La Cour administrative d’appel de Marseille, par une décision du 3 juillet 2025, se prononce sur la légalité d’une déclaration préalable de lotissement. Une société pétitionnaire avait obtenu l’autorisation de diviser une unité foncière en deux lots à bâtir sur le territoire d’une commune. Les propriétaires d’une parcelle voisine ont contesté cette décision municipale en invoquant l’étroitesse du chemin privé assurant la desserte du projet. Le Tribunal administratif de Toulon, par un jugement du 12 avril 2024, a prononcé l’annulation de l’arrêté accordant la non-opposition aux travaux.
La société bénéficiaire a interjeté appel de ce jugement pour obtenir la validation définitive de son opération d’aménagement et de division foncière. Le litige repose sur la question de savoir si l’insuffisance de la desserte routière peut interdire la régularisation d’une autorisation d’urbanisme illégale. La Cour confirme l’annulation de l’acte en jugeant que l’insécurité des accès constitue un vice fondamental empêchant tout sauvetage juridictionnel de l’autorisation. Cette solution implique d’étudier la caractérisation des illégalités retenues par le juge avant d’analyser l’impossibilité de régulariser un défaut lié à l’implantation.
**I. La caractérisation des illégalités entachant l’opération de lotissement.**
La juridiction d’appel identifie deux motifs distincts d’illégalité pesant sur la décision municipale de non-opposition à la déclaration préalable de lotissement. Le premier vice présente un caractère formel tandis que le second concerne l’appréciation concrète des risques liés à la sécurité des futurs usagers.
**A. Une méconnaissance formelle des prescriptions relatives à la densité.**
L’arrêté municipal doit obligatoirement mentionner la surface de plancher maximale dont la construction est autorisée dans l’ensemble de l’opération de lotissement. Les juges constatent que « ni l’arrêté contesté, ni le dossier de demande de déclaration préalable ne mentionnent la surface de plancher maximale » prévue par le code de l’urbanisme. Cette omission méconnaît l’article A. 424-10 du même code qui impose une information précise sur la densité de construction pour chaque lot créé. Cette exigence réglementaire permet à l’administration de contrôler l’impact global du projet sur le tissu urbain dès l’étape de la division foncière.
**B. L’insuffisance manifeste de la desserte au regard des impératifs de sécurité.**
Le terrain d’assiette est desservi par un chemin privé « particulièrement étroit, en pente et qu’il ne dispose pas d’accotements » sur sa majeure partie. La création de deux habitations supplémentaires aggrave les difficultés de circulation pour les six riverains empruntant déjà cette voie de desserte très exiguë. La configuration des lieux rend également l’accès des véhicules de secours difficile dans une zone pourtant exposée aux risques de feux de forêt. La Cour juge que cette voie de desserte ne permet pas d’assurer la sécurité des usagers en méconnaissance manifeste du plan local d’urbanisme.
L’existence d’une aire de retournement ne suffit pas à compenser les dangers induits par l’étroitesse structurelle du chemin d’accès au futur lotissement. L’impossibilité matérielle de remédier à cette insécurité publique conduit le juge à écarter les facultés de régularisation habituellement offertes par le code de l’urbanisme.
**II. La rigueur du contrôle juridictionnel sur les facultés de régularisation.**
L’arrêt précise les conditions dans lesquelles le juge administratif peut refuser de faire application des mécanismes de sauvetage des autorisations d’urbanisme illégales. Cette position jurisprudentielle souligne la primauté des enjeux de sécurité publique sur l’objectif de stabilité des actes administratifs créateurs de droits immobiliers.
**A. Le caractère global et irrémédiable du vice lié à l’implantation.**
Le défaut de desserte n’est pas une simple erreur de procédure mais un vice qui affecte le projet « eu égard à sa nature, dans sa totalité ». Cette illégalité porte sur la localisation même de l’opération de construction sur un terrain dont l’accès est jugé définitivement dangereux pour les personnes. Un tel vice lié à l’implantation ne peut être corrigé sans modifier substantiellement l’économie générale ou la nature profonde du projet de lotissement. Les juges considèrent dès lors que le pétitionnaire ne peut prétendre à une simple mise en conformité technique de son autorisation d’urbanisme initiale.
**B. L’éviction des mécanismes de sauvetage de l’autorisation d’urbanisme.**
La société sollicitait l’usage de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme pour limiter la portée de l’annulation aux seuls éléments régularisables du dossier. La Cour rejette cette demande au motif que le vice relatif à la desserte « n’est pas susceptible d’être régularisé » par une décision modificative ultérieure. Les dispositions relatives au sursis à statuer sont également écartées car elles supposent une possibilité réelle de correction des illégalités constatées par le magistrat. Cette décision rappelle que la protection des tiers et des usagers prévaut sur la volonté de maintenir des actes administratifs entachés d’erreurs manifestes.