Cour d’appel de Amiens, le 3 juillet 2025, n°22/04842
Rendue par la Cour d’appel d’Amiens le 3 juillet 2025, la décision porte sur les conditions de libération d’un locataire co‑titulaire et sur la preuve du congé. Un bail d’habitation avait été conclu en 2010 au bénéfice de deux occupants. Après un commandement visant la clause résolutoire délivré en 2017, un jugement du tribunal d’instance de Senlis du 16 avril 2018 avait constaté l’acquisition de la clause, ordonné l’expulsion, condamné solidairement au paiement de l’arriéré et de l’indemnité d’occupation.
L’appelante soutenait avoir quitté les lieux en mars 2012, avoir donné congé et n’avoir reçu ni commandement ni assignation. Elle invoquait la nullité des significations et l’absence d’occupation, de sorte qu’elle n’aurait pas à répondre de l’arriéré ni de l’indemnité d’occupation. L’intimé sollicitait la confirmation, en relevant l’absence de preuve d’un congé régulier et la persistance des obligations jusqu’à restitution régulière.
La cour rappelle les textes applicables. D’une part, l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, par renvoi de l’article 40, dispose que le « congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ». D’autre part, selon l’article 1353, alinéa 2, du code civil, « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
La question posée était donc double. D’abord, un départ matériel et des justificatifs de domicile postérieurs suffisent‑ils à éteindre les obligations locatives en l’absence d’un congé répondant aux formes légales. Ensuite, la preuve d’une signification irrégulière ou d’une usurpation d’identité peut‑elle être rapportée par de simples attestations et dépôts de plainte, face à un procès-verbal d’huissier.
La cour répond par l’affirmative à la persistance des obligations et confirme le jugement. Elle retient l’absence de preuve d’un congé régulier et la force probante des actes d’huissier mentionnant une remise en mains propres. Elle relève, au titre de l’indemnité d’occupation, que « le locataire sera redevable, jusqu’à complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ». La solidarité de paiement est maintenue, les dépens d’appel sont mis à la charge des co‑débiteurs, aucune indemnité n’étant allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
I – Les exigences probatoires du congé et leurs effets
A – La démonstration d’un congé régulier, condition de la libération des obligations
Le raisonnement s’articule autour du formalisme légal du congé, que la cour rappelle avec précision. La formule « le “congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier” » fonde l’exigence probatoire. La cour constate que l’appelante « ne démontre pas qu’elle a respecté le formalisme relatif au congé », de sorte que ses obligations n’étaient pas éteintes.
Cette solution découle directement de l’article 1353, alinéa 2. Celui qui se dit libéré doit prouver le fait extinctif. Un départ précipité ou des difficultés personnelles ne dispensent pas d’un acte de congé conforme, sauf texte particulier. La cour écarte logiquement les pièces produites, inopérantes à établir un congé notifié selon les formes requises.
B – La portée de la force probante des actes d’huissier et l’insuffisance des contre‑preuves
Sur la régularité des significations, la cour retient que les procès‑verbaux « font mention d’une remise en mains propres ». Elle relève l’absence d’élément « permettant de remettre en cause les actes dressés par l’officier public et ministériel ». La charge de la preuve, au regard de l’article 9 du code de procédure civile, n’est pas satisfaite par de simples attestations ou un dépôt de plainte dépourvus de corrélation probante.
Cette approche confirme la présomption de validité des actes authentiques quant aux énonciations que l’huissier déclare avoir personnellement constatées. La contestation devait s’appuyer sur des éléments objectifs et précis, susceptibles d’emporter la conviction du juge sur une irrégularité déterminée. Tel n’était pas le cas.
II – Conséquences contractuelles et appréciation de la solution
A – La continuité des obligations et l’indemnité d’occupation jusqu’à libération complète
La décision applique la clause contractuelle selon laquelle « le locataire sera redevable, jusqu’à complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ». À défaut de congé régulier et de restitution certaine, l’occupation juridique perdure et justifie l’indemnité.
Cette solution s’inscrit dans le droit positif du bail d’habitation. La libération suppose un congé formel, la remise des clés et, corrélativement, la cessation de toute jouissance. L’articulation entre l’article 15 de la loi de 1989 et la clause d’indemnité assure une transition claire entre l’obligation de loyer et l’occupation sans titre.
B – Appréciation critique mesurée et enjeux pratiques de protection
La solution présente une cohérence interne solide, fondée sur la preuve et la sécurité juridique des notifications. Elle protège l’équilibre du contrat et la fiabilité des significations, essentielles à la discipline des rapports locatifs. Elle évite que de simples allégations d’impossibilité ou de départ informel neutralisent des actes authentiques.
Toutefois, la rigueur probatoire peut paraître sévère lorsque le locataire invoque des circonstances de vulnérabilité. Une appréciation plus fine des indices matériels, croisés et concordants, pourrait mieux concilier protection et sécurité. En l’absence d’un tel faisceau, la solution demeure justifiée au regard des textes mobilisés et de la charge de la preuve.
Rendue par la Cour d’appel d’Amiens le 3 juillet 2025, la décision porte sur les conditions de libération d’un locataire co‑titulaire et sur la preuve du congé. Un bail d’habitation avait été conclu en 2010 au bénéfice de deux occupants. Après un commandement visant la clause résolutoire délivré en 2017, un jugement du tribunal d’instance de Senlis du 16 avril 2018 avait constaté l’acquisition de la clause, ordonné l’expulsion, condamné solidairement au paiement de l’arriéré et de l’indemnité d’occupation.
L’appelante soutenait avoir quitté les lieux en mars 2012, avoir donné congé et n’avoir reçu ni commandement ni assignation. Elle invoquait la nullité des significations et l’absence d’occupation, de sorte qu’elle n’aurait pas à répondre de l’arriéré ni de l’indemnité d’occupation. L’intimé sollicitait la confirmation, en relevant l’absence de preuve d’un congé régulier et la persistance des obligations jusqu’à restitution régulière.
La cour rappelle les textes applicables. D’une part, l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, par renvoi de l’article 40, dispose que le « congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ». D’autre part, selon l’article 1353, alinéa 2, du code civil, « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
La question posée était donc double. D’abord, un départ matériel et des justificatifs de domicile postérieurs suffisent‑ils à éteindre les obligations locatives en l’absence d’un congé répondant aux formes légales. Ensuite, la preuve d’une signification irrégulière ou d’une usurpation d’identité peut‑elle être rapportée par de simples attestations et dépôts de plainte, face à un procès-verbal d’huissier.
La cour répond par l’affirmative à la persistance des obligations et confirme le jugement. Elle retient l’absence de preuve d’un congé régulier et la force probante des actes d’huissier mentionnant une remise en mains propres. Elle relève, au titre de l’indemnité d’occupation, que « le locataire sera redevable, jusqu’à complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ». La solidarité de paiement est maintenue, les dépens d’appel sont mis à la charge des co‑débiteurs, aucune indemnité n’étant allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
I – Les exigences probatoires du congé et leurs effets
A – La démonstration d’un congé régulier, condition de la libération des obligations
Le raisonnement s’articule autour du formalisme légal du congé, que la cour rappelle avec précision. La formule « le “congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier” » fonde l’exigence probatoire. La cour constate que l’appelante « ne démontre pas qu’elle a respecté le formalisme relatif au congé », de sorte que ses obligations n’étaient pas éteintes.
Cette solution découle directement de l’article 1353, alinéa 2. Celui qui se dit libéré doit prouver le fait extinctif. Un départ précipité ou des difficultés personnelles ne dispensent pas d’un acte de congé conforme, sauf texte particulier. La cour écarte logiquement les pièces produites, inopérantes à établir un congé notifié selon les formes requises.
B – La portée de la force probante des actes d’huissier et l’insuffisance des contre‑preuves
Sur la régularité des significations, la cour retient que les procès‑verbaux « font mention d’une remise en mains propres ». Elle relève l’absence d’élément « permettant de remettre en cause les actes dressés par l’officier public et ministériel ». La charge de la preuve, au regard de l’article 9 du code de procédure civile, n’est pas satisfaite par de simples attestations ou un dépôt de plainte dépourvus de corrélation probante.
Cette approche confirme la présomption de validité des actes authentiques quant aux énonciations que l’huissier déclare avoir personnellement constatées. La contestation devait s’appuyer sur des éléments objectifs et précis, susceptibles d’emporter la conviction du juge sur une irrégularité déterminée. Tel n’était pas le cas.
II – Conséquences contractuelles et appréciation de la solution
A – La continuité des obligations et l’indemnité d’occupation jusqu’à libération complète
La décision applique la clause contractuelle selon laquelle « le locataire sera redevable, jusqu’à complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ». À défaut de congé régulier et de restitution certaine, l’occupation juridique perdure et justifie l’indemnité.
Cette solution s’inscrit dans le droit positif du bail d’habitation. La libération suppose un congé formel, la remise des clés et, corrélativement, la cessation de toute jouissance. L’articulation entre l’article 15 de la loi de 1989 et la clause d’indemnité assure une transition claire entre l’obligation de loyer et l’occupation sans titre.
B – Appréciation critique mesurée et enjeux pratiques de protection
La solution présente une cohérence interne solide, fondée sur la preuve et la sécurité juridique des notifications. Elle protège l’équilibre du contrat et la fiabilité des significations, essentielles à la discipline des rapports locatifs. Elle évite que de simples allégations d’impossibilité ou de départ informel neutralisent des actes authentiques.
Toutefois, la rigueur probatoire peut paraître sévère lorsque le locataire invoque des circonstances de vulnérabilité. Une appréciation plus fine des indices matériels, croisés et concordants, pourrait mieux concilier protection et sécurité. En l’absence d’un tel faisceau, la solution demeure justifiée au regard des textes mobilisés et de la charge de la preuve.