Cour d’appel de Reims, le 17 juin 2025, n°24/01414
La cour d’appel de Reims, 17 juin 2025, statue sur un contentieux locatif d’habitation portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire, la validité du commandement de payer et l’octroi de délais. Un bail d’habitation signé en mars 2023 prévoyait un loyer modeste et une clause résolutoire. Un commandement visant la clause a été délivré en juillet 2023 pour un arriéré de loyers, charges et dépôt de garantie. L’assignation en constat de résiliation et expulsion a suivi en novembre 2023. Le premier juge a constaté la clause résolutoire au 19 septembre 2023, ordonné l’expulsion, condamné les occupants aux sommes dues, et refusé les délais. En appel, le locataire soulève la nullité du commandement, conteste l’acquisition de la clause, sollicite des délais, tandis que le bailleur requiert confirmation et actualisation de la créance. La cour déclare recevable l’exception de nullité, l’écarte au fond, confirme la recevabilité de l’action, retient l’acquisition de la clause, refuse les délais faute de reprise du loyer courant, confirme le jugement et statue sur les dépens.
I. Régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire
A. Recevabilité de l’exception de nullité et office du juge d’appel
La cour applique les articles 564 et 566 du code de procédure civile pour admettre un moyen nouveau de défense intrinsèquement lié à la contestation principale. Elle juge que « l’exception de nullité du commandement de payer invoqué pour la première fois en appel est recevable, celle-ci étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge ». La solution, sobre, protège le droit de défense sans ouvrir un contentieux dilatoire, puisqu’elle circonscrit l’exception au périmètre de l’objet du litige déjà saisi. Elle s’inscrit dans une conception fonctionnelle de l’instance d’appel, comme prolongement de l’instance au fond, et non comme procès distinct. La motivation est convaincante, car l’exception conditionne l’effet de la clause résolutoire et l’issue même de l’action en résiliation.
Au fond, la nullité du commandement est écartée au regard des exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La cour énonce que « le commandement de payer signifié le 18 juillet 2023 n’est pas nul en ce qu’il répond aux exigences formelles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, étant précisé qu’une éventuelle erreur sur le montant des sommes réclamées ne peut entraîner sa nullité ». Le raisonnement distingue utilement l’exactitude arithmétique, discutable en exécution, du respect des mentions substantielles, décisif pour l’efficacité de la clause. L’acte comportait un décompte annexé, identifiant émissions, règlements et impayés, satisfaisant à l’exigence de compréhension minimale de la dette. La portée est claire: la sanction de nullité demeure d’interprétation stricte et ne saurait couvrir de simples divergences chiffrées, corrigeables dans le débat contradictoire.
B. Contrôle des formalités précontentieuses et constat de l’acquisition
La cour vérifie ensuite les conditions de recevabilité de l’action du bailleur personne morale. Elle constate l’information de la commission départementale et la notification préfectorale de l’assignation dans les délais légaux, en conformité avec l’article 24, II et III, de la loi du 6 juillet 1989. Elle conclut, sans détour, que « la demande de résiliation de bail est donc recevable ». Cette articulation procédurale, protectrice, vise à susciter un diagnostic social et financier effectif avant l’audience. L’arrêt montre un contrôle temporel précis des jalons légaux, gage de sécurité juridique, et évite les confusions fréquentes entre les délais propres à la clause et ceux de l’action en constat.
S’agissant du fond du droit, la clause résolutoire était stipulée et sa mise en œuvre dépendait de l’absence de régularisation dans le délai légal. La cour retient que « le bail signé le 17 mars 2023 contient une clause résolutoire prévoyant son acquisition deux mois suivant un commandement de payer non régularisé » et que, les impayés persistant, « la clause résolutoire était acquise au 19 septembre 2023 ». Le syllogisme est classique, mais ferme. L’analyse combine le respect des formalités protectrices et la rigueur contractuelle attachée à la clause de plein droit, laquelle, une fois les conditions réunies, s’impose au juge, sous réserve des tempéraments légalement prévus.
II. Conséquences financières et temporelles de la résiliation
A. Évaluation de la dette en appel et limites de la condamnation
En cause d’appel, le bailleur a actualisé sa créance à une date proche des débats, faisant état d’un solde nettement accru, alimenté par les indemnités d’occupation. La cour relève que le locataire ne renverse pas utilement cette actualisation, faute de preuves régulières de règlements postérieurs pertinents. Elle constate que « à l’exception d’un chèque […] il ne justifie d’aucun versement de loyer autre que ceux déjà intégrés », puis en déduit le maintien d’une dette significative. La démarche est pragmatique, adossée à un décompte contradictoire, et conforme au principe de réparation intégrale des sommes dues jusqu’à libération.
Toutefois, l’arrêt préserve les droits procéduraux du coobligé non intimé en appel. Sans dénaturer la créance, il refuse d’aggraver la condamnation prononcée, renvoyant l’augmentation à l’exécution, dès lors qu’elle tient aux indemnités d’occupation. Cette maîtrise de l’ultra petita objective l’équilibre entre actualisation comptable et respect du contradictoire. Elle rappelle que l’instance d’appel ne peut servir à étendre la condamnation contre une personne non appelée, même si la dette continue mécaniquement de croître jusqu’à la restitution effective des lieux et des clés.
B. Refus des délais et exigence stricte de reprise du loyer courant
La demande de délais et de suspension des effets de la clause est examinée sous l’angle de l’article 24, V, de la loi de 1989. La cour exige cumulativement la capacité de règlement et la reprise effective du loyer courant avant l’audience. Elle constate que « il ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant », malgré quelques versements épars et insuffisants. L’arrêt en déduit, logiquement, l’absence des conditions légales, et confirme le refus de délais. Cette lecture protège la finalité assainissante du mécanisme: éviter d’ajouter des échéanciers théoriques à des situations de non-paiement structurel.
La confirmation du jugement s’impose alors, y compris quant aux dépens et frais irrépétibles, la cour ajoutant une indemnité modérée en appel. « Le jugement […] sera confirmé » conclut l’arrêt, dans une cohérence d’ensemble entre les exigences formelles du commandement, la rigueur de la clause de plein droit, et le réalisme des conditions d’octroi des délais. L’office du juge se concentre sur la lisibilité de la dette, le respect des jalons protecteurs, et la vérification probatoire d’une reprise de paiement crédible, seule de nature à justifier une suspension.
La cour d’appel de Reims, 17 juin 2025, statue sur un contentieux locatif d’habitation portant sur l’acquisition d’une clause résolutoire, la validité du commandement de payer et l’octroi de délais. Un bail d’habitation signé en mars 2023 prévoyait un loyer modeste et une clause résolutoire. Un commandement visant la clause a été délivré en juillet 2023 pour un arriéré de loyers, charges et dépôt de garantie. L’assignation en constat de résiliation et expulsion a suivi en novembre 2023. Le premier juge a constaté la clause résolutoire au 19 septembre 2023, ordonné l’expulsion, condamné les occupants aux sommes dues, et refusé les délais. En appel, le locataire soulève la nullité du commandement, conteste l’acquisition de la clause, sollicite des délais, tandis que le bailleur requiert confirmation et actualisation de la créance. La cour déclare recevable l’exception de nullité, l’écarte au fond, confirme la recevabilité de l’action, retient l’acquisition de la clause, refuse les délais faute de reprise du loyer courant, confirme le jugement et statue sur les dépens.
I. Régularité de la mise en œuvre de la clause résolutoire
A. Recevabilité de l’exception de nullité et office du juge d’appel
La cour applique les articles 564 et 566 du code de procédure civile pour admettre un moyen nouveau de défense intrinsèquement lié à la contestation principale. Elle juge que « l’exception de nullité du commandement de payer invoqué pour la première fois en appel est recevable, celle-ci étant l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge ». La solution, sobre, protège le droit de défense sans ouvrir un contentieux dilatoire, puisqu’elle circonscrit l’exception au périmètre de l’objet du litige déjà saisi. Elle s’inscrit dans une conception fonctionnelle de l’instance d’appel, comme prolongement de l’instance au fond, et non comme procès distinct. La motivation est convaincante, car l’exception conditionne l’effet de la clause résolutoire et l’issue même de l’action en résiliation.
Au fond, la nullité du commandement est écartée au regard des exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La cour énonce que « le commandement de payer signifié le 18 juillet 2023 n’est pas nul en ce qu’il répond aux exigences formelles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, étant précisé qu’une éventuelle erreur sur le montant des sommes réclamées ne peut entraîner sa nullité ». Le raisonnement distingue utilement l’exactitude arithmétique, discutable en exécution, du respect des mentions substantielles, décisif pour l’efficacité de la clause. L’acte comportait un décompte annexé, identifiant émissions, règlements et impayés, satisfaisant à l’exigence de compréhension minimale de la dette. La portée est claire: la sanction de nullité demeure d’interprétation stricte et ne saurait couvrir de simples divergences chiffrées, corrigeables dans le débat contradictoire.
B. Contrôle des formalités précontentieuses et constat de l’acquisition
La cour vérifie ensuite les conditions de recevabilité de l’action du bailleur personne morale. Elle constate l’information de la commission départementale et la notification préfectorale de l’assignation dans les délais légaux, en conformité avec l’article 24, II et III, de la loi du 6 juillet 1989. Elle conclut, sans détour, que « la demande de résiliation de bail est donc recevable ». Cette articulation procédurale, protectrice, vise à susciter un diagnostic social et financier effectif avant l’audience. L’arrêt montre un contrôle temporel précis des jalons légaux, gage de sécurité juridique, et évite les confusions fréquentes entre les délais propres à la clause et ceux de l’action en constat.
S’agissant du fond du droit, la clause résolutoire était stipulée et sa mise en œuvre dépendait de l’absence de régularisation dans le délai légal. La cour retient que « le bail signé le 17 mars 2023 contient une clause résolutoire prévoyant son acquisition deux mois suivant un commandement de payer non régularisé » et que, les impayés persistant, « la clause résolutoire était acquise au 19 septembre 2023 ». Le syllogisme est classique, mais ferme. L’analyse combine le respect des formalités protectrices et la rigueur contractuelle attachée à la clause de plein droit, laquelle, une fois les conditions réunies, s’impose au juge, sous réserve des tempéraments légalement prévus.
II. Conséquences financières et temporelles de la résiliation
A. Évaluation de la dette en appel et limites de la condamnation
En cause d’appel, le bailleur a actualisé sa créance à une date proche des débats, faisant état d’un solde nettement accru, alimenté par les indemnités d’occupation. La cour relève que le locataire ne renverse pas utilement cette actualisation, faute de preuves régulières de règlements postérieurs pertinents. Elle constate que « à l’exception d’un chèque […] il ne justifie d’aucun versement de loyer autre que ceux déjà intégrés », puis en déduit le maintien d’une dette significative. La démarche est pragmatique, adossée à un décompte contradictoire, et conforme au principe de réparation intégrale des sommes dues jusqu’à libération.
Toutefois, l’arrêt préserve les droits procéduraux du coobligé non intimé en appel. Sans dénaturer la créance, il refuse d’aggraver la condamnation prononcée, renvoyant l’augmentation à l’exécution, dès lors qu’elle tient aux indemnités d’occupation. Cette maîtrise de l’ultra petita objective l’équilibre entre actualisation comptable et respect du contradictoire. Elle rappelle que l’instance d’appel ne peut servir à étendre la condamnation contre une personne non appelée, même si la dette continue mécaniquement de croître jusqu’à la restitution effective des lieux et des clés.
B. Refus des délais et exigence stricte de reprise du loyer courant
La demande de délais et de suspension des effets de la clause est examinée sous l’angle de l’article 24, V, de la loi de 1989. La cour exige cumulativement la capacité de règlement et la reprise effective du loyer courant avant l’audience. Elle constate que « il ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant », malgré quelques versements épars et insuffisants. L’arrêt en déduit, logiquement, l’absence des conditions légales, et confirme le refus de délais. Cette lecture protège la finalité assainissante du mécanisme: éviter d’ajouter des échéanciers théoriques à des situations de non-paiement structurel.
La confirmation du jugement s’impose alors, y compris quant aux dépens et frais irrépétibles, la cour ajoutant une indemnité modérée en appel. « Le jugement […] sera confirmé » conclut l’arrêt, dans une cohérence d’ensemble entre les exigences formelles du commandement, la rigueur de la clause de plein droit, et le réalisme des conditions d’octroi des délais. L’office du juge se concentre sur la lisibilité de la dette, le respect des jalons protecteurs, et la vérification probatoire d’une reprise de paiement crédible, seule de nature à justifier une suspension.