Peut-on reconstruire un bâtiment après sa destruction ou sa démolition ?

Information : Cette fiche presente les regles generales applicables.
Votre situation personnelle peut necessiter une analyse specifique.
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Vous pouvez reconstruire un bâtiment après sa destruction à la suite d’un sinistre ou après une démolition, même volontaire. Sous certaines conditions, vous pouvez le reconstruire à l’identique même sans respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Vous devez cependant suivre ces règles si vous ne remplissez pas toutes les conditions autorisant la reconstruction à l’identique ou si vous souhaitez reconstruire un bâtiment différent. Nous vous présentons la démarche par étapes.

Vérifier les conditions permettant de reconstruire un bâtiment à l’identique

Lorsque vous reconstruisez votre bâtiment strictement à l’identique, il est tout de même possible de réaliser des aménagements extérieurs mineurs et de réaménager vos espaces intérieurs. Vous pouvez par exemple créer une fenêtre à condition de ne pas ajouter de surface supplémentaire et de ne pas modifier le volume de votre bâtiment.

Les conditions à respecter pour une reconstruction à l’identique sont les suivantes :

Respecter les règles d’urbanisme pour reconstruire à l’identique

Votre reconstruction à l’identique est soumise à des règles d’urbanisme. Elles peuvent être différentes de celles qui s’appliquaient lors de la construction originelle. Vous pouvez obtenir cette information en contactant le service de l’urbanisme de votre mairie ou le Basu pour Paris.

Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique selon les règles d’urbanisme en vigueur.

Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique sans respecter les règles d’urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d’autorisation, même si elles ne permettent pas une telle reconstruction.

Cependant, votre reconstruction peut être refusée si le PLU, la carte communale ou le PPRNP contiennent des dispositions spéciales qui s’y opposent. Par exemple, elles peuvent rendre une zone inconstructible en raison d’une protection spéciale du lieu tel qu’un espace situé dans la bande littorale des 100 m. Un zone peut aussi être rendue inconstructible pour des raisons de sécurité telles que des catastrophes naturelles susceptibles de se reproduire. Elles peuvent également porter sur les caractéristiques du bâtiment à reconstruire (destination, implantation, hauteur ou aspect). Elles permettent ainsi de rendre le bâtiment plus conforme aux règles générales de la zone.

Vérifier la légalité de la construction du bâtiment démoli ou détruit

Vous devez vérifier et prouver que la construction de votre bâtiment a été autorisée par une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC). Vous pouvez l’obtenir auprès du service de l’urbanisme de la mairie ou du Basu pour Paris.

Sinon, vous devez prouver par tout moyen que la construction de votre bâtiment date d’avant le 15 juin 1943, qui est la date à laquelle le droit de construire a été soumis à autorisation. Vous pouvez par exemple obtenir cette information sur votre acte de propriété. Si vous ne l’avez pas, vous pouvez l’obtenir auprès du service de la publicité foncière.

En effet, votre possibilité de reconstruction à l’identique varie si le bâtiment détruit ou démoli a été construit légalement ou non.

Vous pouvez reconstruire à l’identique uniquement un bâtiment construit dans la légalité.

Vous pouvez donc reconstruire votre bâtiment à l’identique sans respecter les règles d’urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d’autorisation, même si elles ne permettent pas une telle reconstruction.

Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique seulement si les règles d’urbanisme n’ont pas changé depuis la construction originelle du bâtiment. Sinon, vous devez respecter les règles d’urbanisme en vigueur lors du dépôt de votre demande d’autorisation.

Délai pour reconstruire à l’identique

Un délai pour reconstruire à l’identique peut vous être imposé selon que les règles d’urbanisme ont changé ou non depuis la construction originelle :

Vous pouvez reconstruire votre bâtiment à l’identique sans délai particulier.

En principe, votre bâtiment doit être reconstruit à l’identique dans les 10 ans après sa destruction ou sa démolition.

Cependant, le PLU peut prévoir un délai de reconstruction après démolition ou destruction inférieur à 10 ans.

Pour connaître ce délai, vous devez contacter le service de l'urbanisme de votre mairie ou le Basu pour Paris.

Demander une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC) avant la reconstruction à l’identique du bâtiment

Même si vous reconstruisez à l’identique un bâtiment, vous devez déposer une DP ou une demande de PC en mairie, ou au Basu pour Paris.

Le type d'autorisation d'urbanisme dépend de la surface de votre projet :

Si vous construisez un bâtiment jusqu’à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, vous devez déposer en mairie une DP.

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé :

Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

Par lettre RAR

En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Vous devez remplir et transmettre votre dossier de DP par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris : préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Si vous construisez un bâtiment de plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, vous devez déposer en mairie une demande de PC.

Selon que votre projet se situe à Paris ou dans une autre commune, le dossier doit être déposé :

Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

Par lettre RAR

En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Vous devez remplir et transmettre votre dossier de PC par voie dématérialisée selon les dispositions prises par votre commune ou sur un formulaire papier.

Renseignez-vous sur le site de la mairie ou sur place.

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet :

Le formulaire de PC varie selon que le projet porte sur une maison individuelle ou un autre type de bâtiment :

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :

Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :

Document à joindre permettant de vérifier la conformité des établissements recevant du public (ERP) aux règles d'accessibilité et de sécurité contre l'incendie et la panique

Document à joindre au permis de construire lorsque plusieurs personnes sont concernées par un même projet

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager (Basu) uniquement par voie dématérialisée :

Guichet électronique unique pour toutes vos démarches d'urbanisme à Paris : préparer votre dossier, suivre vos demandes et déclarer vos chantiers.

Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
Par lettre RAR
En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)
Par lettre RAR
En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Recevoir la décision de la mairie sur une demande de reconstruction à l’identique

La décision prend la forme d'un . Il y a plusieurs cas possibles :arrêté signé par le maire

Autorisation ou absence de réponse

Autorisation avec prescriptions

Refus motivé par une disposition spéciale du PLU, de la carte communale ou du PPRNP.

Autorisation ou absence de réponse
Autorisation avec prescriptions
Refus motivé par une disposition spéciale du PLU, de la carte communale ou du PPRNP.

Payer les taxes et impôts d’une reconstruction à l’identique d’un bâtiment

La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans, sur un même terrain est exonérée de la taxe d'aménagement et de la taxe d'archéologie préventive.

Si vous faites des modifications intérieures ou extérieures mineures, il peut y avoir une incidence sur vos impôts fonciers.

Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

Vérifier les conditions permettant une reconstruction différente d’un bâtiment

Vous pouvez reconstruire un bâtiment différent de celui qui a été démoli ou détruit. C’est le cas, par exemple, si vous modifiez sa destination, son implantation, sa surface ou son volume.

Vous devez alors respecter les règles d’urbanisme en vigueur. Pour connaître ces règles, vous devez contacter le service de l’urbanisme de votre mairie ou le Basu pour Paris.

Demander une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC) avant la reconstruction d’un bâtiment différent

Vous devez déposer une DP ou une demande de PC en mairie.