, la décision articule une protection équilibrée des copropriétaires: rigueur sur les seuils et conditions d’application de la passerelle, souplesse raisonnable sur les formes lorsque la compréhension des votes et l’indivisibilité des travaux sont établies. Elle offre une grille opératoire utile aux praticiens, conciliant sécurité juridique des délibérations et fonctionnalité de la gestion des immeubles.