La Cour de justice de l’Union européenne, par un arrêt du 18 octobre 2012, précise le régime de déduction de la taxe sur la valeur ajoutée. Une société commerciale acquiert un terrain supportant des bâtiments anciens qu’elle souhaite démolir pour édifier un nouveau complexe immobilier de type lotissement. L’administration fiscale locale remet en cause le droit à déduction de la taxe au motif que les constructions détruites ne sont pas exploitées commercialement. La juridiction nationale saisit le juge européen d’une question préjudicielle portant sur l’interprétation des articles 167, 168 et 185 de la directive 2006/112. Le juge dispose que l’acquéreur « a le droit de déduire la taxe sur la valeur ajoutée relative à l’acquisition desdits bâtiments » sans régularisation ultérieure. L’étude de la validité du droit à déduction initial précédera l’analyse du maintien de cet avantage fiscal malgré la démolition matérielle des biens.
**I. La reconnaissance du droit à déduction lors d’opérations de restructuration immobilière**
**A. L’existence d’un droit à déduction fondé sur l’intention économique**
Le droit à déduction naît dès que la taxe devient exigible sur les biens livrés à un assujetti agissant en tant que tel. La Cour souligne que l’intention d’utiliser les immeubles pour les besoins d’opérations taxables futures détermine l’ouverture immédiate du droit à récupération fiscale. Cette solution protège l’entreprise contre les avances de trésorerie excessives durant la période préparatoire nécessaire au démarrage effectif de son activité commerciale de lotisseur.
**B. La qualification de l’acquisition des bâtiments comme étape d’un projet global**
L’acquisition des constructions vétustes et leur démolition programmée forment un processus indissociable visant la valorisation économique globale de l’assiette foncière ainsi libérée. Le juge européen considère que les bâtiments achetés avec le terrain constituent des éléments du coût des opérations taxables envisagées par le promoteur immobilier. La reconnaissance de ce droit évite une distinction artificielle entre le sol et les bâtis qui entraverait la fluidité des transactions immobilières professionnelles. Cette reconnaissance initiale de la créance fiscale appelle une réflexion sur la pérennité de cet avantage en cas de disparition physique des immeubles.
**II. L’exclusion de la régularisation de la taxe malgré la disparition matérielle du bien**
**A. L’absence d’obligation de régularisation lors de la destruction des édifices**
L’article 185 de la directive encadre la régularisation des déductions lorsque des modifications interviennent dans les éléments pris en considération après le dépôt de la déclaration. La Cour juge que la destruction des édifices « en lieu et place de ces bâtiments » ne rompt pas le lien avec l’activité économique future. Par conséquent, cet événement purement technique « n’entraîne pas une obligation de régulariser la déduction initialement opérée » car le but lucratif de l’opération immobilière demeure inchangé.
**B. La consécration de la neutralité fiscale au profit de l’opérateur économique**
Le maintien du bénéfice de la déduction assure le plein respect du principe de neutralité fiscale qui régit le fonctionnement du système commun de taxe européenne. La jurisprudence garantit que la charge fiscale ne pèse finalement que sur le consommateur final et non sur les acteurs de la chaîne de production. Ce pragmatisme juridique favorise l’investissement immobilier en évitant des régularisations pénalisantes pour les sociétés engagées dans des travaux de rénovation ou de reconstruction foncière.