Tribunal judiciaire de Thionville, le 16 juin 2025, n°23/01756
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Par un jugement du Tribunal judiciaire de Thionville du 16 juin 2025, la juridiction statue sur l’inexécution d’une vente en l’état futur d’achèvement. Conclu le 25 juin 2021, le contrat fixait l’achèvement au second semestre 2022, tandis que des constats successifs décrivaient un chantier à l’arrêt. L’acquéreur sollicitait l’exécution forcée et des astreintes, le vendeur opposant causes légitimes de suspension et force majeure, au regard notamment de la pandémie, de difficultés d’entreprise et d’une expertise judiciaire. Après mise en demeure au printemps 2023, un référé du 11 avril 2023 ordonnait une expertise qui n’autorisait la reprise que le 21 février 2024, sans effet tangible sur le terrain au 23 juillet 2024. La question posée est celle des conditions d’une exécution forcée en nature d’une VEFA au regard de l’article 1221 du code civil, de la portée d’une clause de suspension, et du rejet de la force majeure lorsque les événements étaient prévisibles à la signature. La juridiction ordonne l’exécution des travaux sous astreinte et la livraison sous astreinte, condamne aux dépens et au titre de l’article 700, et rappelle l’exécution provisoire.
I – Les conditions de l’exécution forcée en matière de VEFA
A – La clause contractuelle de suspension et son articulation avec l’article 1221
La juridiction rappelle le principe de l’exécution forcée en nature, subordonné à l’absence d’impossibilité et de disproportion manifeste. Elle confronte ce cadre à une clause contractuelle prévoyant la majoration des délais en cas de force majeure ou de causes légitimes, assortie d’une appréciation par l’architecte. S’agissant de la pandémie et de ses effets procéduraux, elle retient que « Surtout, les périodes concernées sont antérieures à la signature du contrat en cause, conclu le 25 juin 2021. Ce moyen est dès lors parfaitement inopérant pour justifier d’un report du délai fixé audit contrat. » La clause n’est pas neutralisée, mais son invocation demeure strictement bornée par le temps pertinent et l’objet des empêchements.
La juridiction distingue, ensuite, les difficultés d’entreprise et leurs suites, notamment la résiliation antérieure au prononcé d’une liquidation. Elle juge que « Il ne peut dès lors être considéré que le placement en liquidation judiciaire de la société, postérieurement à la résiliation intervenue pour d’autres causes, soit une cause légitime de report du délai de livraison. » Elle isole, en revanche, l’expertise judiciaire comme événement créant une contrainte extérieure sur le déroulement des travaux, pour une période précisément délimitée.
B – La qualification ciblée d’une injonction judiciaire de suspendre
Le cœur de la motivation tient à la valeur suspensive attribuée aux opérations expertales. La juridiction constate que l’expert a exigé la conservation des preuves, puis autorisé tardivement la reprise. Elle en déduit que « La réalisation de ces opérations d’expertise judiciaire, au cours desquelles l’expert a manifestement demandé de ne pas reprendre les travaux à titre conservatoire, peut s’interpréter comme une injonction judiciaire de suspendre les travaux en cours, […] sur la période allant du 11 avril 2023 au 21 février 2024 exclusivement. » L’événement suspend le délai, mais de manière circonscrite, sans affecter le reste de la chronologie contractuelle.
Cette approche conduit la juridiction à saisir la seule cause légitime opérante, d’ampleur temporelle déterminée. Elle retient sans ambiguïté que « Ainsi, l’unique cause légitime du retard pouvant être retenue, est celle relative aux opérations d’expertise ordonnées par le juge des référés le 11 avril 2023, au cours desquelles l’expert n’a autorisé la reprise des travaux que le 21 février 2024. » L’économie générale du contrat demeure donc la règle, l’exception se bornant à la fenêtre expertale.
II – Le rejet de la force majeure et le contrôle de proportionnalité
A – L’exigence de prévisibilité et l’écartement de la force majeure
La juridiction énonce que les événements invoqués doivent cumuler imprévisibilité, irrésistibilité et extériorité, conformément à l’article 1218. Elle relève que les empêchements cités étaient connus lors de la conclusion et même contractualisés comme causes légitimes de suspension. Elle affirme en conséquence que « Pour autant, les évènements invoqués sont toutefois parfaitement prévisibles à la date de signature du contrat, à tels point qu’ils figurent expressément parmi les causes légitimes de suspension des travaux prévus dans l’acte de vente du 25 juin 2021. » L’argument de force majeure échoue donc sur le terrain de la prévisibilité.
La juridiction apprécie ensuite la réalité factuelle postérieure à la levée du frein judiciaire, en insistant sur l’absence de reprise effective. Elle constate, de manière factuelle et mesurée, que « Force est ainsi de constater que la défenderesse persiste dans ses inéxecutions contractuelles à ce jour, le chantier accusant un retard de plus de deux ans et demi […]. » Cette appréciation fonde la décision d’ordonner l’exécution, la suspension n’ayant plus d’assise au-delà du 21 février 2024.
B – L’astreinte et la proportionnalité comme garants de l’effectivité
La mise en œuvre de l’article 1221 suppose de vérifier l’absence d’impossibilité caractérisée et de disproportion manifeste entre le coût pour le débiteur de bonne foi et l’intérêt du créancier. La juridiction retient que le débiteur ne rapporte pas la preuve d’un obstacle actuel ni d’une disproportion marquée, après la clôture de la parenthèse expertale. L’astreinte de 200 euros par jour pour la reprise dans le mois et de 300 euros par jour pour la livraison dans les dix mois s’inscrit dans cette logique de contrainte mesurée.
Le dispositif consacre une exécution immédiate et pragmatique, au besoin sous liquidation de l’astreinte par le juge de l’exécution. La juridiction souligne, dans le sillage du droit commun, que « La présente décision est donc exécutoire par provision, aucun élément ne justifiant de l’écarter. » L’effectivité de la solution se double de la condamnation aux dépens et d’une indemnité procédurale, afin d’achever la restauration de l’équilibre contractuel.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Par un jugement du Tribunal judiciaire de Thionville du 16 juin 2025, la juridiction statue sur l’inexécution d’une vente en l’état futur d’achèvement. Conclu le 25 juin 2021, le contrat fixait l’achèvement au second semestre 2022, tandis que des constats successifs décrivaient un chantier à l’arrêt. L’acquéreur sollicitait l’exécution forcée et des astreintes, le vendeur opposant causes légitimes de suspension et force majeure, au regard notamment de la pandémie, de difficultés d’entreprise et d’une expertise judiciaire. Après mise en demeure au printemps 2023, un référé du 11 avril 2023 ordonnait une expertise qui n’autorisait la reprise que le 21 février 2024, sans effet tangible sur le terrain au 23 juillet 2024. La question posée est celle des conditions d’une exécution forcée en nature d’une VEFA au regard de l’article 1221 du code civil, de la portée d’une clause de suspension, et du rejet de la force majeure lorsque les événements étaient prévisibles à la signature. La juridiction ordonne l’exécution des travaux sous astreinte et la livraison sous astreinte, condamne aux dépens et au titre de l’article 700, et rappelle l’exécution provisoire.
I – Les conditions de l’exécution forcée en matière de VEFA
A – La clause contractuelle de suspension et son articulation avec l’article 1221
La juridiction rappelle le principe de l’exécution forcée en nature, subordonné à l’absence d’impossibilité et de disproportion manifeste. Elle confronte ce cadre à une clause contractuelle prévoyant la majoration des délais en cas de force majeure ou de causes légitimes, assortie d’une appréciation par l’architecte. S’agissant de la pandémie et de ses effets procéduraux, elle retient que « Surtout, les périodes concernées sont antérieures à la signature du contrat en cause, conclu le 25 juin 2021. Ce moyen est dès lors parfaitement inopérant pour justifier d’un report du délai fixé audit contrat. » La clause n’est pas neutralisée, mais son invocation demeure strictement bornée par le temps pertinent et l’objet des empêchements.
La juridiction distingue, ensuite, les difficultés d’entreprise et leurs suites, notamment la résiliation antérieure au prononcé d’une liquidation. Elle juge que « Il ne peut dès lors être considéré que le placement en liquidation judiciaire de la société, postérieurement à la résiliation intervenue pour d’autres causes, soit une cause légitime de report du délai de livraison. » Elle isole, en revanche, l’expertise judiciaire comme événement créant une contrainte extérieure sur le déroulement des travaux, pour une période précisément délimitée.
B – La qualification ciblée d’une injonction judiciaire de suspendre
Le cœur de la motivation tient à la valeur suspensive attribuée aux opérations expertales. La juridiction constate que l’expert a exigé la conservation des preuves, puis autorisé tardivement la reprise. Elle en déduit que « La réalisation de ces opérations d’expertise judiciaire, au cours desquelles l’expert a manifestement demandé de ne pas reprendre les travaux à titre conservatoire, peut s’interpréter comme une injonction judiciaire de suspendre les travaux en cours, […] sur la période allant du 11 avril 2023 au 21 février 2024 exclusivement. » L’événement suspend le délai, mais de manière circonscrite, sans affecter le reste de la chronologie contractuelle.
Cette approche conduit la juridiction à saisir la seule cause légitime opérante, d’ampleur temporelle déterminée. Elle retient sans ambiguïté que « Ainsi, l’unique cause légitime du retard pouvant être retenue, est celle relative aux opérations d’expertise ordonnées par le juge des référés le 11 avril 2023, au cours desquelles l’expert n’a autorisé la reprise des travaux que le 21 février 2024. » L’économie générale du contrat demeure donc la règle, l’exception se bornant à la fenêtre expertale.
II – Le rejet de la force majeure et le contrôle de proportionnalité
A – L’exigence de prévisibilité et l’écartement de la force majeure
La juridiction énonce que les événements invoqués doivent cumuler imprévisibilité, irrésistibilité et extériorité, conformément à l’article 1218. Elle relève que les empêchements cités étaient connus lors de la conclusion et même contractualisés comme causes légitimes de suspension. Elle affirme en conséquence que « Pour autant, les évènements invoqués sont toutefois parfaitement prévisibles à la date de signature du contrat, à tels point qu’ils figurent expressément parmi les causes légitimes de suspension des travaux prévus dans l’acte de vente du 25 juin 2021. » L’argument de force majeure échoue donc sur le terrain de la prévisibilité.
La juridiction apprécie ensuite la réalité factuelle postérieure à la levée du frein judiciaire, en insistant sur l’absence de reprise effective. Elle constate, de manière factuelle et mesurée, que « Force est ainsi de constater que la défenderesse persiste dans ses inéxecutions contractuelles à ce jour, le chantier accusant un retard de plus de deux ans et demi […]. » Cette appréciation fonde la décision d’ordonner l’exécution, la suspension n’ayant plus d’assise au-delà du 21 février 2024.
B – L’astreinte et la proportionnalité comme garants de l’effectivité
La mise en œuvre de l’article 1221 suppose de vérifier l’absence d’impossibilité caractérisée et de disproportion manifeste entre le coût pour le débiteur de bonne foi et l’intérêt du créancier. La juridiction retient que le débiteur ne rapporte pas la preuve d’un obstacle actuel ni d’une disproportion marquée, après la clôture de la parenthèse expertale. L’astreinte de 200 euros par jour pour la reprise dans le mois et de 300 euros par jour pour la livraison dans les dix mois s’inscrit dans cette logique de contrainte mesurée.
Le dispositif consacre une exécution immédiate et pragmatique, au besoin sous liquidation de l’astreinte par le juge de l’exécution. La juridiction souligne, dans le sillage du droit commun, que « La présente décision est donc exécutoire par provision, aucun élément ne justifiant de l’écarter. » L’effectivité de la solution se double de la condamnation aux dépens et d’une indemnité procédurale, afin d’achever la restauration de l’équilibre contractuel.