Cour d’appel de Versailles, le 19 août 2025, n°24/05632
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par la Cour d’appel de Versailles le 19 août 2025, la décision commente la condamnation de copropriétaires pour charges impayées, l’imputation de leurs paiements, l’allocation de dommages-intérêts distincts, et le refus de délais. Les intéressés détiennent plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Après plusieurs condamnations antérieures, un nouveau décompte a fondé une demande de paiement, confirmée en première instance pour 6 292,02 euros, avec intérêts, dommages-intérêts et frais. En appel, les débiteurs sollicitent des délais et un report, soutenant avoir payé régulièrement, le syndicat réclamant confirmation et extension aux arriérés les plus récents. La question porte sur l’exigibilité des charges approuvées, les règles d’imputation des paiements, la caractérisation d’une faute génératrice d’un préjudice distinct, et l’opportunité de délais de paiement. La Cour confirme, ajoute les charges échues postérieurement, accorde des dommages-intérêts complémentaires, et refuse les délais.
I. L’exigibilité des charges et la mise en œuvre de l’imputation des paiements
A. Créance certaine, liquide et exigible après approbation des comptes L’arrêt rappelle que « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ». La Cour articule cette prémisse avec les articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui gouvernent budget prévisionnel, provisions trimestrielles et fonds de travaux. Elle intègre encore l’article 19-2, permettant l’exigibilité anticipée après mise en demeure infructueuse, en cohérence avec la logique de trésorerie collective.
L’ensemble des pièces versées établit la qualité de copropriétaires, l’approbation régulière des comptes et l’émission des appels de fonds sur 2023 et 2024, puis sur 2025. En conséquence, la Cour constate l’absence de contestation utile des décomptes et décide que « La dette n’étant pas autrement contestée, le jugement sera confirmé », tout en ajoutant les sommes échues jusqu’au premier trimestre 2025. La solution s’inscrit dans un cadre classique d’exigibilité des charges approuvées, sans excéder les pouvoirs de la juridiction du fond.
B. Règles d’imputation et légitimité du choix opéré par le syndicat La Cour répond au grief tiré des imputations en citant l’article 1342-10 du code civil reproduit dans la motivation : « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter ». À défaut d’indication, l’imputation se fait « d’abord sur les dettes échues », puis sur « la plus ancienne », toutes choses égales, proportionnellement. La Cour souligne que les arriérés les plus anciens étaient assortis de titres exécutoires, de sorte que l’intérêt objectif des débiteurs commandait de les acquitter en priorité.
La solution écarte tout grief d’imputation fautive et consacre un rappel pédagogique des règles supplétives. L’arrêt confirme en somme un critère fonctionnel, centré sur l’échéance et l’intérêt du débiteur, rendant inopérante l’argumentation tenant à la préférence alléguée pour des charges courantes.
II. La faute du débiteur en retard et l’inefficacité des délais sollicités
A. Préjudice distinct et dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 La Cour rappelle que « Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles […] sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires […] un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ». Cette formule, appuyée par des références à la troisième chambre civile, cadre la possibilité d’indemniser un trouble financier autonome, né d’une rétention durable des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété.
Les pièces produites établissent la réitération des impayés, l’existence de décisions antérieures non exécutées et l’engagement d’une procédure d’exécution immobilière. La Cour confirme l’indemnité initiale pour la période jugée et ajoute un complément de 500 euros pour la période postérieure, ménageant une proportion entre la gravité des manquements et le quantum. L’appréciation demeure mesurée, mais ferme, et renforce la protection effective de la collectivité des copropriétaires.
B. Refus des délais de paiement au regard de l’article 1343-5 du code civil S’agissant des délais, l’arrêt cite la règle selon laquelle « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner […] le paiement des sommes dues ». L’office implique un contrôle concret, croisant la solvabilité, les perspectives de redressement et la situation de la créance collective, sans ignorer les procédures d’exécution en cours.
La Cour relève l’aggravation constante de la dette, l’inexécution des décisions antérieures, la faiblesse des revenus et l’absence de projet réaliste, en soulignant le caractère illusoire de l’échéancier sollicité. Le refus des délais s’inscrit dans l’économie de la copropriété, où la carence prolongée déséquilibre la gestion commune, et confirme la marge d’appréciation du juge face à une perspective de paiement manifestement incertaine.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par la Cour d’appel de Versailles le 19 août 2025, la décision commente la condamnation de copropriétaires pour charges impayées, l’imputation de leurs paiements, l’allocation de dommages-intérêts distincts, et le refus de délais. Les intéressés détiennent plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Après plusieurs condamnations antérieures, un nouveau décompte a fondé une demande de paiement, confirmée en première instance pour 6 292,02 euros, avec intérêts, dommages-intérêts et frais. En appel, les débiteurs sollicitent des délais et un report, soutenant avoir payé régulièrement, le syndicat réclamant confirmation et extension aux arriérés les plus récents. La question porte sur l’exigibilité des charges approuvées, les règles d’imputation des paiements, la caractérisation d’une faute génératrice d’un préjudice distinct, et l’opportunité de délais de paiement. La Cour confirme, ajoute les charges échues postérieurement, accorde des dommages-intérêts complémentaires, et refuse les délais.
I. L’exigibilité des charges et la mise en œuvre de l’imputation des paiements
A. Créance certaine, liquide et exigible après approbation des comptes
L’arrêt rappelle que « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ». La Cour articule cette prémisse avec les articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui gouvernent budget prévisionnel, provisions trimestrielles et fonds de travaux. Elle intègre encore l’article 19-2, permettant l’exigibilité anticipée après mise en demeure infructueuse, en cohérence avec la logique de trésorerie collective.
L’ensemble des pièces versées établit la qualité de copropriétaires, l’approbation régulière des comptes et l’émission des appels de fonds sur 2023 et 2024, puis sur 2025. En conséquence, la Cour constate l’absence de contestation utile des décomptes et décide que « La dette n’étant pas autrement contestée, le jugement sera confirmé », tout en ajoutant les sommes échues jusqu’au premier trimestre 2025. La solution s’inscrit dans un cadre classique d’exigibilité des charges approuvées, sans excéder les pouvoirs de la juridiction du fond.
B. Règles d’imputation et légitimité du choix opéré par le syndicat
La Cour répond au grief tiré des imputations en citant l’article 1342-10 du code civil reproduit dans la motivation : « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter ». À défaut d’indication, l’imputation se fait « d’abord sur les dettes échues », puis sur « la plus ancienne », toutes choses égales, proportionnellement. La Cour souligne que les arriérés les plus anciens étaient assortis de titres exécutoires, de sorte que l’intérêt objectif des débiteurs commandait de les acquitter en priorité.
La solution écarte tout grief d’imputation fautive et consacre un rappel pédagogique des règles supplétives. L’arrêt confirme en somme un critère fonctionnel, centré sur l’échéance et l’intérêt du débiteur, rendant inopérante l’argumentation tenant à la préférence alléguée pour des charges courantes.
II. La faute du débiteur en retard et l’inefficacité des délais sollicités
A. Préjudice distinct et dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6
La Cour rappelle que « Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles […] sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires […] un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ». Cette formule, appuyée par des références à la troisième chambre civile, cadre la possibilité d’indemniser un trouble financier autonome, né d’une rétention durable des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété.
Les pièces produites établissent la réitération des impayés, l’existence de décisions antérieures non exécutées et l’engagement d’une procédure d’exécution immobilière. La Cour confirme l’indemnité initiale pour la période jugée et ajoute un complément de 500 euros pour la période postérieure, ménageant une proportion entre la gravité des manquements et le quantum. L’appréciation demeure mesurée, mais ferme, et renforce la protection effective de la collectivité des copropriétaires.
B. Refus des délais de paiement au regard de l’article 1343-5 du code civil
S’agissant des délais, l’arrêt cite la règle selon laquelle « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner […] le paiement des sommes dues ». L’office implique un contrôle concret, croisant la solvabilité, les perspectives de redressement et la situation de la créance collective, sans ignorer les procédures d’exécution en cours.
La Cour relève l’aggravation constante de la dette, l’inexécution des décisions antérieures, la faiblesse des revenus et l’absence de projet réaliste, en soulignant le caractère illusoire de l’échéancier sollicité. Le refus des délais s’inscrit dans l’économie de la copropriété, où la carence prolongée déséquilibre la gestion commune, et confirme la marge d’appréciation du juge face à une perspective de paiement manifestement incertaine.