Cour d’appel de Paris, le 8 juillet 2025, n°23/07207
La preuve du bail d’habitation verbal demeure une question essentielle du droit des baux. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 8 juillet 2025, apporte une contribution significative à cette problématique en précisant les éléments de preuve requis pour établir l’existence d’un tel contrat.
Une propriétaire est décédée le 3 mars 2018, laissant un studio situé à Paris. Sa succession a été déclarée vacante et un curateur a été désigné le 19 juin 2019. Lors d’un constat réalisé le 23 avril 2021, un occupant a été découvert dans les lieux. Ce dernier a déclaré avoir récupéré l’appartement après le décès d’un proche qui y résidait auparavant.
Le curateur de la succession vacante a assigné l’occupant devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’expulsion. Par jugement du 3 février 2023, le tribunal judiciaire de Paris a constaté l’existence d’un bail verbal et a débouté le curateur de sa demande. Ce dernier a interjeté appel. L’occupant soutenait bénéficier d’un bail verbal et produisait diverses pièces attestant de sa présence dans les lieux depuis plusieurs années.
La question posée à la Cour d’appel de Paris était de déterminer si la production de factures d’électricité, d’avis d’imposition mentionnant l’adresse litigieuse et de relevés bancaires faisant apparaître des retraits d’espèces réguliers suffit à établir la preuve d’un bail verbal.
La Cour d’appel de Paris infirme le jugement de première instance. Elle déclare l’occupant sans droit ni titre et ordonne son expulsion. La cour retient que « la preuve d’un bail verbal n’est pas établie en raison de l’absence de toute démonstration d’un accord sur le montant d’un loyer et de l’existence d’un paiement au bailleur ». Elle précise que « de simples retraits en espèces aux montants variables tous les mois tels qu’ils apparaissant sur les comptes bancaires de l’occupant ne sont pas de nature à démontrer » l’exécution du bail, « la preuve de la remise de ces retraits d’espèces au bailleur n’étant pas rapportée, ni la délivrance de quittances consécutives à un paiement au bailleur ».
Cette décision invite à examiner les conditions probatoires du bail verbal (I) avant d’analyser les conséquences attachées à l’occupation sans titre (II).
I. Les exigences probatoires du bail verbal
L’arrêt précise d’abord le cadre juridique applicable à la preuve du bail non écrit (A) puis définit les éléments de preuve insuffisants pour caractériser l’exécution contractuelle (B).
A. Le cadre juridique de la preuve du bail non écrit
La Cour d’appel de Paris rappelle les principes gouvernant la preuve du bail verbal. Elle énonce que « selon l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail ». Cette affirmation confirme une solution constante : le bail d’habitation relève du consensualisme et peut se former par le seul échange des consentements.
Cependant, la validité du contrat ne préjuge pas de sa preuve. La cour souligne que « conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code civil, il revient à celui qui se prévaut de l’existence d’un bail verbal d’en rapporter la preuve ». L’occupant qui invoque un bail supporte donc la charge probatoire. Cette règle trouve un prolongement dans l’article 1715 du code civil selon lequel « le bail fait sans écrit qui n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties nie ne peut être prouvé par une preuve testimoniale ».
La liberté probatoire n’intervient qu’à une condition. La cour précise que « la preuve d’un bail verbal peut être apportée librement dès lors que ce dernier a commencé à être exécuté ». Le commencement d’exécution constitue ainsi le seuil permettant de recourir à tous moyens de preuve. Cette articulation entre l’article 1715 du code civil et le principe de liberté probatoire définit un régime équilibré. Elle protège le propriétaire contre des allégations infondées tout en permettant au locataire de bonne foi de prouver sa situation.
L’arrêt s’inscrit dans une jurisprudence établie. La Cour de cassation a régulièrement rappelé cette exigence préalable du commencement d’exécution. La solution présente une cohérence certaine avec la nature contractuelle du bail. Un contrat suppose un accord de volontés dont l’exécution constitue la manifestation la plus tangible.
B. L’insuffisance de la seule occupation pour caractériser l’exécution
La Cour d’appel de Paris adopte une conception restrictive de la preuve d’exécution du bail. Elle affirme que « cette preuve ne peut résulter de la simple occupation des lieux, même de longue durée, car elle suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, aussi bien l’accomplissement des obligations que l’exercice des droits découlant du prétendu bail ». Cette formulation reprend une solution classique mais lui confère une portée renouvelée.
La cour précise les éléments constitutifs de cette preuve. Elle énonce que « pour démontrer qu’un bail verbal a reçu exécution, celui qui s’en prévaut doit obligatoirement rapporter la preuve de l’accomplissement des obligations et l’exercice des droits découlant dudit bail ». L’obligation principale du locataire réside dans le paiement du loyer. La cour insiste particulièrement sur cet élément en retenant que « la simple occupation des lieux ne peut faire preuve de l’exécution du bail qu’à la condition que celui qui s’en prévaut démontre qu’il a rempli les obligations qui en découlent et notamment qu’il en paye le prix ».
En l’espèce, l’occupant produisait des relevés bancaires mentionnant des retraits réguliers en espèces. La cour refuse d’y voir une preuve suffisante. Les retraits présentaient des « montants variables tous les mois » et surtout « la preuve de la remise de ces retraits d’espèces au bailleur n’étant pas rapportée, ni la délivrance de quittances consécutives à un paiement au bailleur ». L’absence d’accord démontré sur le montant du loyer et de preuve de versement effectif au propriétaire prive les indices avancés de toute force probante.
Cette solution présente une rigueur certaine. Elle exige un lien direct entre les sommes prélevées et leur destination locative. Les factures d’électricité et avis d’imposition établissent la présence dans les lieux mais non le titre de cette occupation. La cour distingue ainsi clairement le fait matériel de l’occupation et le fondement juridique du droit d’occuper.
II. Les conséquences de la qualification d’occupation sans titre
La reconnaissance de l’absence de titre emporte des effets patrimoniaux significatifs (A) et déclenche la mise en œuvre de mesures d’expulsion (B).
A. La fixation de l’indemnité d’occupation
La qualification d’occupant sans droit ni titre produit des conséquences indemnitaires. La cour rappelle que « le principe de la condamnation d’un occupant sans droit ni titre à une indemnité d’occupation, n’est pas discutable ». Elle précise la nature de cette indemnité qui est « de nature mixte compensatoire et indemnitaire ». Cette qualification traditionnelle emporte des conséquences pratiques importantes.
L’indemnité « a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le propriétaire du bien du fait de la privation de son bien pour la période d’occupation par une personne ne disposant d’aucun droit ni d’aucun titre pour y demeurer ». La référence à l’intégralité du préjudice autorise une évaluation supérieure au simple loyer. Le propriétaire ne dispose pas de son bien librement et subit un préjudice distinct de la seule perte de revenus locatifs.
La cour précise la méthode d’évaluation. Elle relève qu’« il appartient à la DNID de justifier, par tous éléments, du montant de l’indemnité dont elle demande le paiement, ce montant devant prendre en compte la situation et l’état du bien occupé ». Le demandeur supporte la charge de justifier sa prétention. En l’espèce, le curateur « justifie de la valeur locative d’un studio de 18 m², similaire au studio litigieux, dans le [quartier], laquelle s’élève en moyenne à la somme de 650 euros ».
La cour retient ce montant pour fixer l’indemnité mensuelle « en ce inclus le montant des charges, à compter du 25 mai 2021 ». La date retenue correspond à l’assignation. Cette solution s’explique par la date à partir de laquelle l’occupant ne pouvait plus ignorer la contestation de son titre. L’indemnité court « jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion ». Cette précision évite toute ambiguïté sur le terme de l’obligation.
B. L’ordonnancement des mesures d’expulsion
La cour prononce l’expulsion selon les formes légales. Elle ordonne « l’expulsion de M. [O] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef » des lieux litigieux. L’extension aux occupants du chef du défendeur garantit l’effectivité de la mesure. La cour prévoit le recours éventuel « au concours de la force publique et d’un serrurier ».
Le cadre temporel de l’expulsion respecte les dispositions protectrices du code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion s’effectuera « dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ». Ce délai légal permet à l’occupant d’organiser son départ. La cour refuse cependant d’accorder des délais supplémentaires. Elle retient que l’occupant « étant occupant sans droit ni titre depuis le 25 mai 2021 », un délai de plus de quatre ans s’est déjà écoulé.
La cour renvoie aux dispositions régissant le sort des meubles. Elle dit « que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ». Ces textes organisent la procédure de mise en garde-meubles et de vente éventuelle. Ce renvoi assure la complétude de la décision sans alourdir le dispositif.
Sur les demandes accessoires, la cour condamne l’occupant aux dépens de première instance et d’appel. Elle y inclut « le coût du constat de commissaire de justice ». L’article 700 du code de procédure civile fonde une condamnation de 500 euros. Cette somme modeste tient compte de la situation de l’occupant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale. La cour concilie ainsi le principe de la condamnation avec l’équité qu’autorise ce texte.
La preuve du bail d’habitation verbal demeure une question essentielle du droit des baux. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 8 juillet 2025, apporte une contribution significative à cette problématique en précisant les éléments de preuve requis pour établir l’existence d’un tel contrat.
Une propriétaire est décédée le 3 mars 2018, laissant un studio situé à Paris. Sa succession a été déclarée vacante et un curateur a été désigné le 19 juin 2019. Lors d’un constat réalisé le 23 avril 2021, un occupant a été découvert dans les lieux. Ce dernier a déclaré avoir récupéré l’appartement après le décès d’un proche qui y résidait auparavant.
Le curateur de la succession vacante a assigné l’occupant devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’expulsion. Par jugement du 3 février 2023, le tribunal judiciaire de Paris a constaté l’existence d’un bail verbal et a débouté le curateur de sa demande. Ce dernier a interjeté appel. L’occupant soutenait bénéficier d’un bail verbal et produisait diverses pièces attestant de sa présence dans les lieux depuis plusieurs années.
La question posée à la Cour d’appel de Paris était de déterminer si la production de factures d’électricité, d’avis d’imposition mentionnant l’adresse litigieuse et de relevés bancaires faisant apparaître des retraits d’espèces réguliers suffit à établir la preuve d’un bail verbal.
La Cour d’appel de Paris infirme le jugement de première instance. Elle déclare l’occupant sans droit ni titre et ordonne son expulsion. La cour retient que « la preuve d’un bail verbal n’est pas établie en raison de l’absence de toute démonstration d’un accord sur le montant d’un loyer et de l’existence d’un paiement au bailleur ». Elle précise que « de simples retraits en espèces aux montants variables tous les mois tels qu’ils apparaissant sur les comptes bancaires de l’occupant ne sont pas de nature à démontrer » l’exécution du bail, « la preuve de la remise de ces retraits d’espèces au bailleur n’étant pas rapportée, ni la délivrance de quittances consécutives à un paiement au bailleur ».
Cette décision invite à examiner les conditions probatoires du bail verbal (I) avant d’analyser les conséquences attachées à l’occupation sans titre (II).
I. Les exigences probatoires du bail verbal
L’arrêt précise d’abord le cadre juridique applicable à la preuve du bail non écrit (A) puis définit les éléments de preuve insuffisants pour caractériser l’exécution contractuelle (B).
A. Le cadre juridique de la preuve du bail non écrit
La Cour d’appel de Paris rappelle les principes gouvernant la preuve du bail verbal. Elle énonce que « selon l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail ». Cette affirmation confirme une solution constante : le bail d’habitation relève du consensualisme et peut se former par le seul échange des consentements.
Cependant, la validité du contrat ne préjuge pas de sa preuve. La cour souligne que « conformément aux dispositions de l’article 1353 du Code civil, il revient à celui qui se prévaut de l’existence d’un bail verbal d’en rapporter la preuve ». L’occupant qui invoque un bail supporte donc la charge probatoire. Cette règle trouve un prolongement dans l’article 1715 du code civil selon lequel « le bail fait sans écrit qui n’a encore reçu aucune exécution et que l’une des parties nie ne peut être prouvé par une preuve testimoniale ».
La liberté probatoire n’intervient qu’à une condition. La cour précise que « la preuve d’un bail verbal peut être apportée librement dès lors que ce dernier a commencé à être exécuté ». Le commencement d’exécution constitue ainsi le seuil permettant de recourir à tous moyens de preuve. Cette articulation entre l’article 1715 du code civil et le principe de liberté probatoire définit un régime équilibré. Elle protège le propriétaire contre des allégations infondées tout en permettant au locataire de bonne foi de prouver sa situation.
L’arrêt s’inscrit dans une jurisprudence établie. La Cour de cassation a régulièrement rappelé cette exigence préalable du commencement d’exécution. La solution présente une cohérence certaine avec la nature contractuelle du bail. Un contrat suppose un accord de volontés dont l’exécution constitue la manifestation la plus tangible.
B. L’insuffisance de la seule occupation pour caractériser l’exécution
La Cour d’appel de Paris adopte une conception restrictive de la preuve d’exécution du bail. Elle affirme que « cette preuve ne peut résulter de la simple occupation des lieux, même de longue durée, car elle suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, aussi bien l’accomplissement des obligations que l’exercice des droits découlant du prétendu bail ». Cette formulation reprend une solution classique mais lui confère une portée renouvelée.
La cour précise les éléments constitutifs de cette preuve. Elle énonce que « pour démontrer qu’un bail verbal a reçu exécution, celui qui s’en prévaut doit obligatoirement rapporter la preuve de l’accomplissement des obligations et l’exercice des droits découlant dudit bail ». L’obligation principale du locataire réside dans le paiement du loyer. La cour insiste particulièrement sur cet élément en retenant que « la simple occupation des lieux ne peut faire preuve de l’exécution du bail qu’à la condition que celui qui s’en prévaut démontre qu’il a rempli les obligations qui en découlent et notamment qu’il en paye le prix ».
En l’espèce, l’occupant produisait des relevés bancaires mentionnant des retraits réguliers en espèces. La cour refuse d’y voir une preuve suffisante. Les retraits présentaient des « montants variables tous les mois » et surtout « la preuve de la remise de ces retraits d’espèces au bailleur n’étant pas rapportée, ni la délivrance de quittances consécutives à un paiement au bailleur ». L’absence d’accord démontré sur le montant du loyer et de preuve de versement effectif au propriétaire prive les indices avancés de toute force probante.
Cette solution présente une rigueur certaine. Elle exige un lien direct entre les sommes prélevées et leur destination locative. Les factures d’électricité et avis d’imposition établissent la présence dans les lieux mais non le titre de cette occupation. La cour distingue ainsi clairement le fait matériel de l’occupation et le fondement juridique du droit d’occuper.
II. Les conséquences de la qualification d’occupation sans titre
La reconnaissance de l’absence de titre emporte des effets patrimoniaux significatifs (A) et déclenche la mise en œuvre de mesures d’expulsion (B).
A. La fixation de l’indemnité d’occupation
La qualification d’occupant sans droit ni titre produit des conséquences indemnitaires. La cour rappelle que « le principe de la condamnation d’un occupant sans droit ni titre à une indemnité d’occupation, n’est pas discutable ». Elle précise la nature de cette indemnité qui est « de nature mixte compensatoire et indemnitaire ». Cette qualification traditionnelle emporte des conséquences pratiques importantes.
L’indemnité « a pour objet de réparer l’intégralité du préjudice subi par le propriétaire du bien du fait de la privation de son bien pour la période d’occupation par une personne ne disposant d’aucun droit ni d’aucun titre pour y demeurer ». La référence à l’intégralité du préjudice autorise une évaluation supérieure au simple loyer. Le propriétaire ne dispose pas de son bien librement et subit un préjudice distinct de la seule perte de revenus locatifs.
La cour précise la méthode d’évaluation. Elle relève qu’« il appartient à la DNID de justifier, par tous éléments, du montant de l’indemnité dont elle demande le paiement, ce montant devant prendre en compte la situation et l’état du bien occupé ». Le demandeur supporte la charge de justifier sa prétention. En l’espèce, le curateur « justifie de la valeur locative d’un studio de 18 m², similaire au studio litigieux, dans le [quartier], laquelle s’élève en moyenne à la somme de 650 euros ».
La cour retient ce montant pour fixer l’indemnité mensuelle « en ce inclus le montant des charges, à compter du 25 mai 2021 ». La date retenue correspond à l’assignation. Cette solution s’explique par la date à partir de laquelle l’occupant ne pouvait plus ignorer la contestation de son titre. L’indemnité court « jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion ». Cette précision évite toute ambiguïté sur le terme de l’obligation.
B. L’ordonnancement des mesures d’expulsion
La cour prononce l’expulsion selon les formes légales. Elle ordonne « l’expulsion de M. [O] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef » des lieux litigieux. L’extension aux occupants du chef du défendeur garantit l’effectivité de la mesure. La cour prévoit le recours éventuel « au concours de la force publique et d’un serrurier ».
Le cadre temporel de l’expulsion respecte les dispositions protectrices du code des procédures civiles d’exécution. L’expulsion s’effectuera « dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ». Ce délai légal permet à l’occupant d’organiser son départ. La cour refuse cependant d’accorder des délais supplémentaires. Elle retient que l’occupant « étant occupant sans droit ni titre depuis le 25 mai 2021 », un délai de plus de quatre ans s’est déjà écoulé.
La cour renvoie aux dispositions régissant le sort des meubles. Elle dit « que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ». Ces textes organisent la procédure de mise en garde-meubles et de vente éventuelle. Ce renvoi assure la complétude de la décision sans alourdir le dispositif.
Sur les demandes accessoires, la cour condamne l’occupant aux dépens de première instance et d’appel. Elle y inclut « le coût du constat de commissaire de justice ». L’article 700 du code de procédure civile fonde une condamnation de 500 euros. Cette somme modeste tient compte de la situation de l’occupant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale. La cour concilie ainsi le principe de la condamnation avec l’équité qu’autorise ce texte.