Tribunal judiciaire de Lyon, le 16 juin 2025, n°25/00691
La mise en œuvre de la clause résolutoire dans le bail commercial constitue un mécanisme redoutable, dont le juge des référés contrôle strictement les conditions d’application, tout en préservant la compétence du juge du fond sur la clause pénale.
Par ordonnance du 16 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Lyon, statuant en référé, s’est prononcé sur une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial.
Une société civile immobilière avait consenti le 21 octobre 2022 un bail commercial portant sur des locaux situés à Lyon, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros payable mensuellement par avance. Face au défaut de paiement du preneur, le bailleur lui a fait délivrer le 20 décembre 2024 un commandement de payer la somme principale de 4 607,44 euros au titre des loyers et charges dus, visant expressément la clause résolutoire stipulée au bail. Ce commandement demeurant infructueux à l’expiration du délai d’un mois, le bailleur a fait assigner le preneur en référé le 17 mars 2025 devant le président du tribunal judiciaire de Lyon.
Le bailleur demandait à la juridiction de constater la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement, d’ordonner l’expulsion du preneur, de le condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 8 100,80 euros au titre des loyers et charges échus jusqu’au mois de mars 2025, outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Il sollicitait également l’application de la clause pénale contractuelle à hauteur de 810,08 euros. Le preneur, régulièrement cité par dépôt en l’étude de l’huissier, n’a pas comparu.
La question posée au juge des référés était double. Il s’agissait d’abord de déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. Il convenait ensuite de savoir si le juge des référés pouvait accorder une provision au titre de la clause pénale contractuelle.
Le président du tribunal judiciaire de Lyon, statuant par décision réputée contradictoire, constate la résiliation du bail à la date du 21 janvier 2025 pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois. Il ordonne l’expulsion du preneur et le condamne au paiement de la somme provisionnelle de 8 100,80 euros au titre des loyers et charges. En revanche, il rejette la demande au titre de la clause pénale au motif que « seul le juge du fond a toujours la possibilité de la moduler en fonction des éléments de l’espèce, ce qui rend son application sujette à contestation sérieuse ».
Cette ordonnance illustre le fonctionnement rigoureux du mécanisme de la clause résolutoire en matière de bail commercial (I) tout en rappelant les limites des pouvoirs du juge des référés face à la clause pénale (II).
I. L’acquisition de la clause résolutoire : un automatisme encadré
Le jeu de la clause résolutoire obéit à des conditions strictement définies (A), dont la réunion conduit le juge des référés à en tirer les conséquences sans pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de la résiliation (B).
A. Les conditions formelles du commandement visant la clause résolutoire
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Ce texte subordonne l’acquisition de la clause résolutoire au respect d’un formalisme précis. Le commandement doit viser expressément la clause résolutoire et accorder au preneur un délai d’un mois pour régulariser sa situation.
En l’espèce, le bailleur avait fait délivrer le 20 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 4 045,20 euros arrêtée au 12 décembre 2024, visant la clause résolutoire du bail. Le président du tribunal judiciaire de Lyon relève que le demandeur produit « le bail, le commandement de payer, l’état néant des inscriptions hypothécaires au 19 février 2025, le décompte des sommes dues ». Ces éléments établissent le respect des conditions formelles exigées par la loi.
Le preneur n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai imparti, le juge constate la résiliation du bail à la date du 21 janvier 2025, soit exactement un mois après la délivrance du commandement. Cette date correspond à l’expiration automatique du délai légal.
B. L’office du juge des référés face à la clause résolutoire acquise
Le juge des référés, lorsqu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire, ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de la résiliation. Son rôle se limite à vérifier que les conditions légales sont réunies. L’article 835 du code de procédure civile lui permet alors de tirer les conséquences de cette acquisition en ordonnant l’expulsion.
La particularité de l’espèce réside dans le défaut de comparution du preneur. Bien que régulièrement assigné par dépôt en l’étude de l’huissier avec envoi d’une lettre à son domicile, la société locataire ne s’est pas présentée. Cette absence prive le débat de toute contestation potentielle, notamment sur l’existence d’une demande de délais de grâce que le juge aurait pu accorder sur le fondement de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce.
Le juge ordonne l’expulsion de la société et de tout occupant de son chef, « si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ». Il accorde également au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent aux loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux. Cette solution classique vise à indemniser le bailleur de l’occupation sans droit ni titre postérieure à la résiliation.
II. Le refus d’application de la clause pénale : les limites du pouvoir juridictionnel du juge des référés
Le rejet de la demande au titre de la clause pénale s’appuie sur le pouvoir modérateur du juge du fond (A), lequel crée une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés (B).
A. Le pouvoir modérateur du juge du fond sur la clause pénale
L’article 1231-5 du code civil confère au juge le pouvoir de modérer ou d’augmenter la pénalité convenue lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire. Ce pouvoir modérateur constitue une prérogative exclusive du juge du fond, qui apprécie souverainement si le montant de la clause pénale est proportionné au préjudice effectivement subi.
En l’espèce, le bailleur réclamait la somme de 810,08 euros au titre de la clause pénale contractuelle. Le président du tribunal judiciaire de Lyon refuse d’accorder cette somme à titre provisionnel. Il énonce que « seul le juge du fond a toujours la possibilité de la moduler en fonction des éléments de l’espèce ».
Cette motivation s’inscrit dans une jurisprudence constante qui considère que l’existence même du pouvoir modérateur du juge du fond crée une incertitude sur le montant final de la condamnation. Le juge des référés ne peut préjuger de l’exercice de ce pouvoir d’appréciation.
B. La contestation sérieuse inhérente à la clause pénale
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La contestation sérieuse constitue une limite à ses pouvoirs et l’oblige à renvoyer les parties devant le juge du fond.
Le juge énonce que le pouvoir modérateur du juge du fond « rend son application sujette à contestation sérieuse par le juge des référés ». Cette formulation est significative. Elle indique que la contestation sérieuse ne résulte pas d’arguments soulevés par le défendeur, qui est défaillant, mais de la nature même de la clause pénale.
Cette approche est stricte. Elle conduit à refuser systématiquement l’application provisionnelle d’une clause pénale au stade du référé, indépendamment des circonstances de l’espèce. Une partie de la doctrine critique cette position en relevant qu’elle prive le créancier d’une provision à laquelle il pourrait légitimement prétendre. Une autre partie approuve cette prudence, soulignant que le juge des référés ne saurait s’arroger un pouvoir d’appréciation que la loi réserve au juge du fond.
La portée de cette ordonnance demeure limitée aux espèces similaires. Elle confirme néanmoins une ligne jurisprudentielle bien établie devant les juridictions de référé, qui distingue nettement l’obligation de paiement des loyers, dont le montant est certain, de la clause pénale, dont le quantum définitif dépend de l’appréciation du juge du fond.
La mise en œuvre de la clause résolutoire dans le bail commercial constitue un mécanisme redoutable, dont le juge des référés contrôle strictement les conditions d’application, tout en préservant la compétence du juge du fond sur la clause pénale.
Par ordonnance du 16 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Lyon, statuant en référé, s’est prononcé sur une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial.
Une société civile immobilière avait consenti le 21 octobre 2022 un bail commercial portant sur des locaux situés à Lyon, moyennant un loyer annuel de 12 000 euros payable mensuellement par avance. Face au défaut de paiement du preneur, le bailleur lui a fait délivrer le 20 décembre 2024 un commandement de payer la somme principale de 4 607,44 euros au titre des loyers et charges dus, visant expressément la clause résolutoire stipulée au bail. Ce commandement demeurant infructueux à l’expiration du délai d’un mois, le bailleur a fait assigner le preneur en référé le 17 mars 2025 devant le président du tribunal judiciaire de Lyon.
Le bailleur demandait à la juridiction de constater la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement, d’ordonner l’expulsion du preneur, de le condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 8 100,80 euros au titre des loyers et charges échus jusqu’au mois de mars 2025, outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Il sollicitait également l’application de la clause pénale contractuelle à hauteur de 810,08 euros. Le preneur, régulièrement cité par dépôt en l’étude de l’huissier, n’a pas comparu.
La question posée au juge des référés était double. Il s’agissait d’abord de déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. Il convenait ensuite de savoir si le juge des référés pouvait accorder une provision au titre de la clause pénale contractuelle.
Le président du tribunal judiciaire de Lyon, statuant par décision réputée contradictoire, constate la résiliation du bail à la date du 21 janvier 2025 pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois. Il ordonne l’expulsion du preneur et le condamne au paiement de la somme provisionnelle de 8 100,80 euros au titre des loyers et charges. En revanche, il rejette la demande au titre de la clause pénale au motif que « seul le juge du fond a toujours la possibilité de la moduler en fonction des éléments de l’espèce, ce qui rend son application sujette à contestation sérieuse ».
Cette ordonnance illustre le fonctionnement rigoureux du mécanisme de la clause résolutoire en matière de bail commercial (I) tout en rappelant les limites des pouvoirs du juge des référés face à la clause pénale (II).
I. L’acquisition de la clause résolutoire : un automatisme encadré
Le jeu de la clause résolutoire obéit à des conditions strictement définies (A), dont la réunion conduit le juge des référés à en tirer les conséquences sans pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de la résiliation (B).
A. Les conditions formelles du commandement visant la clause résolutoire
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Ce texte subordonne l’acquisition de la clause résolutoire au respect d’un formalisme précis. Le commandement doit viser expressément la clause résolutoire et accorder au preneur un délai d’un mois pour régulariser sa situation.
En l’espèce, le bailleur avait fait délivrer le 20 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 4 045,20 euros arrêtée au 12 décembre 2024, visant la clause résolutoire du bail. Le président du tribunal judiciaire de Lyon relève que le demandeur produit « le bail, le commandement de payer, l’état néant des inscriptions hypothécaires au 19 février 2025, le décompte des sommes dues ». Ces éléments établissent le respect des conditions formelles exigées par la loi.
Le preneur n’ayant pas régularisé sa situation dans le délai imparti, le juge constate la résiliation du bail à la date du 21 janvier 2025, soit exactement un mois après la délivrance du commandement. Cette date correspond à l’expiration automatique du délai légal.
B. L’office du juge des référés face à la clause résolutoire acquise
Le juge des référés, lorsqu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire, ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation sur l’opportunité de la résiliation. Son rôle se limite à vérifier que les conditions légales sont réunies. L’article 835 du code de procédure civile lui permet alors de tirer les conséquences de cette acquisition en ordonnant l’expulsion.
La particularité de l’espèce réside dans le défaut de comparution du preneur. Bien que régulièrement assigné par dépôt en l’étude de l’huissier avec envoi d’une lettre à son domicile, la société locataire ne s’est pas présentée. Cette absence prive le débat de toute contestation potentielle, notamment sur l’existence d’une demande de délais de grâce que le juge aurait pu accorder sur le fondement de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce.
Le juge ordonne l’expulsion de la société et de tout occupant de son chef, « si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ». Il accorde également au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent aux loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux. Cette solution classique vise à indemniser le bailleur de l’occupation sans droit ni titre postérieure à la résiliation.
II. Le refus d’application de la clause pénale : les limites du pouvoir juridictionnel du juge des référés
Le rejet de la demande au titre de la clause pénale s’appuie sur le pouvoir modérateur du juge du fond (A), lequel crée une contestation sérieuse excluant la compétence du juge des référés (B).
A. Le pouvoir modérateur du juge du fond sur la clause pénale
L’article 1231-5 du code civil confère au juge le pouvoir de modérer ou d’augmenter la pénalité convenue lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire. Ce pouvoir modérateur constitue une prérogative exclusive du juge du fond, qui apprécie souverainement si le montant de la clause pénale est proportionné au préjudice effectivement subi.
En l’espèce, le bailleur réclamait la somme de 810,08 euros au titre de la clause pénale contractuelle. Le président du tribunal judiciaire de Lyon refuse d’accorder cette somme à titre provisionnel. Il énonce que « seul le juge du fond a toujours la possibilité de la moduler en fonction des éléments de l’espèce ».
Cette motivation s’inscrit dans une jurisprudence constante qui considère que l’existence même du pouvoir modérateur du juge du fond crée une incertitude sur le montant final de la condamnation. Le juge des référés ne peut préjuger de l’exercice de ce pouvoir d’appréciation.
B. La contestation sérieuse inhérente à la clause pénale
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés d’accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La contestation sérieuse constitue une limite à ses pouvoirs et l’oblige à renvoyer les parties devant le juge du fond.
Le juge énonce que le pouvoir modérateur du juge du fond « rend son application sujette à contestation sérieuse par le juge des référés ». Cette formulation est significative. Elle indique que la contestation sérieuse ne résulte pas d’arguments soulevés par le défendeur, qui est défaillant, mais de la nature même de la clause pénale.
Cette approche est stricte. Elle conduit à refuser systématiquement l’application provisionnelle d’une clause pénale au stade du référé, indépendamment des circonstances de l’espèce. Une partie de la doctrine critique cette position en relevant qu’elle prive le créancier d’une provision à laquelle il pourrait légitimement prétendre. Une autre partie approuve cette prudence, soulignant que le juge des référés ne saurait s’arroger un pouvoir d’appréciation que la loi réserve au juge du fond.
La portée de cette ordonnance demeure limitée aux espèces similaires. Elle confirme néanmoins une ligne jurisprudentielle bien établie devant les juridictions de référé, qui distingue nettement l’obligation de paiement des loyers, dont le montant est certain, de la clause pénale, dont le quantum définitif dépend de l’appréciation du juge du fond.