Tribunal judiciaire de Marseille, le 16 juin 2025, n°25/01108
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par le tribunal judiciaire de Marseille le 16 juin 2025 (RG 25/01108), l’ordonnance de référé tranche un litige né d’un bail commercial. La locataire dénonçait des infiltrations par la toiture et sollicitait le séquestre du loyer jusqu’à exécution des travaux, tandis que le bailleur réclamait une provision correspondant aux loyers impayés. Assignation en référé délivrée le 9 avril 2025, débats le 12 mai 2025, les demandes ont été maintenues et combattues en défense. La juridiction, après avoir rappelé le double office des référés, rejette le séquestre et accorde une provision sur la dette locative. La question posée réside dans l’articulation des articles 834 et 835 du code de procédure civile, appréciés au regard des éléments produits et de l’office propre du juge des référés.
Le fondement textuel est d’abord explicité. L’ordonnance rappelle que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire […] peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Elle ajoute, au titre de l’article 835, que le juge « peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent », et que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». L’intensité des conditions varie ainsi selon la nature de la mesure demandée et la qualité de l’obligation alléguée.
Le dossier factuel a ensuite structuré l’analyse. La juridiction constate des pièces versées par le bailleur attestant d’une réfection de toiture, l’absence d’éléments probants sur la persistance d’infiltrations, et des photographies peu significatives produites par la locataire. Elle souligne encore que la requérante n’identifie pas précisément le fondement procédural mobilisé. Sur cette base, elle décide que « la demande de séquestre, que ne justifient ni dommage imminent ni trouble manifeste, sera en conséquence rejetée ». La provision est en revanche accordée, la dette locative n’apparaissant pas sérieusement contestable au vu des décomptes établis, ce qui s’accorde avec l’alinéa 2 de l’article 835.
I. Le sens de la décision A. Le cadre différencié des pouvoirs du juge des référés Le texte combiné des articles 834 et 835 organise deux régimes bien distincts selon la finalité de la mesure. Les mesures conservatoires ou de remise en état exigent soit un dommage imminent, soit un trouble manifestement illicite, appréciés strictement. Les mesures de provision supposent l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation, ce qui autorise une avance à valoir sur le principal, sans trancher le fond. L’ordonnance reproduit fidèlement ces attendus et fonde son contrôle probatoire sur cette distinction fonctionnelle.
Le juge retient en outre que la demande n’était pas clairement indexée sur l’un ou l’autre fondement, ce qui renforce l’exigence de démonstration. La référence expresse aux critères cumulatifs des référés souligne l’idée d’un contentieux de l’évidence et de l’urgence, qui requiert des éléments actuels, précis et concordants. Cette clarification ouvre la voie à une application rigoureuse aux faits soumis.
B. L’application aux demandes de séquestre et de provision Appliquant ces principes, la juridiction refuse le séquestre, faute de démonstration de « dommage imminent » ou de « trouble manifestement illicite », et au regard des travaux récents établis. Le séquestre, assimilable à une mesure conservatoire, appelle une justification renforcée, ici défaillante puisque la preuve d’atteintes actuelles et graves à l’exploitation n’est pas rapportée. Le raisonnement s’inscrit dans un contrôle concret et documenté, qui écarte l’allégation non étayée.
S’agissant de la provision, la dette locative est tenue pour non sérieusement contestable, à la lumière de décomptes précis et d’une absence de preuve d’une inexécution présente du bailleur. L’ordonnance s’aligne ainsi sur l’alinéa 2 de l’article 835, en accordant une somme à valoir, sans préjuger du fond. Enfin, la juridiction écarte les frais irrépétibles, retenant qu’il « n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile », et met les dépens à la charge de la partie succombante.
II. La valeur et la portée de la solution A. Une exigence probatoire élevée pour le séquestre locatif La solution relative au séquestre exprime une orthodoxie constante du contentieux des référés. Mesure intrusive, le séquestre du loyer ne saurait prospérer sans preuve d’un péril actuel pour l’exploitation, ou d’une atteinte manifeste aux droits du locataire. L’ordonnance réaffirme que de simples clichés de flaques localisées, non corroborés par des constats récents, restent insuffisants lorsque des travaux de réfection sont établis. La cohérence logique est nette, la condition d’évidence procédurale faisant défaut.
La motivation écarte, en creux, la tentation d’ériger le référé en voie d’exécution anticipée d’un débat technique. La juridiction privilégie une approche de proportionnalité, réservant les mesures conservatoires fortes aux atteintes manifestes et actuelles. La valeur de l’arrêt tient ainsi à sa pédagogie, rappelant que le contentieux des défauts d’entretien appelle un dossier technique précis, éventuellement précédé d’une mesure d’instruction.
B. Une clarification utile de la provision au regard de l’exception d’inexécution Sur la provision, la décision confirme que l’allégation d’une inexécution du bailleur n’anéantit pas, à elle seule, le caractère exigible du loyer en référé. L’absence de contestation sérieuse requiert un débat réduit à l’évidence, qui manque lorsque les pièces du locataire ne démontrent ni persistance des désordres, ni impact significatif et actuel sur l’exploitation. La juridiction, constatant des travaux intervenus, neutralise l’argumentation en défense au paiement.
La portée pratique est notable pour les baux commerciaux. Elle incite les preneurs à documenter précisément l’atteinte à la délivrance conforme et l’urgence caractérisée, avant d’envisager un séquestre. À défaut, la provision demeure possible pour le bailleur, sous réserve d’une créance liquide et non sérieusement contestable. Ce rappel d’orthodoxie favorise un recours ciblé aux référés, et renvoie, le cas échéant, au juge du fond ou à une expertise préalable pour trancher des contestations techniques.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par le tribunal judiciaire de Marseille le 16 juin 2025 (RG 25/01108), l’ordonnance de référé tranche un litige né d’un bail commercial. La locataire dénonçait des infiltrations par la toiture et sollicitait le séquestre du loyer jusqu’à exécution des travaux, tandis que le bailleur réclamait une provision correspondant aux loyers impayés. Assignation en référé délivrée le 9 avril 2025, débats le 12 mai 2025, les demandes ont été maintenues et combattues en défense. La juridiction, après avoir rappelé le double office des référés, rejette le séquestre et accorde une provision sur la dette locative. La question posée réside dans l’articulation des articles 834 et 835 du code de procédure civile, appréciés au regard des éléments produits et de l’office propre du juge des référés.
Le fondement textuel est d’abord explicité. L’ordonnance rappelle que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire […] peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Elle ajoute, au titre de l’article 835, que le juge « peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent », et que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». L’intensité des conditions varie ainsi selon la nature de la mesure demandée et la qualité de l’obligation alléguée.
Le dossier factuel a ensuite structuré l’analyse. La juridiction constate des pièces versées par le bailleur attestant d’une réfection de toiture, l’absence d’éléments probants sur la persistance d’infiltrations, et des photographies peu significatives produites par la locataire. Elle souligne encore que la requérante n’identifie pas précisément le fondement procédural mobilisé. Sur cette base, elle décide que « la demande de séquestre, que ne justifient ni dommage imminent ni trouble manifeste, sera en conséquence rejetée ». La provision est en revanche accordée, la dette locative n’apparaissant pas sérieusement contestable au vu des décomptes établis, ce qui s’accorde avec l’alinéa 2 de l’article 835.
I. Le sens de la décision
A. Le cadre différencié des pouvoirs du juge des référés
Le texte combiné des articles 834 et 835 organise deux régimes bien distincts selon la finalité de la mesure. Les mesures conservatoires ou de remise en état exigent soit un dommage imminent, soit un trouble manifestement illicite, appréciés strictement. Les mesures de provision supposent l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation, ce qui autorise une avance à valoir sur le principal, sans trancher le fond. L’ordonnance reproduit fidèlement ces attendus et fonde son contrôle probatoire sur cette distinction fonctionnelle.
Le juge retient en outre que la demande n’était pas clairement indexée sur l’un ou l’autre fondement, ce qui renforce l’exigence de démonstration. La référence expresse aux critères cumulatifs des référés souligne l’idée d’un contentieux de l’évidence et de l’urgence, qui requiert des éléments actuels, précis et concordants. Cette clarification ouvre la voie à une application rigoureuse aux faits soumis.
B. L’application aux demandes de séquestre et de provision
Appliquant ces principes, la juridiction refuse le séquestre, faute de démonstration de « dommage imminent » ou de « trouble manifestement illicite », et au regard des travaux récents établis. Le séquestre, assimilable à une mesure conservatoire, appelle une justification renforcée, ici défaillante puisque la preuve d’atteintes actuelles et graves à l’exploitation n’est pas rapportée. Le raisonnement s’inscrit dans un contrôle concret et documenté, qui écarte l’allégation non étayée.
S’agissant de la provision, la dette locative est tenue pour non sérieusement contestable, à la lumière de décomptes précis et d’une absence de preuve d’une inexécution présente du bailleur. L’ordonnance s’aligne ainsi sur l’alinéa 2 de l’article 835, en accordant une somme à valoir, sans préjuger du fond. Enfin, la juridiction écarte les frais irrépétibles, retenant qu’il « n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile », et met les dépens à la charge de la partie succombante.
II. La valeur et la portée de la solution
A. Une exigence probatoire élevée pour le séquestre locatif
La solution relative au séquestre exprime une orthodoxie constante du contentieux des référés. Mesure intrusive, le séquestre du loyer ne saurait prospérer sans preuve d’un péril actuel pour l’exploitation, ou d’une atteinte manifeste aux droits du locataire. L’ordonnance réaffirme que de simples clichés de flaques localisées, non corroborés par des constats récents, restent insuffisants lorsque des travaux de réfection sont établis. La cohérence logique est nette, la condition d’évidence procédurale faisant défaut.
La motivation écarte, en creux, la tentation d’ériger le référé en voie d’exécution anticipée d’un débat technique. La juridiction privilégie une approche de proportionnalité, réservant les mesures conservatoires fortes aux atteintes manifestes et actuelles. La valeur de l’arrêt tient ainsi à sa pédagogie, rappelant que le contentieux des défauts d’entretien appelle un dossier technique précis, éventuellement précédé d’une mesure d’instruction.
B. Une clarification utile de la provision au regard de l’exception d’inexécution
Sur la provision, la décision confirme que l’allégation d’une inexécution du bailleur n’anéantit pas, à elle seule, le caractère exigible du loyer en référé. L’absence de contestation sérieuse requiert un débat réduit à l’évidence, qui manque lorsque les pièces du locataire ne démontrent ni persistance des désordres, ni impact significatif et actuel sur l’exploitation. La juridiction, constatant des travaux intervenus, neutralise l’argumentation en défense au paiement.
La portée pratique est notable pour les baux commerciaux. Elle incite les preneurs à documenter précisément l’atteinte à la délivrance conforme et l’urgence caractérisée, avant d’envisager un séquestre. À défaut, la provision demeure possible pour le bailleur, sous réserve d’une créance liquide et non sérieusement contestable. Ce rappel d’orthodoxie favorise un recours ciblé aux référés, et renvoie, le cas échéant, au juge du fond ou à une expertise préalable pour trancher des contestations techniques.