Tribunal judiciaire de Rennes Statuant en Qualité de, le 20 juin 2025, n°25/00202
Par ordonnance du 20 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a statué sur une demande d’expulsion formée par une commune à l’encontre d’occupants d’un bien immobilier communal. Cette décision illustre le régime juridique de la convention d’occupation précaire et ses conséquences en cas de maintien dans les lieux après son terme.
Une commune avait consenti, le 25 juillet 2024, une convention d’occupation précaire d’une durée de deux mois à une famille composée de deux adultes et de quatre enfants mineurs. Le bien, une maison vouée à la démolition dans le cadre d’un projet d’aménagement urbain, avait été mis à disposition moyennant une redevance mensuelle de 300 euros. La convention stipulait qu’elle ne pouvait être reconduite que par autorisation écrite expresse de la commune et qu’elle pouvait être résiliée à tout moment avec un préavis d’un mois.
À l’approche du terme, la commune a adressé plusieurs courriers aux occupants les informant du non-renouvellement de la convention. Malgré ces notifications, la famille s’est maintenue dans les lieux sans s’acquitter de la redevance ni des charges de fluides. La commune a alors fait délivrer une sommation interpellative le 26 septembre 2024, puis a assigné les occupants en référé le 17 mars 2025.
Le juge des contentieux de la protection devait déterminer si les occupants se trouvaient sans droit ni titre et, dans l’affirmative, s’il convenait d’ordonner leur expulsion ainsi que le paiement des sommes dues au titre de l’occupation et des consommations.
Le juge a fait droit aux demandes de la commune. Il a constaté que les occupants se trouvaient sans droit ni titre depuis le 3 octobre 2024 et a ordonné leur expulsion. Il les a condamnés solidairement au paiement des redevances impayées, d’une indemnité d’occupation mensuelle, ainsi qu’au remboursement des consommations d’eau, d’électricité et de pellets.
Cette décision mérite attention en ce qu’elle précise le régime de la convention d’occupation précaire et ses modalités de cessation (I), tout en révélant les difficultés d’articulation entre l’exécution de l’expulsion et la protection des occupants en situation de vulnérabilité (II).
I. La qualification et le régime de la convention d’occupation précaire
Le juge rappelle avec précision les caractéristiques de la convention d’occupation précaire (A) avant de tirer les conséquences de son extinction sur la situation juridique des occupants (B).
A. Les éléments constitutifs de la précarité conventionnelle
Le juge des contentieux de la protection fonde son analyse sur l’article 1103 du code civil selon lequel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Cette référence au principe de force obligatoire des conventions constitue le socle de son raisonnement.
La décision souligne que « le caractère précaire de la convention est objectif et justifié par les motifs suivants : la maison est inoccupée, et elle est vouée à être démolie du fait de son emplacement compris dans un projet d’aménagement urbain ». Le juge retient ainsi la validité de la qualification de convention d’occupation précaire au regard de la jurisprudence établie par la Cour de cassation. La troisième chambre civile exige en effet, pour écarter l’application du statut protecteur des baux d’habitation, que la précarité résulte de circonstances objectives indépendantes de la seule volonté des parties.
La destination du bien à la démolition dans le cadre d’un projet d’aménagement urbain constitue précisément une telle circonstance objective. Le juge en déduit logiquement que « la convention d’occupation précaire signée le 25 juillet 2024 entre la Commune d’une part, et les occupants d’autre part, se trouve exclusivement régie par les prévisions contractuelles des parties ». Cette formulation exclut expressément l’application des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989.
La modicité de la redevance, fixée à 300 euros par mois, conforte cette analyse. Le juge relève qu’« une redevance d’un montant modeste, à hauteur de 300 euros par mois, est prévue à la charge des occupants ». Cette observation n’est pas anodine. Elle traduit l’absence de caractère locatif véritable de la convention et confirme sa nature précaire.
B. L’extinction de la convention et ses conséquences
Le juge procède à une analyse rigoureuse des modalités de cessation de la convention. L’article 7 de celle-ci prévoyait que « la présente convention pourra être résiliée sur l’initiative du bailleur, à tout moment, sans mise en demeure, moyennant préavis d’un mois, expédié par lettre recommandée avec accusé de réception ».
La décision constate que « seul le courrier en date du 29 août 2024 a été expressément reçu le 2 septembre 2024 par les défendeurs qui l’indiquent précisément dans leur courrier du 10 septembre 2024 ». Le juge fait ainsi preuve de rigueur probatoire en ne retenant comme point de départ du préavis que la date de réception certaine du congé, nonobstant les autres courriers dont la remise effective n’était pas établie avec certitude.
Cette exigence de preuve de la réception effective du congé protège les occupants contre une computation arbitraire des délais. Le juge en tire la conséquence que « les occupants devaient, au plus tard, avoir quitté la maison mise à disposition le 3 octobre 2024, soit à l’issue d’un délai d’un mois suivant la réception du courrier de la Commune ».
La qualification d’occupants sans droit ni titre à compter de cette date emporte des conséquences importantes. Elle justifie l’expulsion et transforme la situation juridique des intéressés : de titulaires d’un droit contractuel d’occupation, ils deviennent des occupants dont le maintien constitue un trouble manifestement illicite.
II. L’articulation entre l’exécution forcée et la protection des occupants vulnérables
La décision illustre la tension entre l’efficacité du titre exécutoire obtenu par le propriétaire (A) et les mécanismes de protection des occupants en difficulté (B).
A. L’aménagement des conditions d’exécution de l’expulsion
Le juge ordonne aux occupants « de quitter volontairement les lieux sans délai » tout en autorisant, à défaut de libération spontanée, le recours à la force publique et à un serrurier. Cette formulation classique confère au titre exécutoire toute son efficacité.
Le juge rappelle que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ». Ce rappel des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’ajoute rien au droit positif mais informe utilement les parties des délais incompressibles qui s’imposeront.
La décision relève qu’« aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ». Le juge refuse ainsi de faire usage de la faculté que lui ouvre l’alinéa 2 de ce texte de supprimer ou réduire ce délai lorsque les personnes concernent se sont introduites dans les lieux par voie de fait. La famille ayant initialement occupé les lieux en vertu d’un titre conventionnel, cette disposition ne trouvait effectivement pas à s’appliquer.
La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 300 euros « à compter du 3 octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux » vise à compenser le préjudice subi par la commune du fait du maintien sans titre. Le montant, égal à celui de la redevance contractuelle, peut sembler modéré au regard de la jurisprudence qui admet parfois des majorations substantielles. Le juge a manifestement tenu compte de la vocation du bien à la démolition qui exclut toute valeur locative réelle.
B. La prise en compte limitée de la situation sociale des occupants
La décision révèle la tension inhérente au contentieux de l’expulsion entre l’exécution du titre et la protection des personnes vulnérables. Le juge note que les occupants « ont adressé au greffe un courrier et diverses pièces à l’appui de leurs arguments, et ont indiqué qu’ils envisageaient de quitter la maison occupée à la fin de l’année scolaire ».
La décision mentionne également les « difficultés financières rencontrées par les occupants suite à la liquidation judiciaire de l’exploitation agricole ». Cette circonstance, si elle n’empêche pas l’expulsion, influence le traitement des demandes accessoires. Le juge réduit ainsi considérablement la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, n’accordant que 100 euros contre les 4 026,48 euros sollicités, « eu égard d’une part aux nombreux courriers adressés aux occupants par la Commune et à la proposition de logement social, et d’autre part aux difficultés financières » évoquées.
Cette modération traduit la recherche d’un équilibre entre les droits du propriétaire public et la situation des occupants. La commune avait proposé un relogement dans le parc social, proposition refusée par les intéressés. Ce refus, mentionné à plusieurs reprises dans l’exposé des faits, affaiblit la position des occupants sans toutefois justifier une sanction financière excessive.
La présence de quatre enfants mineurs parmi les occupants constitue une circonstance que le juge ne pouvait ignorer. Si elle ne fait pas obstacle à l’expulsion, elle impose le respect scrupuleux des délais légaux et de la trêve hivernale. La décision ne prononce aucun délai de grâce supplémentaire, la commune ayant expressément sollicité le rejet de toute demande en ce sens sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.
Par ordonnance du 20 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a statué sur une demande d’expulsion formée par une commune à l’encontre d’occupants d’un bien immobilier communal. Cette décision illustre le régime juridique de la convention d’occupation précaire et ses conséquences en cas de maintien dans les lieux après son terme.
Une commune avait consenti, le 25 juillet 2024, une convention d’occupation précaire d’une durée de deux mois à une famille composée de deux adultes et de quatre enfants mineurs. Le bien, une maison vouée à la démolition dans le cadre d’un projet d’aménagement urbain, avait été mis à disposition moyennant une redevance mensuelle de 300 euros. La convention stipulait qu’elle ne pouvait être reconduite que par autorisation écrite expresse de la commune et qu’elle pouvait être résiliée à tout moment avec un préavis d’un mois.
À l’approche du terme, la commune a adressé plusieurs courriers aux occupants les informant du non-renouvellement de la convention. Malgré ces notifications, la famille s’est maintenue dans les lieux sans s’acquitter de la redevance ni des charges de fluides. La commune a alors fait délivrer une sommation interpellative le 26 septembre 2024, puis a assigné les occupants en référé le 17 mars 2025.
Le juge des contentieux de la protection devait déterminer si les occupants se trouvaient sans droit ni titre et, dans l’affirmative, s’il convenait d’ordonner leur expulsion ainsi que le paiement des sommes dues au titre de l’occupation et des consommations.
Le juge a fait droit aux demandes de la commune. Il a constaté que les occupants se trouvaient sans droit ni titre depuis le 3 octobre 2024 et a ordonné leur expulsion. Il les a condamnés solidairement au paiement des redevances impayées, d’une indemnité d’occupation mensuelle, ainsi qu’au remboursement des consommations d’eau, d’électricité et de pellets.
Cette décision mérite attention en ce qu’elle précise le régime de la convention d’occupation précaire et ses modalités de cessation (I), tout en révélant les difficultés d’articulation entre l’exécution de l’expulsion et la protection des occupants en situation de vulnérabilité (II).
I. La qualification et le régime de la convention d’occupation précaire
Le juge rappelle avec précision les caractéristiques de la convention d’occupation précaire (A) avant de tirer les conséquences de son extinction sur la situation juridique des occupants (B).
A. Les éléments constitutifs de la précarité conventionnelle
Le juge des contentieux de la protection fonde son analyse sur l’article 1103 du code civil selon lequel « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Cette référence au principe de force obligatoire des conventions constitue le socle de son raisonnement.
La décision souligne que « le caractère précaire de la convention est objectif et justifié par les motifs suivants : la maison est inoccupée, et elle est vouée à être démolie du fait de son emplacement compris dans un projet d’aménagement urbain ». Le juge retient ainsi la validité de la qualification de convention d’occupation précaire au regard de la jurisprudence établie par la Cour de cassation. La troisième chambre civile exige en effet, pour écarter l’application du statut protecteur des baux d’habitation, que la précarité résulte de circonstances objectives indépendantes de la seule volonté des parties.
La destination du bien à la démolition dans le cadre d’un projet d’aménagement urbain constitue précisément une telle circonstance objective. Le juge en déduit logiquement que « la convention d’occupation précaire signée le 25 juillet 2024 entre la Commune d’une part, et les occupants d’autre part, se trouve exclusivement régie par les prévisions contractuelles des parties ». Cette formulation exclut expressément l’application des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989.
La modicité de la redevance, fixée à 300 euros par mois, conforte cette analyse. Le juge relève qu’« une redevance d’un montant modeste, à hauteur de 300 euros par mois, est prévue à la charge des occupants ». Cette observation n’est pas anodine. Elle traduit l’absence de caractère locatif véritable de la convention et confirme sa nature précaire.
B. L’extinction de la convention et ses conséquences
Le juge procède à une analyse rigoureuse des modalités de cessation de la convention. L’article 7 de celle-ci prévoyait que « la présente convention pourra être résiliée sur l’initiative du bailleur, à tout moment, sans mise en demeure, moyennant préavis d’un mois, expédié par lettre recommandée avec accusé de réception ».
La décision constate que « seul le courrier en date du 29 août 2024 a été expressément reçu le 2 septembre 2024 par les défendeurs qui l’indiquent précisément dans leur courrier du 10 septembre 2024 ». Le juge fait ainsi preuve de rigueur probatoire en ne retenant comme point de départ du préavis que la date de réception certaine du congé, nonobstant les autres courriers dont la remise effective n’était pas établie avec certitude.
Cette exigence de preuve de la réception effective du congé protège les occupants contre une computation arbitraire des délais. Le juge en tire la conséquence que « les occupants devaient, au plus tard, avoir quitté la maison mise à disposition le 3 octobre 2024, soit à l’issue d’un délai d’un mois suivant la réception du courrier de la Commune ».
La qualification d’occupants sans droit ni titre à compter de cette date emporte des conséquences importantes. Elle justifie l’expulsion et transforme la situation juridique des intéressés : de titulaires d’un droit contractuel d’occupation, ils deviennent des occupants dont le maintien constitue un trouble manifestement illicite.
II. L’articulation entre l’exécution forcée et la protection des occupants vulnérables
La décision illustre la tension entre l’efficacité du titre exécutoire obtenu par le propriétaire (A) et les mécanismes de protection des occupants en difficulté (B).
A. L’aménagement des conditions d’exécution de l’expulsion
Le juge ordonne aux occupants « de quitter volontairement les lieux sans délai » tout en autorisant, à défaut de libération spontanée, le recours à la force publique et à un serrurier. Cette formulation classique confère au titre exécutoire toute son efficacité.
Le juge rappelle que « l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ». Ce rappel des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’ajoute rien au droit positif mais informe utilement les parties des délais incompressibles qui s’imposeront.
La décision relève qu’« aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ». Le juge refuse ainsi de faire usage de la faculté que lui ouvre l’alinéa 2 de ce texte de supprimer ou réduire ce délai lorsque les personnes concernent se sont introduites dans les lieux par voie de fait. La famille ayant initialement occupé les lieux en vertu d’un titre conventionnel, cette disposition ne trouvait effectivement pas à s’appliquer.
La condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 300 euros « à compter du 3 octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux » vise à compenser le préjudice subi par la commune du fait du maintien sans titre. Le montant, égal à celui de la redevance contractuelle, peut sembler modéré au regard de la jurisprudence qui admet parfois des majorations substantielles. Le juge a manifestement tenu compte de la vocation du bien à la démolition qui exclut toute valeur locative réelle.
B. La prise en compte limitée de la situation sociale des occupants
La décision révèle la tension inhérente au contentieux de l’expulsion entre l’exécution du titre et la protection des personnes vulnérables. Le juge note que les occupants « ont adressé au greffe un courrier et diverses pièces à l’appui de leurs arguments, et ont indiqué qu’ils envisageaient de quitter la maison occupée à la fin de l’année scolaire ».
La décision mentionne également les « difficultés financières rencontrées par les occupants suite à la liquidation judiciaire de l’exploitation agricole ». Cette circonstance, si elle n’empêche pas l’expulsion, influence le traitement des demandes accessoires. Le juge réduit ainsi considérablement la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, n’accordant que 100 euros contre les 4 026,48 euros sollicités, « eu égard d’une part aux nombreux courriers adressés aux occupants par la Commune et à la proposition de logement social, et d’autre part aux difficultés financières » évoquées.
Cette modération traduit la recherche d’un équilibre entre les droits du propriétaire public et la situation des occupants. La commune avait proposé un relogement dans le parc social, proposition refusée par les intéressés. Ce refus, mentionné à plusieurs reprises dans l’exposé des faits, affaiblit la position des occupants sans toutefois justifier une sanction financière excessive.
La présence de quatre enfants mineurs parmi les occupants constitue une circonstance que le juge ne pouvait ignorer. Si elle ne fait pas obstacle à l’expulsion, elle impose le respect scrupuleux des délais légaux et de la trêve hivernale. La décision ne prononce aucun délai de grâce supplémentaire, la commune ayant expressément sollicité le rejet de toute demande en ce sens sur le fondement de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.