Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 4 septembre 2025, n°22/06575
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, statue sur un litige de copropriété relatif à des travaux réalisés par un copropriétaire exploitant, à la suite d’une autorisation de principe de céder ou louer des parties communes pour installer un accueil, une entrée et une cuisine. Les travaux ont été entrepris, puis contestés par un autre copropriétaire, qui a demandé l’annulation d’une résolution d’assemblée générale et la démolition des ouvrages avec remise en état. En première instance, l’action en annulation a été jugée forclose, mais la démolition a été ordonnée, l’astreinte refusée, et les dommages-intérêts rejetés. L’appel porte notamment sur la recevabilité de moyens et prétentions nouveaux en appel, sur l’intérêt à agir du copropriétaire demandeur, et sur l’incidence de décisions d’assemblée ultérieures cédant au copropriétaire exploitant les surfaces litigieuses.
Les faits utiles tiennent à une résolution adoptée en début d’année 2019, autorisant la cession ou la location de parties communes aux fins d’implanter des équipements d’exploitation. Après exécution de travaux, une action a été engagée pour obtenir, principalement, la démolition des constructions implantées sur les parties communes. En cours de vie du litige, une assemblée générale de 2020 a approuvé la cession de lots nouvellement créés sur les anciennes parties communes, mentionnant notamment l’existence d’une cuisine. La procédure a connu un jugement ordonnant la démolition, puis un appel contestant ce chef, l’intimé sollicitant la confirmation et, subsidiairement, une astreinte et des dommages-intérêts.
La question de droit tient, d’abord, à la portée des articles 563 et 564 du code de procédure civile s’agissant de moyens et prétentions nouveaux en appel destinés à écarter les prétentions adverses. Elle porte ensuite sur l’intérêt à agir d’un copropriétaire, même associé du copropriétaire exploitant, et sur l’effet régularisateur d’une cession postérieure des parties communes sur une demande de démolition. La cour rappelle que « L’article 563 du code de procédure civile dispose que pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. » Elle ajoute que « Selon l’article 564 du même code, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. » Ensuite, la cour énonce que « L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention… » et rappelle, s’agissant des fins de non-recevoir, que « Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande… ». Appliquant ces principes, la cour admet la recevabilité des moyens et demandes nouveaux destinés à écarter la démolition, retient l’intérêt à agir du copropriétaire demandeur, puis infirme la démolition au regard de la cession intervenue et non contestée, constatant l’absence de preuve d’une atteinte actuelle aux parties communes. Elle confirme le rejet de l’astreinte, rejette les dommages-intérêts faute de préjudice établi, et statue sur les dépens et frais irrépétibles. « Ses nouvelles demandes sont néanmoins recevables devant la cour puisqu’il s’agit pour elle de faire écarter les prétentions adverses, tendant à la voir condamner à procéder à la démolition des ouvrages qu’elle a réalisés. » La cour précise encore que « Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fixation d’une astreinte » et, s’agissant des frais irrépétibles, que « Pour des raisons tirées de l’équité, il n’y pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »
I. Recevabilité en appel et intérêt à agir
A. Le cadre légal des moyens nouveaux en appel La cour articule son contrôle autour du diptyque des articles 563 et 564 du code de procédure civile, dont elle cite le contenu avec précision. En rappelant que l’appel autorise des moyens nouveaux pour justifier les prétentions initiales, elle balise la frontière avec l’interdiction des prétentions nouvelles, sauf visées limitatives. L’extrait selon lequel « les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour… faire écarter les prétentions adverses » assoit la solution adoptée. La demande de l’appelante, exclusivement dirigée à neutraliser la démolition obtenue contre elle, entre dans ce cas d’ouverture.
L’application au litige se montre nette. La cour relève que les prétentions visent uniquement à contrer la mesure de démolition, sans élargir le débat au-delà du périmètre du premier degré. L’énoncé « Ses nouvelles demandes sont néanmoins recevables devant la cour… » synthétise ce raisonnement de stricte finalité, qui respecte l’économie de l’instance d’appel et la ratio des exceptions de l’article 564.
B. La reconnaissance de l’intérêt à agir du copropriétaire La cour retient l’intérêt à agir du copropriétaire demandeur, même s’il est, par ailleurs, associé de l’entité exploitante. Elle se fonde sur l’article 31, rappelé textuellement, qui ouvre l’action à quiconque justifie d’un intérêt légitime. L’argument tiré d’un prétendu conflit d’intérêts ou d’une adhésion antérieure au projet ne prime pas l’intérêt de copropriété.
Cette approche s’inscrit dans une jurisprudence constante qui distingue les qualités mobilisées par le demandeur. L’intérêt à agir est apprécié concrètement, au regard de l’allégation d’une atteinte aux parties communes, sans confusion avec des liens capitalistiques ou contractuels. Le rappel de l’article 122 parachève la rigueur méthodologique, en délimitant la fin de non-recevoir aux hypothèses définies par la loi.
II. Cession postérieure et demande de démolition
A. La régularisation par l’assemblée et la charge probatoire La cour constate qu’une assemblée générale postérieure a décidé la cession, non contestée, des surfaces sur lesquelles les ouvrages ont été exécutés, en mentionnant l’existence d’une cuisine. La conséquence probatoire est décisive: le demandeur n’établit plus que les travaux persistent sur des parties communes. La régularisation opère ainsi un déplacement de l’objet du litige, en privatisant les zones concernées, sauf preuve contraire.
La solution n’érige pas une immunité rétroactive. Elle s’ancre dans la preuve de la situation actuelle des lieux, telle que résultant des décisions collectives non frappées de recours. Le motif retenu, selon lequel les développements sur l’irrégularité des travaux deviennent sans objet si les ouvrages ne sont plus situés sur les parties communes, s’inscrit dans une logique de finalité de la démolition.
B. Les conséquences sur l’astreinte et l’indemnisation L’infirmation de la démolition commande logiquement le refus d’astreinte, totalement dépourvue d’utilité en l’absence d’obligation de faire. La cour confirme ainsi que « Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fixation d’une astreinte », rappelant le caractère accessoire et coercitif de cette mesure. L’astreinte ne saurait suppléer la disparition de la créance principale.
Sur les dommages-intérêts, la cour exige la démonstration d’un préjudice personnel, distinct et actuel, ce que le demandeur n’apporte pas. La disparition de l’atteinte alléguée aux parties communes, consécutive à la cession non contestée, fragilise la causalité comme l’actualité du dommage. La motivation, sobre, rejoint la rigueur probatoire classique en copropriété et conduit à la confirmation du rejet.
Enfin, la cour refuse toute indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de l’équité, qu’elle exprime en des termes explicites: « Pour des raisons tirées de l’équité, il n’y pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. » Cette appréciation s’accorde avec l’économie générale de la décision qui rétablit l’équilibre des charges procédurales en fonction de la succombance.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, statue sur un litige de copropriété relatif à des travaux réalisés par un copropriétaire exploitant, à la suite d’une autorisation de principe de céder ou louer des parties communes pour installer un accueil, une entrée et une cuisine. Les travaux ont été entrepris, puis contestés par un autre copropriétaire, qui a demandé l’annulation d’une résolution d’assemblée générale et la démolition des ouvrages avec remise en état. En première instance, l’action en annulation a été jugée forclose, mais la démolition a été ordonnée, l’astreinte refusée, et les dommages-intérêts rejetés. L’appel porte notamment sur la recevabilité de moyens et prétentions nouveaux en appel, sur l’intérêt à agir du copropriétaire demandeur, et sur l’incidence de décisions d’assemblée ultérieures cédant au copropriétaire exploitant les surfaces litigieuses.
Les faits utiles tiennent à une résolution adoptée en début d’année 2019, autorisant la cession ou la location de parties communes aux fins d’implanter des équipements d’exploitation. Après exécution de travaux, une action a été engagée pour obtenir, principalement, la démolition des constructions implantées sur les parties communes. En cours de vie du litige, une assemblée générale de 2020 a approuvé la cession de lots nouvellement créés sur les anciennes parties communes, mentionnant notamment l’existence d’une cuisine. La procédure a connu un jugement ordonnant la démolition, puis un appel contestant ce chef, l’intimé sollicitant la confirmation et, subsidiairement, une astreinte et des dommages-intérêts.
La question de droit tient, d’abord, à la portée des articles 563 et 564 du code de procédure civile s’agissant de moyens et prétentions nouveaux en appel destinés à écarter les prétentions adverses. Elle porte ensuite sur l’intérêt à agir d’un copropriétaire, même associé du copropriétaire exploitant, et sur l’effet régularisateur d’une cession postérieure des parties communes sur une demande de démolition. La cour rappelle que « L’article 563 du code de procédure civile dispose que pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. » Elle ajoute que « Selon l’article 564 du même code, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. » Ensuite, la cour énonce que « L’article 31 du code de procédure civile énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention… » et rappelle, s’agissant des fins de non-recevoir, que « Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande… ». Appliquant ces principes, la cour admet la recevabilité des moyens et demandes nouveaux destinés à écarter la démolition, retient l’intérêt à agir du copropriétaire demandeur, puis infirme la démolition au regard de la cession intervenue et non contestée, constatant l’absence de preuve d’une atteinte actuelle aux parties communes. Elle confirme le rejet de l’astreinte, rejette les dommages-intérêts faute de préjudice établi, et statue sur les dépens et frais irrépétibles. « Ses nouvelles demandes sont néanmoins recevables devant la cour puisqu’il s’agit pour elle de faire écarter les prétentions adverses, tendant à la voir condamner à procéder à la démolition des ouvrages qu’elle a réalisés. » La cour précise encore que « Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fixation d’une astreinte » et, s’agissant des frais irrépétibles, que « Pour des raisons tirées de l’équité, il n’y pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. »
I. Recevabilité en appel et intérêt à agir
A. Le cadre légal des moyens nouveaux en appel
La cour articule son contrôle autour du diptyque des articles 563 et 564 du code de procédure civile, dont elle cite le contenu avec précision. En rappelant que l’appel autorise des moyens nouveaux pour justifier les prétentions initiales, elle balise la frontière avec l’interdiction des prétentions nouvelles, sauf visées limitatives. L’extrait selon lequel « les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour… faire écarter les prétentions adverses » assoit la solution adoptée. La demande de l’appelante, exclusivement dirigée à neutraliser la démolition obtenue contre elle, entre dans ce cas d’ouverture.
L’application au litige se montre nette. La cour relève que les prétentions visent uniquement à contrer la mesure de démolition, sans élargir le débat au-delà du périmètre du premier degré. L’énoncé « Ses nouvelles demandes sont néanmoins recevables devant la cour… » synthétise ce raisonnement de stricte finalité, qui respecte l’économie de l’instance d’appel et la ratio des exceptions de l’article 564.
B. La reconnaissance de l’intérêt à agir du copropriétaire
La cour retient l’intérêt à agir du copropriétaire demandeur, même s’il est, par ailleurs, associé de l’entité exploitante. Elle se fonde sur l’article 31, rappelé textuellement, qui ouvre l’action à quiconque justifie d’un intérêt légitime. L’argument tiré d’un prétendu conflit d’intérêts ou d’une adhésion antérieure au projet ne prime pas l’intérêt de copropriété.
Cette approche s’inscrit dans une jurisprudence constante qui distingue les qualités mobilisées par le demandeur. L’intérêt à agir est apprécié concrètement, au regard de l’allégation d’une atteinte aux parties communes, sans confusion avec des liens capitalistiques ou contractuels. Le rappel de l’article 122 parachève la rigueur méthodologique, en délimitant la fin de non-recevoir aux hypothèses définies par la loi.
II. Cession postérieure et demande de démolition
A. La régularisation par l’assemblée et la charge probatoire
La cour constate qu’une assemblée générale postérieure a décidé la cession, non contestée, des surfaces sur lesquelles les ouvrages ont été exécutés, en mentionnant l’existence d’une cuisine. La conséquence probatoire est décisive: le demandeur n’établit plus que les travaux persistent sur des parties communes. La régularisation opère ainsi un déplacement de l’objet du litige, en privatisant les zones concernées, sauf preuve contraire.
La solution n’érige pas une immunité rétroactive. Elle s’ancre dans la preuve de la situation actuelle des lieux, telle que résultant des décisions collectives non frappées de recours. Le motif retenu, selon lequel les développements sur l’irrégularité des travaux deviennent sans objet si les ouvrages ne sont plus situés sur les parties communes, s’inscrit dans une logique de finalité de la démolition.
B. Les conséquences sur l’astreinte et l’indemnisation
L’infirmation de la démolition commande logiquement le refus d’astreinte, totalement dépourvue d’utilité en l’absence d’obligation de faire. La cour confirme ainsi que « Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la fixation d’une astreinte », rappelant le caractère accessoire et coercitif de cette mesure. L’astreinte ne saurait suppléer la disparition de la créance principale.
Sur les dommages-intérêts, la cour exige la démonstration d’un préjudice personnel, distinct et actuel, ce que le demandeur n’apporte pas. La disparition de l’atteinte alléguée aux parties communes, consécutive à la cession non contestée, fragilise la causalité comme l’actualité du dommage. La motivation, sobre, rejoint la rigueur probatoire classique en copropriété et conduit à la confirmation du rejet.
Enfin, la cour refuse toute indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de l’équité, qu’elle exprime en des termes explicites: « Pour des raisons tirées de l’équité, il n’y pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. » Cette appréciation s’accorde avec l’économie générale de la décision qui rétablit l’équilibre des charges procédurales en fonction de la succombance.