La cour administrative d’appel de Toulouse a rendu, le 31 décembre 2024, un arrêt déterminant relatif au mécanisme de régularisation des autorisations d’urbanisme en cours d’instance. La juridiction était saisie de la légalité d’un permis de construire accordé par le maire d’une commune pour la réalisation d’un ensemble immobilier de soixante-neuf logements.
Initialement, un tribunal administratif avait rejeté la demande d’annulation de cet acte ainsi que du rejet du recours gracieux formulé par une société voisine. Saisie en appel, la cour a identifié deux vices tirés de la méconnaissance des règles de hauteur et de retrait du dernier niveau du projet. Par un arrêt avant-dire-droit du 21 mars 2024, les juges ont sursis à statuer pour permettre la délivrance d’un permis modificatif de régularisation.
L’administration communale a produit un nouvel arrêté le 18 septembre 2024, dont la requérante conteste l’efficacité, estimant que les irrégularités persistent malgré les modifications architecturales. La question posée à la cour consiste à savoir si les correctifs apportés au projet initial permettent de rétablir la parfaite légalité de l’autorisation d’urbanisme.
Les magistrats valident la procédure de régularisation en constatant que les hauteurs sont désormais conformes aux prescriptions locales grâce à la qualification de parking semi-enterré. Ils confirment également que les plans rectifiés prévoient un retrait suffisant de l’attique sur l’intégralité des façades, justifiant ainsi le rejet définitif de la requête.
I. L’admission d’une hauteur dérogatoire par la qualification de parking semi-enterré
A. La vérification des cotes altimétriques du terrain naturel
La solution du litige dépend de la détermination précise du niveau du sol avant travaux afin de calculer la hauteur maximale de la construction projetée. Le règlement local d’urbanisme dispose que « les hauteurs maximales correspondent aux distances comprises entre le terrain naturel et l’égout de la toiture à l’aplomb du bâtiment ».
La société requérante soutenait que le terrain présentait des cotes inférieures aux relevés produits, ce qui aurait dû entraîner une limitation plus stricte du volume bâti. La cour écarte ce grief en précisant que les mesures invoquées par l’appelante « correspondent au niveau du sol fini après réalisation des travaux » et non au terrain naturel.
B. L’application de la tolérance de hauteur au projet modifié
Le projet bénéficie d’une souplesse réglementaire car il intègre un stationnement répondant aux critères d’un parking semi-enterré selon les prescriptions du plan local d’urbanisme. Pour cela, « le plancher fini du niveau semi-enterré devra se situer à au moins 1 m sous le niveau du terrain naturel » afin d’ouvrir droit à une tolérance.
Le pétitionnaire a abaissé l’immeuble de quarante centimètres, plaçant le parking en tous points à la profondeur requise par rapport au point le plus bas du sol. Dès lors, « le bâtiment projeté peut légalement présenter une hauteur maximale de 13,50 mètres » et respecte la limite de treize mètres quarante-neuf imposée par les plans.
II. La validation du retrait architectural par la production de plans rectificatifs
A. L’aménagement d’un attique conforme aux exigences de retrait
Le second vice concernait l’obligation d’un retrait de trois mètres au dernier niveau, règle méconnue par la version initiale de l’autorisation d’urbanisme contestée en justice. L’arrêt relève que la société bénéficiaire a « modifié la configuration du dernier niveau de l’immeuble projeté pour y réaliser un attique présentant un retrait » compris entre trois mètres vingt et quarante.
Cette modification structurelle permet d’assurer une insertion volumétrique plus harmonieuse et conforme aux attentes du règlement de zone applicable sur le terrain d’assiette du projet. Les juges administratifs estiment que cette évolution architecturale répond précisément aux injonctions de régularisation formulées dans leur précédent arrêt rendu quelques mois avant l’audience finale.
B. L’opposabilité des plans modifiés au cours de l’instruction
La contestation portait également sur l’étendue géographique du retrait, la requérante affirmant que seules certaines façades avaient fait l’objet d’une correction réelle par le pétitionnaire. La juridiction rejette cette argumentation en soulignant que le dossier de demande a été complété durant l’été afin de substituer les visuels techniques initialement déposés.
Les nouvelles pièces, enregistrées avant la clôture de l’instruction, « comportent un retrait du niveau R + 3 sur l’ensemble des façades » du futur ensemble immobilier collectif. La régularisation est donc totale, ce qui conduit la cour à confirmer le jugement de première instance et à rejeter les conclusions des parties adverses.