Le Conseil constitutionnel, par une décision n° 2025-1142 QPC du 13 juin 2025, a examiné la conformité de l’article L. 442-11 du code de l’urbanisme. Cette disposition permet à l’autorité administrative de modifier unilatéralement les documents d’un lotissement afin de les harmoniser avec les documents d’urbanisme récents. Des propriétaires ont contesté cette faculté en invoquant une atteinte disproportionnée à leur droit de propriété ainsi qu’au principe de liberté contractuelle. Le Conseil d’État, par une décision n° 499700 du 12 mars 2025, a transmis cette question au juge constitutionnel après avoir relevé son caractère sérieux. La difficulté juridique résidait dans le caractère proportionné de la modification des clauses d’un cahier des charges sans le consentement exprès des colotis. Le juge constitutionnel a finalement déclaré les mots « le cahier des charges, qu’il soit approuvé ou non approuvé » conformes aux exigences de la Constitution.
I. LA POURSUITE D’UN OBJECTIF D’INTÉRÊT GÉNÉRAL DE DENSIFICATION URBAINE
A. La justification par la mise en œuvre de la politique publique du logement
Le législateur souhaite faciliter l’évolution des règles internes des lotissements pour favoriser la densification des quartiers et permettre l’accès au logement pour tous. Le Conseil constitutionnel estime que cet objectif d’intérêt général autorise des limitations aux droits découlant des articles 2, 4 et 17 de la Déclaration de 1789. La mise en œuvre d’une politique publique d’urbanisme cohérente justifie une atteinte aux conventions légalement conclues entre les membres d’un même lotissement. Cette démarche permet également aux colotis de jouir de l’intégralité des droits à construire résultant de la nouvelle réglementation applicable sur leur territoire.
B. Le cantonnement de la modification aux impératifs de concordance urbanistique
La modification ne peut viser que la mise en conformité des documents du lotissement avec le plan local d’urbanisme intervenu de manière postérieure. Le Conseil précise que ces dispositions « n’ont ainsi ni pour objet, ni pour effet de permettre la modification des clauses intéressant les seuls colotis ». Le pouvoir de l’administration reste donc strictement limité à l’adaptation des règles d’urbanisme sans interférer dans les rapports de droit privé entre particuliers. Cette délimitation prévient tout usage abusif de la procédure administrative qui détournerait le texte de sa finalité purement technique et d’intérêt collectif.
II. L’EXISTENCE DE GARANTIES PRÉSERVANT LE DROIT DE PROPRIÉTÉ
A. L’encadrement par une procédure administrative protectrice et contradictoire
La procédure de mise en concordance est subordonnée à la réalisation préalable d’une enquête publique organisée selon les prescriptions du code de l’environnement. Les propriétaires bénéficient d’une information précise par voie dématérialisée et par affichage au moins quinze jours avant le début des opérations de consultation. Chaque intéressé peut formuler des observations et des propositions qui seront obligatoirement intégrées dans le rapport final établi à l’issue de l’enquête. L’adoption de l’arrêté de modification requiert en outre une délibération formelle du conseil municipal, assurant un contrôle démocratique de la décision locale.
B. L’efficacité du contrôle juridictionnel sur le respect des droits des colotis
Le juge administratif vérifie systématiquement la régularité du déroulement de l’enquête publique lorsqu’il est saisi d’un recours par les membres du lotissement. Le contrôle porte notamment sur l’objectif unique de mise en concordance des documents avec les règles contenues dans le document d’urbanisme alors applicable. Cette surveillance juridictionnelle assure que les atteintes portées aux conventions contractuelles restent proportionnées au but de densification urbaine légitimement recherché. Les dispositions contestées ne méconnaissent donc aucun autre droit ou liberté que la Constitution garantit, en particulier le droit de propriété et la liberté contractuelle.