Cour d’appel de Saint-Denis, le 29 août 2025, n°23/01330
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion le 29 août 2025 apporte un éclairage utile sur l’étendue des pouvoirs du syndic de copropriété pour agir en justice. Cette décision s’inscrit dans un contentieux opposant deux acquéreurs de lots de copropriété à un syndicat des copropriétaires qui entendait obtenir la nullité de leur acquisition sur le fondement de l’article 1596 du code civil, prohibition faite au mandataire d’acquérir les biens qu’il est chargé de vendre.
Les faits de l’espèce révèlent qu’un syndicat des copropriétaires avait, par délibération du 23 novembre 2018, décidé d’intenter une action en nullité de l’acquisition de deux lots de copropriété. Une seconde délibération du 15 octobre 2020 autorisait une action en responsabilité contre l’ancien syndic. L’assignation délivrée visait la nullité de la vente au motif que les acquéreurs auraient agi par interposition pour le compte de personnes liées au syndic.
Les défendeurs ont soulevé devant le juge de la mise en état une exception de nullité de l’assignation. Ils soutenaient que le syndic ne disposait pas de l’habilitation nécessaire pour agir, la résolution de l’assemblée générale étant selon eux imprécise quant aux personnes visées et aux demandes formulées. Le juge de la mise en état a rejeté cette exception. Les défendeurs ont interjeté appel de cette ordonnance.
La question posée à la cour d’appel de Saint-Denis était de déterminer si l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires doit nécessairement identifier nommément les personnes à assigner ou s’il suffit que celles-ci soient déterminables.
La cour confirme l’ordonnance entreprise. Elle juge que « l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic vaut, à défaut de limitation de pouvoirs de celui-ci, à l’égard de l’ensemble des personnes concernées par l’obligation dont il est demandé le respect ». Elle précise qu’« il n’est pas imposé que dans l’autorisation en justice donnée au syndic par une assemblée générale, l’identité des personnes à assigner soit précisée, dès lors qu’elle est déterminable ».
L’intérêt de cet arrêt réside dans l’application du critère de la déterminabilité des parties à l’action autorisée par l’assemblée générale (I), ainsi que dans la délimitation des pouvoirs du juge de la mise en état face aux moyens de fond soulevés par les parties (II).
I. Le critère de la déterminabilité des parties dans l’autorisation d’agir du syndic
La cour d’appel de Saint-Denis rappelle et applique le principe selon lequel l’autorisation donnée au syndic n’a pas à désigner nommément les parties assignées (A), dès lors que l’objet de l’action permet de les identifier (B).
A. Le principe de l’autorisation sans désignation nominative
L’article 55 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale pour agir en justice au nom du syndicat. La cour rappelle que « cette autorisation doit résulter d’une véritable décision de l’assemblée générale, laquelle doit résulter expressément d’un vote ». Le texte n’exige cependant pas que la délibération identifie les personnes contre lesquelles l’action sera dirigée.
La cour se fonde sur un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 23 janvier 2020. Cette jurisprudence admet que l’habilitation vaut à l’égard de toutes les personnes concernées par l’obligation litigieuse. Le syndic peut ainsi assigner quiconque est impliqué dans la situation juridique que l’assemblée a décidé de contester, sans que chaque défendeur potentiel doive être mentionné dans la résolution.
Cette solution répond à une exigence pratique. L’assemblée générale délibère souvent avant que l’ensemble des parties à assigner ne soit définitivement arrêté. Imposer une identification nominative contraindrait les copropriétaires à convoquer une nouvelle assemblée chaque fois qu’un défendeur supplémentaire apparaîtrait pertinent.
B. L’identification des parties par l’objet de l’action
La cour relève que les délibérations des 23 novembre 2018 et 15 octobre 2020 autorisaient une action en nullité de l’acquisition de lots précisément identifiés par leurs numéros. Elle constate que « les copropriétaires concernés par la vente des lots litigieux sont parfaitement identifiables ». Les acquéreurs figurant à l’acte notarié comme les sociétés soupçonnées d’avoir bénéficié d’une interposition pouvaient être assignés sans nouvelle habilitation.
L’assignation « vise clairement la nullité de la vente des lots acquis […] via l’interposition » des défendeurs. L’objet défini par l’assemblée générale était l’annulation d’une acquisition. Les personnes ayant participé à cette acquisition, à quelque titre que ce soit, entraient dans le périmètre de l’autorisation.
Les appelants soutenaient que la résolution était obscure sur les acquéreurs et ne correspondait pas aux demandes formulées. La cour écarte cet argument. La précision suffisante résulte de la mention des lots concernés, non de la désignation des parties.
II. Les limites des pouvoirs du juge de la mise en état
La cour d’appel de Saint-Denis délimite strictement l’office du juge de la mise en état en matière de contrôle de l’habilitation (A) et refuse d’apprécier le fond du litige à ce stade de la procédure (B).
A. Le contrôle formel de l’habilitation du syndic
Le juge de la mise en état statue sur les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l’instance. L’absence d’autorisation du syndic pour agir en justice constitue un défaut de pouvoir, irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile. Le contrôle exercé porte sur l’existence d’une délibération et sur la correspondance entre l’objet autorisé et l’action engagée.
La cour vérifie que les délibérations invoquées ont bien été votées et qu’elles portent sur l’action effectivement introduite. Elle relève que la délibération de 2018 autorisait une action en nullité des lots concernés et que celle de 2020 y ajoutait une action en responsabilité. L’assignation entre dans ce cadre.
Le juge de la mise en état n’a pas à apprécier si les conditions de fond de l’action sont réunies. Il lui suffit de constater que le syndic dispose du pouvoir de représenter le syndicat pour l’action dont l’assemblée a décidé. La cour énonce que « le syndic de copropriété a bien le pouvoir de représenter en justice le SDC à ces fins ».
B. Le refus d’apprécier le fond du droit
Les appelants contestaient le grief d’interposition de personnes, soutenant qu’il n’était « ni fondé en droit, ni étayé ». La cour refuse d’examiner cet argument. Elle précise que « la question de l’interposition de l’acquéreur ne relève pas des pouvoirs du juge de la mise en état ni de la cour d’appel statuant en cette fonction ».
Cette position respecte la distinction entre l’examen de la recevabilité de l’action et l’appréciation de son bien-fondé. Le juge de la mise en état vérifie que les conditions procédurales sont remplies. Il ne préjuge pas de l’issue du litige au fond.
La cour statue « sans préjudice du bienfondé de l’action ni appréciation du fond du droit ». Les acquéreurs conservent la faculté de contester devant le juge du fond la réalité de l’interposition alléguée et les conditions d’application de l’article 1596 du code civil. L’arrêt ne tranche que la question procédurale de la validité de l’assignation.
La solution retenue préserve l’équilibre entre efficacité procédurale et respect des droits de la défense. Le syndicat peut poursuivre son action. Les défendeurs pourront faire valoir leurs arguments de fond devant la juridiction compétente.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion le 29 août 2025 apporte un éclairage utile sur l’étendue des pouvoirs du syndic de copropriété pour agir en justice. Cette décision s’inscrit dans un contentieux opposant deux acquéreurs de lots de copropriété à un syndicat des copropriétaires qui entendait obtenir la nullité de leur acquisition sur le fondement de l’article 1596 du code civil, prohibition faite au mandataire d’acquérir les biens qu’il est chargé de vendre.
Les faits de l’espèce révèlent qu’un syndicat des copropriétaires avait, par délibération du 23 novembre 2018, décidé d’intenter une action en nullité de l’acquisition de deux lots de copropriété. Une seconde délibération du 15 octobre 2020 autorisait une action en responsabilité contre l’ancien syndic. L’assignation délivrée visait la nullité de la vente au motif que les acquéreurs auraient agi par interposition pour le compte de personnes liées au syndic.
Les défendeurs ont soulevé devant le juge de la mise en état une exception de nullité de l’assignation. Ils soutenaient que le syndic ne disposait pas de l’habilitation nécessaire pour agir, la résolution de l’assemblée générale étant selon eux imprécise quant aux personnes visées et aux demandes formulées. Le juge de la mise en état a rejeté cette exception. Les défendeurs ont interjeté appel de cette ordonnance.
La question posée à la cour d’appel de Saint-Denis était de déterminer si l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires doit nécessairement identifier nommément les personnes à assigner ou s’il suffit que celles-ci soient déterminables.
La cour confirme l’ordonnance entreprise. Elle juge que « l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic vaut, à défaut de limitation de pouvoirs de celui-ci, à l’égard de l’ensemble des personnes concernées par l’obligation dont il est demandé le respect ». Elle précise qu’« il n’est pas imposé que dans l’autorisation en justice donnée au syndic par une assemblée générale, l’identité des personnes à assigner soit précisée, dès lors qu’elle est déterminable ».
L’intérêt de cet arrêt réside dans l’application du critère de la déterminabilité des parties à l’action autorisée par l’assemblée générale (I), ainsi que dans la délimitation des pouvoirs du juge de la mise en état face aux moyens de fond soulevés par les parties (II).
I. Le critère de la déterminabilité des parties dans l’autorisation d’agir du syndic
La cour d’appel de Saint-Denis rappelle et applique le principe selon lequel l’autorisation donnée au syndic n’a pas à désigner nommément les parties assignées (A), dès lors que l’objet de l’action permet de les identifier (B).
A. Le principe de l’autorisation sans désignation nominative
L’article 55 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale pour agir en justice au nom du syndicat. La cour rappelle que « cette autorisation doit résulter d’une véritable décision de l’assemblée générale, laquelle doit résulter expressément d’un vote ». Le texte n’exige cependant pas que la délibération identifie les personnes contre lesquelles l’action sera dirigée.
La cour se fonde sur un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 23 janvier 2020. Cette jurisprudence admet que l’habilitation vaut à l’égard de toutes les personnes concernées par l’obligation litigieuse. Le syndic peut ainsi assigner quiconque est impliqué dans la situation juridique que l’assemblée a décidé de contester, sans que chaque défendeur potentiel doive être mentionné dans la résolution.
Cette solution répond à une exigence pratique. L’assemblée générale délibère souvent avant que l’ensemble des parties à assigner ne soit définitivement arrêté. Imposer une identification nominative contraindrait les copropriétaires à convoquer une nouvelle assemblée chaque fois qu’un défendeur supplémentaire apparaîtrait pertinent.
B. L’identification des parties par l’objet de l’action
La cour relève que les délibérations des 23 novembre 2018 et 15 octobre 2020 autorisaient une action en nullité de l’acquisition de lots précisément identifiés par leurs numéros. Elle constate que « les copropriétaires concernés par la vente des lots litigieux sont parfaitement identifiables ». Les acquéreurs figurant à l’acte notarié comme les sociétés soupçonnées d’avoir bénéficié d’une interposition pouvaient être assignés sans nouvelle habilitation.
L’assignation « vise clairement la nullité de la vente des lots acquis […] via l’interposition » des défendeurs. L’objet défini par l’assemblée générale était l’annulation d’une acquisition. Les personnes ayant participé à cette acquisition, à quelque titre que ce soit, entraient dans le périmètre de l’autorisation.
Les appelants soutenaient que la résolution était obscure sur les acquéreurs et ne correspondait pas aux demandes formulées. La cour écarte cet argument. La précision suffisante résulte de la mention des lots concernés, non de la désignation des parties.
II. Les limites des pouvoirs du juge de la mise en état
La cour d’appel de Saint-Denis délimite strictement l’office du juge de la mise en état en matière de contrôle de l’habilitation (A) et refuse d’apprécier le fond du litige à ce stade de la procédure (B).
A. Le contrôle formel de l’habilitation du syndic
Le juge de la mise en état statue sur les exceptions de procédure et les incidents mettant fin à l’instance. L’absence d’autorisation du syndic pour agir en justice constitue un défaut de pouvoir, irrégularité de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile. Le contrôle exercé porte sur l’existence d’une délibération et sur la correspondance entre l’objet autorisé et l’action engagée.
La cour vérifie que les délibérations invoquées ont bien été votées et qu’elles portent sur l’action effectivement introduite. Elle relève que la délibération de 2018 autorisait une action en nullité des lots concernés et que celle de 2020 y ajoutait une action en responsabilité. L’assignation entre dans ce cadre.
Le juge de la mise en état n’a pas à apprécier si les conditions de fond de l’action sont réunies. Il lui suffit de constater que le syndic dispose du pouvoir de représenter le syndicat pour l’action dont l’assemblée a décidé. La cour énonce que « le syndic de copropriété a bien le pouvoir de représenter en justice le SDC à ces fins ».
B. Le refus d’apprécier le fond du droit
Les appelants contestaient le grief d’interposition de personnes, soutenant qu’il n’était « ni fondé en droit, ni étayé ». La cour refuse d’examiner cet argument. Elle précise que « la question de l’interposition de l’acquéreur ne relève pas des pouvoirs du juge de la mise en état ni de la cour d’appel statuant en cette fonction ».
Cette position respecte la distinction entre l’examen de la recevabilité de l’action et l’appréciation de son bien-fondé. Le juge de la mise en état vérifie que les conditions procédurales sont remplies. Il ne préjuge pas de l’issue du litige au fond.
La cour statue « sans préjudice du bienfondé de l’action ni appréciation du fond du droit ». Les acquéreurs conservent la faculté de contester devant le juge du fond la réalité de l’interposition alléguée et les conditions d’application de l’article 1596 du code civil. L’arrêt ne tranche que la question procédurale de la validité de l’assignation.
La solution retenue préserve l’équilibre entre efficacité procédurale et respect des droits de la défense. Le syndicat peut poursuivre son action. Les défendeurs pourront faire valoir leurs arguments de fond devant la juridiction compétente.