Tribunal judiciaire de Pontoise, le 13 juin 2025, n°25/00274
L’ordonnance rendue le 13 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise illustre le mécanisme classique de la clause résolutoire en matière de bail commercial. Elle met en lumière les conditions strictes de son acquisition ainsi que les conséquences qui en découlent pour le preneur défaillant.
En l’espèce, un bail commercial portant sur un local situé dans le département du Val-d’Oise a été conclu le 1er juin 2011, puis renouvelé par acte du 29 novembre 2022 pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023. Le loyer annuel s’élevait à 5.700 euros hors taxes et hors charges. La propriété du bien a été transférée à une société bailleresse par acquisition en date du 27 octobre 2023. Face à des impayés de loyers et charges, cette dernière a fait délivrer le 13 janvier 2025 un commandement de payer portant sur une somme de 4.017,23 euros. Ce commandement reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et rappelait la clause résolutoire insérée au bail.
Le commandement étant demeuré infructueux à l’expiration du délai d’un mois, la société bailleresse a assigné la société preneuse devant le juge des référés par exploit du 17 mars 2025. Elle sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire, la séquestration du mobilier, le paiement d’une provision au titre des arriérés locatifs arrêtés au 31 décembre 2024 à hauteur de 4.591,16 euros, ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation. La société défenderesse n’a pas comparu à l’audience du 9 mai 2025.
Le juge des référés devait déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et, dans l’affirmative, tirer les conséquences de cette acquisition tant sur le plan de l’expulsion que sur celui des condamnations pécuniaires.
Le juge a constaté que « la société TGB, S.A.R.L., n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 13 janvier 2025, réglé sa dette locative ». Il en a déduit que « la clause résolutoire est donc acquise à la date du 14 février 2025 ». Il a ordonné l’expulsion de la preneuse et de tous occupants de son chef, autorisé la séquestration des meubles, condamné la défenderesse au paiement provisionnel de la somme réclamée avec intérêts au taux légal, et fixé une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges.
Cette décision invite à examiner successivement le mécanisme d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial (I), puis les conséquences de cette acquisition sur la situation du preneur défaillant (II).
I. Le mécanisme rigoureux de la clause résolutoire en bail commercial
A. Le formalisme impératif du commandement de payer
L’article L. 145-41 du code de commerce subordonne l’efficacité de toute clause résolutoire à la délivrance préalable d’un commandement de payer. Ce texte dispose que la résolution de plein droit « ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le législateur a ainsi entendu protéger le preneur commercial contre une résiliation brutale de son bail en lui accordant un délai de grâce d’un mois pour régulariser sa situation.
En l’espèce, le juge relève que le commandement a été délivré le 13 janvier 2025 et reproduisait les dispositions légales applicables. Le respect de ce formalisme conditionne la validité de l’ensemble du mécanisme. À défaut de reproduction des mentions légales, le commandement serait irrégulier et la clause résolutoire ne pourrait être considérée comme acquise. L’ordonnance ne mentionne aucune contestation sur ce point, ce qui s’explique par la défaillance de la partie défenderesse. La régularité formelle du commandement constitue ainsi le premier verrou du dispositif légal.
B. L’expiration du délai d’un mois et l’acquisition automatique de la clause
Le juge constate que la société preneuse « n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, réglé sa dette locative ». Cette formulation traduit le caractère automatique de l’acquisition de la clause résolutoire. Le magistrat ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation sur ce point. Il se borne à constater une situation de fait. Le paiement devait intervenir au plus tard le 13 février 2025. À défaut, la clause a produit ses effets le 14 février 2025.
Cette automaticité distingue fondamentalement la clause résolutoire de la résolution judiciaire de droit commun. Le juge ne prononce pas la résiliation du bail. Il se contente de la constater. Son rôle se limite à vérifier la réunion des conditions posées par la loi. La défaillance du preneur à l’audience renforce cette dimension mécanique du constat. Aucune demande de délais de paiement n’a été formulée sur le fondement de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, lequel permet au juge de suspendre les effets de la clause.
II. Les conséquences étendues de l’acquisition de la clause résolutoire
A. L’expulsion et ses mesures accessoires
L’acquisition de la clause résolutoire entraîne la perte du droit au maintien dans les lieux. Le juge ordonne en conséquence « l’expulsion de la société TGB, S.A.R.L., ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ». Cette formulation extensive vise à prévenir toute résistance à l’exécution de la mesure.
La séquestration du mobilier constitue une garantie supplémentaire accordée au bailleur. L’ordonnance autorise le transport des meubles « dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante ». Cette mesure s’inscrit dans la logique de protection du créancier. Elle permet d’éviter que le preneur ne soustraie des biens susceptibles de répondre de sa dette tout en libérant effectivement les locaux. Le transfert du risque sur la société défaillante souligne la dimension sanctionnatrice de ces mesures accessoires.
B. Les condamnations pécuniaires provisionnelles
Le juge des référés fonde sa compétence en matière de provision sur l’article 835 du code de procédure civile. Il rappelle qu’il « peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable ». Cette condition est aisément satisfaite en l’absence de comparution de la partie défenderesse. Aucune contestation n’ayant été formulée, la créance revêt un caractère incontestable.
La condamnation provisionnelle s’élève à 4.591,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024. Les intérêts au taux légal courent à compter du 13 janvier 2025 sur la somme figurant au commandement et à compter du 17 mars 2025 pour le surplus. Cette distinction dans les points de départ des intérêts reflète le principe selon lequel la mise en demeure fait courir les intérêts moratoires. L’assignation vaut mise en demeure pour les sommes qui n’y figuraient pas antérieurement.
L’indemnité d’occupation est fixée à un montant égal aux loyers et charges que le preneur aurait dû acquitter. Cette solution est classique en jurisprudence. Elle vise à éviter que l’occupant sans titre ne tire un avantage de sa situation irrégulière. Le maintien dans les lieux après résiliation du bail constitue un fait générateur de responsabilité. L’indemnité d’occupation en est la traduction patrimoniale. Elle court jusqu’à la libération effective des locaux, ce qui incite le débiteur à quitter promptement les lieux.
L’ordonnance rendue le 13 juin 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise illustre le mécanisme classique de la clause résolutoire en matière de bail commercial. Elle met en lumière les conditions strictes de son acquisition ainsi que les conséquences qui en découlent pour le preneur défaillant.
En l’espèce, un bail commercial portant sur un local situé dans le département du Val-d’Oise a été conclu le 1er juin 2011, puis renouvelé par acte du 29 novembre 2022 pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023. Le loyer annuel s’élevait à 5.700 euros hors taxes et hors charges. La propriété du bien a été transférée à une société bailleresse par acquisition en date du 27 octobre 2023. Face à des impayés de loyers et charges, cette dernière a fait délivrer le 13 janvier 2025 un commandement de payer portant sur une somme de 4.017,23 euros. Ce commandement reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et rappelait la clause résolutoire insérée au bail.
Le commandement étant demeuré infructueux à l’expiration du délai d’un mois, la société bailleresse a assigné la société preneuse devant le juge des référés par exploit du 17 mars 2025. Elle sollicitait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire, la séquestration du mobilier, le paiement d’une provision au titre des arriérés locatifs arrêtés au 31 décembre 2024 à hauteur de 4.591,16 euros, ainsi que la fixation d’une indemnité d’occupation. La société défenderesse n’a pas comparu à l’audience du 9 mai 2025.
Le juge des référés devait déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies et, dans l’affirmative, tirer les conséquences de cette acquisition tant sur le plan de l’expulsion que sur celui des condamnations pécuniaires.
Le juge a constaté que « la société TGB, S.A.R.L., n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 13 janvier 2025, réglé sa dette locative ». Il en a déduit que « la clause résolutoire est donc acquise à la date du 14 février 2025 ». Il a ordonné l’expulsion de la preneuse et de tous occupants de son chef, autorisé la séquestration des meubles, condamné la défenderesse au paiement provisionnel de la somme réclamée avec intérêts au taux légal, et fixé une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges.
Cette décision invite à examiner successivement le mécanisme d’acquisition de la clause résolutoire en matière de bail commercial (I), puis les conséquences de cette acquisition sur la situation du preneur défaillant (II).
I. Le mécanisme rigoureux de la clause résolutoire en bail commercial
A. Le formalisme impératif du commandement de payer
L’article L. 145-41 du code de commerce subordonne l’efficacité de toute clause résolutoire à la délivrance préalable d’un commandement de payer. Ce texte dispose que la résolution de plein droit « ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le législateur a ainsi entendu protéger le preneur commercial contre une résiliation brutale de son bail en lui accordant un délai de grâce d’un mois pour régulariser sa situation.
En l’espèce, le juge relève que le commandement a été délivré le 13 janvier 2025 et reproduisait les dispositions légales applicables. Le respect de ce formalisme conditionne la validité de l’ensemble du mécanisme. À défaut de reproduction des mentions légales, le commandement serait irrégulier et la clause résolutoire ne pourrait être considérée comme acquise. L’ordonnance ne mentionne aucune contestation sur ce point, ce qui s’explique par la défaillance de la partie défenderesse. La régularité formelle du commandement constitue ainsi le premier verrou du dispositif légal.
B. L’expiration du délai d’un mois et l’acquisition automatique de la clause
Le juge constate que la société preneuse « n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer, réglé sa dette locative ». Cette formulation traduit le caractère automatique de l’acquisition de la clause résolutoire. Le magistrat ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation sur ce point. Il se borne à constater une situation de fait. Le paiement devait intervenir au plus tard le 13 février 2025. À défaut, la clause a produit ses effets le 14 février 2025.
Cette automaticité distingue fondamentalement la clause résolutoire de la résolution judiciaire de droit commun. Le juge ne prononce pas la résiliation du bail. Il se contente de la constater. Son rôle se limite à vérifier la réunion des conditions posées par la loi. La défaillance du preneur à l’audience renforce cette dimension mécanique du constat. Aucune demande de délais de paiement n’a été formulée sur le fondement de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, lequel permet au juge de suspendre les effets de la clause.
II. Les conséquences étendues de l’acquisition de la clause résolutoire
A. L’expulsion et ses mesures accessoires
L’acquisition de la clause résolutoire entraîne la perte du droit au maintien dans les lieux. Le juge ordonne en conséquence « l’expulsion de la société TGB, S.A.R.L., ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ». Cette formulation extensive vise à prévenir toute résistance à l’exécution de la mesure.
La séquestration du mobilier constitue une garantie supplémentaire accordée au bailleur. L’ordonnance autorise le transport des meubles « dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante ». Cette mesure s’inscrit dans la logique de protection du créancier. Elle permet d’éviter que le preneur ne soustraie des biens susceptibles de répondre de sa dette tout en libérant effectivement les locaux. Le transfert du risque sur la société défaillante souligne la dimension sanctionnatrice de ces mesures accessoires.
B. Les condamnations pécuniaires provisionnelles
Le juge des référés fonde sa compétence en matière de provision sur l’article 835 du code de procédure civile. Il rappelle qu’il « peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable ». Cette condition est aisément satisfaite en l’absence de comparution de la partie défenderesse. Aucune contestation n’ayant été formulée, la créance revêt un caractère incontestable.
La condamnation provisionnelle s’élève à 4.591,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024. Les intérêts au taux légal courent à compter du 13 janvier 2025 sur la somme figurant au commandement et à compter du 17 mars 2025 pour le surplus. Cette distinction dans les points de départ des intérêts reflète le principe selon lequel la mise en demeure fait courir les intérêts moratoires. L’assignation vaut mise en demeure pour les sommes qui n’y figuraient pas antérieurement.
L’indemnité d’occupation est fixée à un montant égal aux loyers et charges que le preneur aurait dû acquitter. Cette solution est classique en jurisprudence. Elle vise à éviter que l’occupant sans titre ne tire un avantage de sa situation irrégulière. Le maintien dans les lieux après résiliation du bail constitue un fait générateur de responsabilité. L’indemnité d’occupation en est la traduction patrimoniale. Elle court jusqu’à la libération effective des locaux, ce qui incite le débiteur à quitter promptement les lieux.