La Cour administrative d’appel de Marseille a rendu, le 5 juin 2025, une décision précisant les conditions de régularisation des constructions édifiées sans autorisation préalable. Un propriétaire a contesté l’opposition du maire à sa déclaration de travaux portant sur la création d’un accès sécurisé et d’une clôture. Le tribunal administratif de Nice avait rejeté sa demande d’annulation le 25 avril 2024. L’appelant soutient que ses nouveaux projets sont totalement dissociables des ouvrages irréguliers précédemment réalisés sur son terrain. La juridiction d’appel doit déterminer si l’existence de liens physiques ou fonctionnels entre les projets impose une demande de permis portant sur l’ensemble du bâtiment. Elle rejette la requête en confirmant que les nouveaux travaux s’appuient sur des éléments non régularisés, rendant l’opposition municipale parfaitement légale.
I. La consécration de l’unité immobilière face aux irrégularités d’urbanisme
L’arrêt rappelle fermement l’obligation pour un pétitionnaire de solliciter une autorisation globale lorsqu’il envisage des modifications sur une construction initialement irrégulière. Cette règle s’applique impérativement dès lors que les nouveaux travaux modifient l’état d’un bâtiment n’ayant pas fait l’objet d’une approbation administrative.
A. L’extension de l’obligation de régularisation globale
La jurisprudence impose au propriétaire d’une construction irrégulière de déposer une demande portant sur l’ensemble des éléments modifiant le bâtiment initial. La Cour précise qu’il « appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis ». Cette exigence s’applique même si les nouveaux travaux « ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation ». La volonté du juge est d’empêcher la pérennisation de situations illicites par le biais de travaux fragmentés. L’autorité administrative doit s’opposer à toute demande qui ne satisferait pas à cette nécessité de régularisation d’ensemble.
B. La persistance de l’illicéité des ouvrages préexistants
Le litige s’inscrit dans un contexte marqué par de multiples infractions à la réglementation d’urbanisme constatées depuis plusieurs années. Des procès-verbaux ont relevé la réalisation de rampes d’accès, des démolitions de roche et des coupes d’arbres dans un site classé. Bien qu’une décision de non-opposition ait été délivrée en 2018, l’intéressé a reconnu « ne pas avoir respecté les termes de cette autorisation ». Le juge pénal a d’ailleurs reconnu le requérant coupable d’infractions pour des travaux interdits par le plan local d’urbanisme. Ces éléments établissent sans ambiguïté le caractère irrégulier des ouvrages déjà présents sur le tènement immobilier du pétitionnaire.
II. Une solution rigoureuse au service de la légalité des constructions
L’arrêt souligne l’importance des liens matériels entre les projets nouveaux et les structures illégales pour justifier l’opposition de l’administration. La Cour valide ainsi une lecture stricte de la continuité immobilière afin de garantir le respect des règles d’occupation des sols.
A. L’existence caractérisée d’un lien physique et fonctionnel
La notion d’ensemble immobilier unique constitue le critère déterminant pour apprécier l’indissociabilité des travaux projetés par rapport aux ouvrages déjà bâtis. En l’espèce, les pièces du dossier démontrent que les accès et les clôtures envisagés sont « indissociables des éléments déjà construits de manière irrégulière ». Une jardinière prévue dans le projet prend directement appui sur une falaise illégalement excavée par le propriétaire. Par ailleurs, les clôtures bordent des rampes d’accès dont la construction n’avait pas été autorisée par les services municipaux. Le maire était donc tenu de s’opposer à une déclaration portant sur les seuls nouveaux travaux sans régularisation globale.
B. Le maintien de la légalité formelle de l’acte d’opposition
Le requérant invoquait également un vice de procédure tenant au manque d’information sur les modalités de régularisation de sa situation. La Cour écarte ce moyen en rappelant que l’invitation à régulariser n’a pour seul objet que d’informer le pétitionnaire. Elle affirme ainsi qu’une telle invitation « n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer » à la demande incomplète. Le maire n’était pas tenu d’indiquer précisément le régime de l’autorisation d’urbanisme nécessaire avant de prendre sa décision d’opposition. Cette solution confirme l’autonomie de la décision administrative de refus face aux éventuelles mesures de conseil ou d’information préalable.