Le Conseil constitutionnel, par sa décision du 11 juillet 2014, s’est prononcé sur la conformité à la Constitution du quatrième alinéa de l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation. Cette disposition législative régit les modalités d’exercice du droit de vote des organismes d’habitations à loyer modéré lors de la vente de logements en copropriété.
Des acquéreurs de lots issus du parc social ont contesté la validité d’une règle permettant au vendeur de conserver l’intégralité de ses voix en assemblée générale. Ils soutenaient que le maintien de cette puissance de vote au profit du seul organisme initial portait une atteinte disproportionnée à leur propre droit de propriété.
Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité transmise par une juridiction de l’ordre judiciaire, le Conseil devait examiner le grief tiré de la méconnaissance des articles 2 et 17 de la Déclaration de 1789. Les requérants dénonçaient l’impossibilité de s’opposer aux décisions imposées par le copropriétaire demeurant majoritaire malgré la cession progressive des appartements.
La question posée résidait dans la compatibilité du principe de proportionnalité des voix avec la protection constitutionnelle due au droit de propriété des acquéreurs minoritaires. Le législateur peut-il légitimement écarter le plafonnement des voix du copropriétaire majoritaire pour favoriser la gestion des immeubles issus de l’accession sociale ?
Les Sages ont conclu à la conformité du texte en soulignant que la règle de proportionnalité constitue le principe directeur de l’organisation de la propriété collective des immeubles. Cette décision valide ainsi une dérogation législative ciblée au profit des bailleurs sociaux afin de sécuriser la gestion des bâtiments dont ils se désengagent.
I. L’affirmation de la légitimité constitutionnelle du principe de proportionnalité des voix
A. L’exclusion de la règle de réduction des voix pour les organismes sociaux
Le Conseil constitutionnel valide l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation qui écarte explicitement le mécanisme de réduction des voix pour le vendeur social. Habituellement, la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’un copropriétaire majoritaire voit sa puissance de vote limitée à la somme des voix des autres copropriétaires.
Le texte contesté énonce expressément que « les dispositions du deuxième alinéa du I de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ne s’appliquent pas à l’organisme d’habitations à loyer modéré vendeur ». Cette exception permet au bailleur de conserver une influence prépondérante sur les décisions collectives malgré la vente de ses lots.
B. La reconnaissance de la liberté du législateur dans la définition du régime de propriété
La décision souligne que le législateur dispose d’une compétence étendue en vertu de l’article 34 de la Constitution pour fixer les principes fondamentaux de la propriété. Le Conseil estime qu’il lui appartient de « définir les droits de la copropriété d’un immeuble bâti » sans porter d’atteinte injustifiée aux prérogatives des propriétaires.
Le juge constitutionnel considère que la détention d’un nombre de voix proportionnel à la quote-part des parties communes constitue la modalité normale de gestion d’une copropriété. Aucune règle supérieure n’interdit qu’un copropriétaire majoritaire puisse disposer d’une puissance de vote « proportionnelle à l’importance de ses droits dans l’immeuble ».
II. Un équilibre maintenu entre prérogatives du copropriétaire majoritaire et protection des minoritaires
A. L’absence d’atteinte caractérisée au droit de propriété des acquéreurs
Les requérants affirmaient que la prédominance de l’organisme social lésait gravement leur liberté d’user et de disposer librement de leurs biens privés. Le Conseil rappelle toutefois que les atteintes portées à la propriété « doivent être justifiées par un motif d’intérêt général et proportionnées à l’objectif poursuivi ».
L’institution juge que l’absence de plafonnement des voix ne constitue pas une privation du droit de propriété au sens de l’article 17 de la Déclaration de 1789. La loi n’enlève pas aux acquéreurs leurs droits sur leurs lots mais organise seulement la répartition du pouvoir décisionnel au sein du syndicat.
B. Le renvoi au contrôle juridictionnel des abus de majorité
Le Conseil tempère la portée de sa validation en rappelant que le droit commun de la copropriété offre des garanties essentielles contre l’exercice arbitraire du vote. Il précise qu’il appartient aux juridictions compétentes de « faire obstacle aux abus de majorité commis par un ou plusieurs copropriétaires ».
La protection des intérêts des minoritaires ne dépend donc pas impérativement d’une limitation automatique des voix lors de la constitution de la copropriété. Cette approche pragmatique assure la constitutionnalité de la mesure tout en préservant les droits individuels par l’intervention classique du juge judiciaire en cas d’excès.