Tribunal judiciaire de Paris, le 13 juin 2025, n°25/04108
La question de l’occupation d’un bien immobilier détenu par une société civile immobilière par l’un de ses associés soulève des difficultés juridiques tenant tant au droit des sociétés qu’au droit des biens. L’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 13 juin 2025 illustre cette problématique avec une particulière acuité.
Une société civile immobilière est propriétaire d’un appartement situé dans le seizième arrondissement de Paris. L’un de ses deux associés occupe ce bien. La gérante de la société, seconde associée, lui adresse des courriers les 28 octobre 2024 et 17 janvier 2025 lui demandant de quitter les lieux. Ces demandes restent sans effet. La société assigne alors l’occupant devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir constater qu’il est occupant sans droit ni titre et d’obtenir son expulsion.
Devant le juge des référés, le défendeur soulève l’irrecevabilité de la demande pour défaut de fondement juridique, puis l’incompétence du juge au motif de l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite. Il soutient bénéficier d’un bail verbal, invoquant les versements qu’il effectue pour régler les charges de copropriété et l’entretien du bien. Il conteste la validité des congés qui lui ont été délivrés au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
La société demanderesse fait valoir que ses statuts ne permettent pas la mise à disposition de l’appartement aux associés et qu’aucune décision en ce sens n’a été prise en assemblée générale.
La question posée au juge était de déterminer si un associé occupant un bien appartenant à une société civile immobilière peut être qualifié d’occupant sans droit ni titre lorsque les statuts ne prévoient pas la mise à disposition du bien aux associés et qu’aucune décision d’assemblée générale n’a autorisé cette occupation.
Le juge des contentieux de la protection se déclare compétent et déclare les demandes recevables. Il constate que le défendeur occupe le logement sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Il ordonne son expulsion tout en maintenant le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et en refusant les délais supplémentaires sollicités par l’occupant.
Cette décision mérite examen tant au regard de la caractérisation de l’occupation sans droit ni titre de l’associé (I) que des conséquences procédurales de cette qualification (II).
I. La caractérisation de l’occupation sans droit ni titre de l’associé
Le juge retient l’absence de titre d’occupation en s’appuyant sur les règles du droit des sociétés (A) et en écartant l’existence alléguée d’un bail verbal (B).
A. L’application des règles relatives aux pouvoirs du gérant de société civile
Le juge fonde son raisonnement sur les articles 1848 et 1853 du code civil. Ces dispositions encadrent les pouvoirs du gérant dans les rapports entre associés. Le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. Les décisions excédant ses pouvoirs sont prises selon les dispositions statutaires ou, à défaut, à l’unanimité des associés.
L’ordonnance reprend expressément la solution dégagée par la Cour de cassation dans un arrêt du 2 mai 2024. La troisième chambre civile a jugé que « lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés ». Cette autorisation doit intervenir dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
En l’espèce, les statuts de la société prévoient un objet portant sur l’acquisition, la construction, la location et l’exploitation de biens immobiliers. Ils ne mentionnent pas la mise à disposition des biens aux associés, que ce soit à titre gratuit ou onéreux. Le juge relève qu’aucune décision d’assemblée générale n’a autorisé une telle mise à disposition au profit du défendeur. L’occupation par l’associé ne repose donc sur aucun fondement juridique valable.
Cette solution présente l’intérêt de préserver l’autonomie patrimoniale de la personne morale. La société civile immobilière, bien que constituée par des associés, dispose d’un patrimoine propre distinct de celui de ses membres. L’associé ne peut prétendre user des biens sociaux comme s’il en était propriétaire. Son droit se limite à la perception de dividendes et à la participation aux décisions collectives.
B. Le rejet de l’existence d’un bail verbal
Le défendeur soutenait bénéficier d’un bail verbal. Il invoquait les versements effectués pour régler les charges de copropriété et l’achat de matériaux d’entretien. Le juge écarte cette argumentation avec fermeté.
L’ordonnance relève que le document émanant d’une société de gestion patrimoniale produit par le défendeur « ne peut être rattaché au bien litigieux » et « ne démontre pas qu’il s’acquitterait d’un loyer quelconque ». Le paiement des charges de copropriété et l’entretien du bien « ne permet pas plus de caractériser l’existence d’un bail verbal ».
Cette appréciation s’inscrit dans une jurisprudence constante. L’existence d’un bail suppose la réunion de trois éléments constitutifs : la mise à disposition d’un bien, le versement d’un loyer et l’intention des parties de se lier par un contrat de louage. Le simple fait d’occuper un logement et d’en assumer certaines charges ne suffit pas à établir un accord de volontés sur la conclusion d’un bail.
Le juge ajoute que les courriers adressés par la gérante « attestent même de ce que cette dernière n’a pas consenti à sa présence dans les lieux ». Cette observation est déterminante. Elle établit l’absence d’accord de volontés, condition essentielle à la formation de tout contrat. L’occupant ne peut se prévaloir d’une convention locative que la société propriétaire n’a jamais entendu conclure.
Le défendeur invoquait également l’irrégularité des congés au regard de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge écarte ce moyen en relevant que cette loi « n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce ». Cette disposition régit les baux d’habitation soumis à ce texte. En l’absence de bail, ses dispositions protectrices du locataire sont inopérantes.
II. Les conséquences procédurales de la qualification d’occupant sans droit ni titre
L’ordonnance prononce l’expulsion sur le fondement du trouble manifestement illicite (A) tout en préservant certaines garanties au bénéfice de l’occupant (B).
A. L’expulsion fondée sur le trouble manifestement illicite
Le juge des contentieux de la protection statue sur le fondement de l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile. Ce texte l’autorise à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse.
L’ordonnance définit le trouble manifestement illicite comme « la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Cette définition reprend la formulation classique de la jurisprudence.
Le juge rappelle ensuite l’article 544 du code civil. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. L’ordonnance en déduit que « l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin ».
Cette qualification emporte une conséquence procédurale importante. Elle permet au juge de statuer nonobstant l’existence d’une contestation sérieuse. L’article 835 alinéa premier se distingue en cela de l’article 834 du même code, qui subordonne l’intervention du juge à l’absence de contestation sérieuse ou à l’existence d’un différend.
Le juge rejette par ailleurs les moyens de procédure soulevés par le défendeur. L’exception d’incompétence est déclarée irrecevable pour avoir été invoquée après la fin de non-recevoir, en violation des articles 73 et 74 du code de procédure civile. Le juge précise « en tout état de cause » que le défaut d’urgence ou l’absence de trouble manifestement illicite « font éventuellement obstacle au pouvoir du juge des référés mais non à sa compétence juridictionnelle ». Cette distinction entre compétence et pouvoir du juge est rigoureuse sur le plan technique.
B. La préservation des garanties procédurales de l’occupant
Si l’expulsion est ordonnée, le juge maintient certaines garanties au bénéfice de l’occupant. Cette conciliation témoigne de l’équilibre recherché entre protection du droit de propriété et considérations humanitaires.
La demanderesse sollicitait la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce texte permet d’écarter ce délai lorsque l’occupant est entré dans les lieux par voie de fait ou est de mauvaise foi. Le juge rejette cette demande. Il relève que la société « ne rapporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que M. [G] [J] est entré dans les lieux à l’aide de menace, manœuvres, contrainte ou voie de fait ni qu’il est de mauvaise foi ».
Cette motivation est significative. Elle distingue l’occupation sans droit ni titre de l’occupation par voie de fait. L’associé qui demeure dans un bien social sans autorisation n’est pas nécessairement entré par effraction ou par des moyens illicites. Son occupation peut résulter d’une situation de fait tolérée pendant un temps avant d’être contestée.
En revanche, le juge refuse d’accorder les délais supplémentaires sollicités par le défendeur sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Ces dispositions permettent d’octroyer des délais compris entre un mois et un an lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge relève que l’occupant « se contente d’invoquer les tensions actuelles sur le marché de l’immobilier parisien et ses difficultés à trouver un logement similaire sans justifier de sa situation financière ni de ses recherches effectives de logement ». L’absence de justificatifs concrets conduit au rejet de la demande.
Cette exigence probatoire est conforme à la jurisprudence. Les délais pour quitter les lieux constituent une faveur accordée par le juge. Le demandeur doit établir que son relogement se heurte à des difficultés objectives. De simples allégations générales sur l’état du marché immobilier sont insuffisantes.
L’ordonnance présente ainsi un double intérêt. Elle rappelle avec netteté les règles gouvernant l’occupation des biens sociaux par les associés. Elle illustre également l’office du juge des référés, tenu de concilier l’efficacité de son intervention avec le respect des garanties procédurales.
La question de l’occupation d’un bien immobilier détenu par une société civile immobilière par l’un de ses associés soulève des difficultés juridiques tenant tant au droit des sociétés qu’au droit des biens. L’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris le 13 juin 2025 illustre cette problématique avec une particulière acuité.
Une société civile immobilière est propriétaire d’un appartement situé dans le seizième arrondissement de Paris. L’un de ses deux associés occupe ce bien. La gérante de la société, seconde associée, lui adresse des courriers les 28 octobre 2024 et 17 janvier 2025 lui demandant de quitter les lieux. Ces demandes restent sans effet. La société assigne alors l’occupant devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir constater qu’il est occupant sans droit ni titre et d’obtenir son expulsion.
Devant le juge des référés, le défendeur soulève l’irrecevabilité de la demande pour défaut de fondement juridique, puis l’incompétence du juge au motif de l’absence d’urgence et de trouble manifestement illicite. Il soutient bénéficier d’un bail verbal, invoquant les versements qu’il effectue pour régler les charges de copropriété et l’entretien du bien. Il conteste la validité des congés qui lui ont été délivrés au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
La société demanderesse fait valoir que ses statuts ne permettent pas la mise à disposition de l’appartement aux associés et qu’aucune décision en ce sens n’a été prise en assemblée générale.
La question posée au juge était de déterminer si un associé occupant un bien appartenant à une société civile immobilière peut être qualifié d’occupant sans droit ni titre lorsque les statuts ne prévoient pas la mise à disposition du bien aux associés et qu’aucune décision d’assemblée générale n’a autorisé cette occupation.
Le juge des contentieux de la protection se déclare compétent et déclare les demandes recevables. Il constate que le défendeur occupe le logement sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Il ordonne son expulsion tout en maintenant le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et en refusant les délais supplémentaires sollicités par l’occupant.
Cette décision mérite examen tant au regard de la caractérisation de l’occupation sans droit ni titre de l’associé (I) que des conséquences procédurales de cette qualification (II).
I. La caractérisation de l’occupation sans droit ni titre de l’associé
Le juge retient l’absence de titre d’occupation en s’appuyant sur les règles du droit des sociétés (A) et en écartant l’existence alléguée d’un bail verbal (B).
A. L’application des règles relatives aux pouvoirs du gérant de société civile
Le juge fonde son raisonnement sur les articles 1848 et 1853 du code civil. Ces dispositions encadrent les pouvoirs du gérant dans les rapports entre associés. Le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société. Les décisions excédant ses pouvoirs sont prises selon les dispositions statutaires ou, à défaut, à l’unanimité des associés.
L’ordonnance reprend expressément la solution dégagée par la Cour de cassation dans un arrêt du 2 mai 2024. La troisième chambre civile a jugé que « lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés ». Cette autorisation doit intervenir dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
En l’espèce, les statuts de la société prévoient un objet portant sur l’acquisition, la construction, la location et l’exploitation de biens immobiliers. Ils ne mentionnent pas la mise à disposition des biens aux associés, que ce soit à titre gratuit ou onéreux. Le juge relève qu’aucune décision d’assemblée générale n’a autorisé une telle mise à disposition au profit du défendeur. L’occupation par l’associé ne repose donc sur aucun fondement juridique valable.
Cette solution présente l’intérêt de préserver l’autonomie patrimoniale de la personne morale. La société civile immobilière, bien que constituée par des associés, dispose d’un patrimoine propre distinct de celui de ses membres. L’associé ne peut prétendre user des biens sociaux comme s’il en était propriétaire. Son droit se limite à la perception de dividendes et à la participation aux décisions collectives.
B. Le rejet de l’existence d’un bail verbal
Le défendeur soutenait bénéficier d’un bail verbal. Il invoquait les versements effectués pour régler les charges de copropriété et l’achat de matériaux d’entretien. Le juge écarte cette argumentation avec fermeté.
L’ordonnance relève que le document émanant d’une société de gestion patrimoniale produit par le défendeur « ne peut être rattaché au bien litigieux » et « ne démontre pas qu’il s’acquitterait d’un loyer quelconque ». Le paiement des charges de copropriété et l’entretien du bien « ne permet pas plus de caractériser l’existence d’un bail verbal ».
Cette appréciation s’inscrit dans une jurisprudence constante. L’existence d’un bail suppose la réunion de trois éléments constitutifs : la mise à disposition d’un bien, le versement d’un loyer et l’intention des parties de se lier par un contrat de louage. Le simple fait d’occuper un logement et d’en assumer certaines charges ne suffit pas à établir un accord de volontés sur la conclusion d’un bail.
Le juge ajoute que les courriers adressés par la gérante « attestent même de ce que cette dernière n’a pas consenti à sa présence dans les lieux ». Cette observation est déterminante. Elle établit l’absence d’accord de volontés, condition essentielle à la formation de tout contrat. L’occupant ne peut se prévaloir d’une convention locative que la société propriétaire n’a jamais entendu conclure.
Le défendeur invoquait également l’irrégularité des congés au regard de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge écarte ce moyen en relevant que cette loi « n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce ». Cette disposition régit les baux d’habitation soumis à ce texte. En l’absence de bail, ses dispositions protectrices du locataire sont inopérantes.
II. Les conséquences procédurales de la qualification d’occupant sans droit ni titre
L’ordonnance prononce l’expulsion sur le fondement du trouble manifestement illicite (A) tout en préservant certaines garanties au bénéfice de l’occupant (B).
A. L’expulsion fondée sur le trouble manifestement illicite
Le juge des contentieux de la protection statue sur le fondement de l’article 835 alinéa premier du code de procédure civile. Ce texte l’autorise à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse.
L’ordonnance définit le trouble manifestement illicite comme « la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Cette définition reprend la formulation classique de la jurisprudence.
Le juge rappelle ensuite l’article 544 du code civil. La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. L’ordonnance en déduit que « l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin ».
Cette qualification emporte une conséquence procédurale importante. Elle permet au juge de statuer nonobstant l’existence d’une contestation sérieuse. L’article 835 alinéa premier se distingue en cela de l’article 834 du même code, qui subordonne l’intervention du juge à l’absence de contestation sérieuse ou à l’existence d’un différend.
Le juge rejette par ailleurs les moyens de procédure soulevés par le défendeur. L’exception d’incompétence est déclarée irrecevable pour avoir été invoquée après la fin de non-recevoir, en violation des articles 73 et 74 du code de procédure civile. Le juge précise « en tout état de cause » que le défaut d’urgence ou l’absence de trouble manifestement illicite « font éventuellement obstacle au pouvoir du juge des référés mais non à sa compétence juridictionnelle ». Cette distinction entre compétence et pouvoir du juge est rigoureuse sur le plan technique.
B. La préservation des garanties procédurales de l’occupant
Si l’expulsion est ordonnée, le juge maintient certaines garanties au bénéfice de l’occupant. Cette conciliation témoigne de l’équilibre recherché entre protection du droit de propriété et considérations humanitaires.
La demanderesse sollicitait la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce texte permet d’écarter ce délai lorsque l’occupant est entré dans les lieux par voie de fait ou est de mauvaise foi. Le juge rejette cette demande. Il relève que la société « ne rapporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que M. [G] [J] est entré dans les lieux à l’aide de menace, manœuvres, contrainte ou voie de fait ni qu’il est de mauvaise foi ».
Cette motivation est significative. Elle distingue l’occupation sans droit ni titre de l’occupation par voie de fait. L’associé qui demeure dans un bien social sans autorisation n’est pas nécessairement entré par effraction ou par des moyens illicites. Son occupation peut résulter d’une situation de fait tolérée pendant un temps avant d’être contestée.
En revanche, le juge refuse d’accorder les délais supplémentaires sollicités par le défendeur sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. Ces dispositions permettent d’octroyer des délais compris entre un mois et un an lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge relève que l’occupant « se contente d’invoquer les tensions actuelles sur le marché de l’immobilier parisien et ses difficultés à trouver un logement similaire sans justifier de sa situation financière ni de ses recherches effectives de logement ». L’absence de justificatifs concrets conduit au rejet de la demande.
Cette exigence probatoire est conforme à la jurisprudence. Les délais pour quitter les lieux constituent une faveur accordée par le juge. Le demandeur doit établir que son relogement se heurte à des difficultés objectives. De simples allégations générales sur l’état du marché immobilier sont insuffisantes.
L’ordonnance présente ainsi un double intérêt. Elle rappelle avec netteté les règles gouvernant l’occupation des biens sociaux par les associés. Elle illustre également l’office du juge des référés, tenu de concilier l’efficacité de son intervention avec le respect des garanties procédurales.