Cour d’appel de Bordeaux, le 17 juin 2025, n°23/00812
Rendue par la Cour d’appel de Bordeaux, quatrième chambre civile, le 17 juin 2025, la décision commente le calcul de l’indemnité d’éviction due à l’issue d’un congé avec refus de renouvellement. Le litige naît d’un bail commercial conclu en 2006, cédé la même année, puis d’un congé délivré en 2015 après une demande de renouvellement. Une expertise judiciaire évalue le fonds et l’indemnité d’occupation. Par jugement du Tribunal judiciaire de Bordeaux du 26 janvier 2023, l’indemnité principale est fixée à 125 000 euros, des accessoires sont alloués, et l’indemnité d’occupation est retenue au dernier loyer. L’appelante sollicite une indemnité de remplacement très supérieure, l’intimée demande la confirmation, subsidiairement une actualisation plafonnée. Deux questions gouvernent le pourvoi: la méthode et la temporalité de fixation de l’indemnité de remplacement d’un commerce saisonnier situé sur un site touristique, ainsi que le traitement des chefs accessoires et des questions procédurales incidentes. La cour retient une double méthode, actualisée à la date où elle statue, ajuste les paramètres au regard de l’emplacement et d’une activité non autorisée, infirme partiellement le quantum, confirme l’indemnité d’occupation et écarte des prétentions nouvelles.
I) La fixation de l’indemnité principale de remplacement
A) Actualisation des données et double méthode d’évaluation La cour s’adosse à deux références convergentes, rappelant d’abord que « Les parties conviennent toutes deux de la nécessité de recourir à la fois à la méthode des barèmes professionnels et à celle de l’évaluation par la rentabilité. » Elle précise, ensuite, la date pertinente d’appréciation: « Dès lors que le preneur a exercé son droit au maintien dans les lieux, il convient d’apprécier le montant de l’indemnité principale de remplacement au jour où la cour statue, de sorte qu’il y a lieu de prendre en compte l’évolution des résultats postérieurs au dépôt du rapport d’expertise, et non de procéder à une réévaluation des résultats les plus anciens. » Cette articulation méthodologique est classique en matière d’éviction, mais l’arrêt met l’accent sur l’actualisation, adaptée à l’activité saisonnière et à la progression postérieure au rapport initial, excluant l’année 2021 jugée atypique.
Ce choix évite un ancrage figé sur des séries anciennes et tient compte d’une rentabilité accrue, mieux révélatrice de la valeur économique du fonds à la date du jugement. L’office du juge se resserre ainsi sur les performances les plus récentes, et non sur des moyennes dépassées, ce qui favorise une indemnisation réparatrice plutôt que conservatoire. Dans un secteur sensible aux flux touristiques, cette temporalité protège la substance du fonds sans surcompenser.
B) Application des coefficients et correctifs retenus La cour écarte un abattement initialement proposé, en relevant que « L’abattement de 15 % proposé par l’expert judiciaire au titre de la méthode des barèmes professionnels n’est pas fondé sur des données suffisamment objectives (aléas climatiques et concurrence “féroce”). » Elle introduit, à l’inverse, une pondération propre liée à la stricte destination contractuelle: « Il convient, dès lors, de prendre en compte d’une part les facteurs très favorables […] d’autre part, le fait qu’une part du chiffre d’affaires est réalisée grâce à une activité non autorisée. » Sur la base des comparables, des ratios sectoriels et de l’emplacement, la cour retient un aménagement mesuré des barèmes: « Au regard de la fourchette habituellement retenue pour des commerces de ce type (50 à 110 % du chiffre d’affaires moyen), il convient dès lors de retenir un abattement de 5% sur la moyenne des chiffres d’affaires, et de fixer le montant de l’indemnité de remplacement à 312 813 x 95% = 297172 euros. »
La méthode de rentabilité complète ce chiffrage avec un multiplicateur de prudence: « En application de la méthode de la rentabilité, et compte tenu de la taille de l’entreprise, de sa structuration et de sa rentabilité, il sera retenu un coefficient de 3, appliqué à l’excédent brut d’exploitation moyen (EBE), et non aux résultats, soit 69711 euros x 3 = 209 133 euros. » La moyenne des deux approches aboutit enfin à une évaluation équilibrée: « L’indemnité principale moyenne ressort donc à : (209133+297172) /2 = 253 152 euros, arrondie à 253 150 euros. » L’arrêt s’inscrit dans un référentiel jurisprudentiel constant, combinant prix de marché, structure de marge et discipline contractuelle, et montre comment un correctif ciblé peut suppléer l’insuffisante justification d’un abattement général.
II) Les indemnités accessoires et l’office procédural de la cour
A) Détermination des postes accessoires et de l’indemnité d’occupation La cour retient une indemnité de remploi à 10% du principal, des frais de déménagement sur devis actualisé, une perte de stock limitée et un trouble commercial indexé sur trois douzièmes de l’EBE de la dernière année significative. Ce faisceau maintient la logique de réparation intégrale mais contrôlée, calibrée sur des justificatifs récents et des ratios homogènes. La réinstallation est arrêtée d’accord commun, ce qui confirme la cohérence d’ensemble des postes accessoires, sans dérive cumulative.
S’agissant de l’indemnité d’occupation, la solution demeure classique et ferme: « Il convient de confirmer le jugement de ce chef puisqu’il n’est pas discuté que cette somme correspond bien à la valeur locative des locaux. » La confirmation de la compensation entre postes d’éviction et occupation prolonge la ligne tracée en première instance, assurant la neutralité financière transitoire jusqu’au départ effectif.
B) Contradictoire, recevabilité des pièces et irrecevabilité des prétentions nouvelles L’office procédural de la cour se manifeste à deux niveaux. D’abord, le respect du débat contradictoire autour d’une pièce récente, jugé pleinement assuré: « Il n’y a donc pas de violation du principe du contradictoire, au regard des articles 15 et 16 du code de procédure civile, et cette pièce sera déclarée recevable. » Cette affirmation, contextualisée par un envoi suffisamment en amont de l’audience, illustre une application pragmatique du contradictoire, conciliant célérité et égalité des armes.
Ensuite, la discipline de l’appel circonscrit les prétentions accessoires ajoutées tardivement. La cour en donne une lecture pédagogique et précise: « Toutefois, en application des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile (dans sa rédaction applicable à l’instance), ces prétentions doivent êtres déclarées irrecevables, dès lors qu’elles ne figuraient pas au dispositif des conclusions notifiées le 18 avril 2023, dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile, et qu’elles ne sont pas destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ni à faire juger des questions nées, après le 18 avril 2023, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révalation d’un fait. » La motivation, adossée au texte, limite l’extension du débat en cause d’appel et préserve la lisibilité du périmètre indemnitaire. L’arrêt clôt enfin le contentieux des dépens et des frais irrépétibles par une allocation mesurée au profit de l’appelante, cohérente avec l’issue partiellement réformatrice.
Rendue par la Cour d’appel de Bordeaux, quatrième chambre civile, le 17 juin 2025, la décision commente le calcul de l’indemnité d’éviction due à l’issue d’un congé avec refus de renouvellement. Le litige naît d’un bail commercial conclu en 2006, cédé la même année, puis d’un congé délivré en 2015 après une demande de renouvellement. Une expertise judiciaire évalue le fonds et l’indemnité d’occupation. Par jugement du Tribunal judiciaire de Bordeaux du 26 janvier 2023, l’indemnité principale est fixée à 125 000 euros, des accessoires sont alloués, et l’indemnité d’occupation est retenue au dernier loyer. L’appelante sollicite une indemnité de remplacement très supérieure, l’intimée demande la confirmation, subsidiairement une actualisation plafonnée. Deux questions gouvernent le pourvoi: la méthode et la temporalité de fixation de l’indemnité de remplacement d’un commerce saisonnier situé sur un site touristique, ainsi que le traitement des chefs accessoires et des questions procédurales incidentes. La cour retient une double méthode, actualisée à la date où elle statue, ajuste les paramètres au regard de l’emplacement et d’une activité non autorisée, infirme partiellement le quantum, confirme l’indemnité d’occupation et écarte des prétentions nouvelles.
I) La fixation de l’indemnité principale de remplacement
A) Actualisation des données et double méthode d’évaluation
La cour s’adosse à deux références convergentes, rappelant d’abord que « Les parties conviennent toutes deux de la nécessité de recourir à la fois à la méthode des barèmes professionnels et à celle de l’évaluation par la rentabilité. » Elle précise, ensuite, la date pertinente d’appréciation: « Dès lors que le preneur a exercé son droit au maintien dans les lieux, il convient d’apprécier le montant de l’indemnité principale de remplacement au jour où la cour statue, de sorte qu’il y a lieu de prendre en compte l’évolution des résultats postérieurs au dépôt du rapport d’expertise, et non de procéder à une réévaluation des résultats les plus anciens. » Cette articulation méthodologique est classique en matière d’éviction, mais l’arrêt met l’accent sur l’actualisation, adaptée à l’activité saisonnière et à la progression postérieure au rapport initial, excluant l’année 2021 jugée atypique.
Ce choix évite un ancrage figé sur des séries anciennes et tient compte d’une rentabilité accrue, mieux révélatrice de la valeur économique du fonds à la date du jugement. L’office du juge se resserre ainsi sur les performances les plus récentes, et non sur des moyennes dépassées, ce qui favorise une indemnisation réparatrice plutôt que conservatoire. Dans un secteur sensible aux flux touristiques, cette temporalité protège la substance du fonds sans surcompenser.
B) Application des coefficients et correctifs retenus
La cour écarte un abattement initialement proposé, en relevant que « L’abattement de 15 % proposé par l’expert judiciaire au titre de la méthode des barèmes professionnels n’est pas fondé sur des données suffisamment objectives (aléas climatiques et concurrence “féroce”). » Elle introduit, à l’inverse, une pondération propre liée à la stricte destination contractuelle: « Il convient, dès lors, de prendre en compte d’une part les facteurs très favorables […] d’autre part, le fait qu’une part du chiffre d’affaires est réalisée grâce à une activité non autorisée. » Sur la base des comparables, des ratios sectoriels et de l’emplacement, la cour retient un aménagement mesuré des barèmes: « Au regard de la fourchette habituellement retenue pour des commerces de ce type (50 à 110 % du chiffre d’affaires moyen), il convient dès lors de retenir un abattement de 5% sur la moyenne des chiffres d’affaires, et de fixer le montant de l’indemnité de remplacement à 312 813 x 95% = 297172 euros. »
La méthode de rentabilité complète ce chiffrage avec un multiplicateur de prudence: « En application de la méthode de la rentabilité, et compte tenu de la taille de l’entreprise, de sa structuration et de sa rentabilité, il sera retenu un coefficient de 3, appliqué à l’excédent brut d’exploitation moyen (EBE), et non aux résultats, soit 69711 euros x 3 = 209 133 euros. » La moyenne des deux approches aboutit enfin à une évaluation équilibrée: « L’indemnité principale moyenne ressort donc à : (209133+297172) /2 = 253 152 euros, arrondie à 253 150 euros. » L’arrêt s’inscrit dans un référentiel jurisprudentiel constant, combinant prix de marché, structure de marge et discipline contractuelle, et montre comment un correctif ciblé peut suppléer l’insuffisante justification d’un abattement général.
II) Les indemnités accessoires et l’office procédural de la cour
A) Détermination des postes accessoires et de l’indemnité d’occupation
La cour retient une indemnité de remploi à 10% du principal, des frais de déménagement sur devis actualisé, une perte de stock limitée et un trouble commercial indexé sur trois douzièmes de l’EBE de la dernière année significative. Ce faisceau maintient la logique de réparation intégrale mais contrôlée, calibrée sur des justificatifs récents et des ratios homogènes. La réinstallation est arrêtée d’accord commun, ce qui confirme la cohérence d’ensemble des postes accessoires, sans dérive cumulative.
S’agissant de l’indemnité d’occupation, la solution demeure classique et ferme: « Il convient de confirmer le jugement de ce chef puisqu’il n’est pas discuté que cette somme correspond bien à la valeur locative des locaux. » La confirmation de la compensation entre postes d’éviction et occupation prolonge la ligne tracée en première instance, assurant la neutralité financière transitoire jusqu’au départ effectif.
B) Contradictoire, recevabilité des pièces et irrecevabilité des prétentions nouvelles
L’office procédural de la cour se manifeste à deux niveaux. D’abord, le respect du débat contradictoire autour d’une pièce récente, jugé pleinement assuré: « Il n’y a donc pas de violation du principe du contradictoire, au regard des articles 15 et 16 du code de procédure civile, et cette pièce sera déclarée recevable. » Cette affirmation, contextualisée par un envoi suffisamment en amont de l’audience, illustre une application pragmatique du contradictoire, conciliant célérité et égalité des armes.
Ensuite, la discipline de l’appel circonscrit les prétentions accessoires ajoutées tardivement. La cour en donne une lecture pédagogique et précise: « Toutefois, en application des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile (dans sa rédaction applicable à l’instance), ces prétentions doivent êtres déclarées irrecevables, dès lors qu’elles ne figuraient pas au dispositif des conclusions notifiées le 18 avril 2023, dans le délai de l’article 908 du code de procédure civile, et qu’elles ne sont pas destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ni à faire juger des questions nées, après le 18 avril 2023, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révalation d’un fait. » La motivation, adossée au texte, limite l’extension du débat en cause d’appel et préserve la lisibilité du périmètre indemnitaire. L’arrêt clôt enfin le contentieux des dépens et des frais irrépétibles par une allocation mesurée au profit de l’appelante, cohérente avec l’issue partiellement réformatrice.