Cour d’appel de Colmar, le 19 juin 2025, n°22/00781
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par la Cour d’appel de Colmar le 19 juin 2025, la décision commente des travaux réalisés par des copropriétaires sur une partie commune et l’édification d’une clôture attenante à leur lot. L’affaire naît d’un aménagement d’un espace vert commun en 2013, incluant un chemin piétonnier et une clôture. Le syndic a requis, dès 2014, la remise en état. Par jugement du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné la suppression du chemin et de la clôture, rejetant des demandes reconventionnelles relatives à la fermeture d’un portail et à une servitude de passage. Les appelants sollicitent l’infirmation, se prévalent d’une autorisation antérieure à la réception des parties communes, d’un droit de clore, et d’un enclavement du fonds arrière. La cour confirme intégralement le jugement.
La question centrale porte, d’abord, sur la nécessité d’une autorisation d’assemblée pour des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur, nonobstant une autorisation donnée avant la réception. Elle porte, ensuite, sur l’exigence probatoire en matière de responsabilité du syndicat pour dysfonctionnements de portail, et sur les conditions strictes de l’enclave ouvrant droit à servitude. La cour répond en réaffirmant l’exigence de l’article 25 de la loi de 1965 et en exigeant une démonstration probante de l’issue insuffisante au sens de l’article 682 du code civil.
I. Le rappel et l’application de l’exigence d’autorisation pour les travaux et la clôture
A. L’aménagement d’une partie commune avant la réception et sa remise en état La cour place le débat sous l’autorité de la règle de majorité absolue. Elle rappelle que, selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformes à la destination de celui-ci ». Le procès-verbal de livraison a prévu, au titre des réserves, « la suppression du passage piéton et l’engazonnement intégral de l’espace vert ». La cour en déduit que l’autorisation antérieurement alléguée ne saurait prévaloir, dès lors que la communauté des copropriétaires reprend la main après la réception. La sanction choisie demeure classique et proportionnée. La cour confirme que « le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il les a condamnés à remettre en état les lieux tels qu’ils existaient antérieurement en supprimant le chemin piétonnier érigé sur l’espace vert commun PC1 ».
Ce raisonnement s’inscrit dans une lecture stricte de la hiérarchie des pouvoirs en copropriété. L’autorisation individuelle avant réception ne survit pas à la volonté collective exprimée dans et après la réception des parties communes. La remise en état peut être ordonnée sans preuve d’un préjudice autonome, dès lors que l’atteinte à la partie commune est constatée et non autorisée par l’organe compétent.
B. La clôture, l’atteinte à l’aspect extérieur et l’inopérance du droit de se clore La clôture édifiée en bordure d’une partie commune appelle l’examen de son effet sur l’aspect extérieur et donc de la compétence de l’assemblée. La cour retient, en des termes nets, que la solution dépend de l’absence d’autorisation collective: « faute pour les appelants de justifier d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que la pose de la clôture affecte l’aspect extérieur de l’immeuble ». Elle ajoute que les appelants « ne [peuvent] utilement se prévaloir du droit pour tout propriétaire de se clore prévu par l’article 647 du code civil ». L’articulation des textes est ici décisive: le droit de clore, droit réel privé, ne déroge pas aux exigences statutaires gouvernant les rapports collectifs et l’harmonie des parties communes.
La portée de la solution est claire. La qualification d’atteinte à l’aspect extérieur n’exige pas une visibilité depuis la rue, mais une modification objective de l’ensemble. La décision d’assemblée rejetant la clôture purge toute autorisation antérieure incertaine, et verrouille le contentieux à défaut de recours approprié contre cette délibération.
II. Le traitement des demandes reconventionnelles et l’exigence probatoire
A. Dysfonctionnement du portail et responsabilité du syndicat La cour rappelle la mission et la responsabilité de principe du groupement: « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ». Elle relève des incidents anciens, puis des interventions techniques postérieures au dernier constat. L’insuffisance probatoire quant à la persistance du dysfonctionnement conduit au rejet. La motivation est brève et ferme: « sans qu’il ne soit justifié de la persistance des dysfonctionnements depuis lors ».
La solution s’explique par l’économie de l’article 14 de la loi de 1965. L’obligation d’entretien existe, mais la preuve d’un dysfonctionnement actuel, d’une carence fautive et d’un préjudice demeure à la charge du demandeur. À défaut d’éléments récents, le contrôle de proportionnalité des injonctions sous astreinte conduit à confirmer le rejet.
B. Servitude de passage et enclavement insuffisamment démontré La cour énonce le texte cardinal: « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante (…) est fondé à réclamer (…) un passage suffisant », à charge d’indemnité. Elle replace ensuite l’analyse sur la destination du fonds allégué. La motivation insiste sur l’usage effectif et l’issue disponible: « Or, il n’est nullement établi que l’issue soit insuffisante pour un usage de jardin ». La cour note encore que « d’autres accès sont possibles, sans que tous les propriétaires concernés aient été appelés à la cause ».
La solution est équilibrée. L’insuffisance d’issue s’apprécie au regard de la destination légale et effective du fonds, ici qualifié de jardin. La perspective d’opérations futures ne suffit pas. En outre, la détermination de l’assiette implique la mise en cause de tous les voisins, ce qui fait défaut. La demande échoue donc sur la preuve de l’enclave, sur la cohérence procédurale, et sur le respect de l’itinéraire le plus court.
Ici, la Cour d’appel de Colmar, le 19 juin 2025, affirme la prééminence des règles collectives de la copropriété sur des initiatives privées affectant les parties communes et l’aspect extérieur. Elle exige, pour les demandes connexes, une preuve actuelle et complète, à la hauteur des textes invoqués et des conséquences recherchées.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par la Cour d’appel de Colmar le 19 juin 2025, la décision commente des travaux réalisés par des copropriétaires sur une partie commune et l’édification d’une clôture attenante à leur lot. L’affaire naît d’un aménagement d’un espace vert commun en 2013, incluant un chemin piétonnier et une clôture. Le syndic a requis, dès 2014, la remise en état. Par jugement du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné la suppression du chemin et de la clôture, rejetant des demandes reconventionnelles relatives à la fermeture d’un portail et à une servitude de passage. Les appelants sollicitent l’infirmation, se prévalent d’une autorisation antérieure à la réception des parties communes, d’un droit de clore, et d’un enclavement du fonds arrière. La cour confirme intégralement le jugement.
La question centrale porte, d’abord, sur la nécessité d’une autorisation d’assemblée pour des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur, nonobstant une autorisation donnée avant la réception. Elle porte, ensuite, sur l’exigence probatoire en matière de responsabilité du syndicat pour dysfonctionnements de portail, et sur les conditions strictes de l’enclave ouvrant droit à servitude. La cour répond en réaffirmant l’exigence de l’article 25 de la loi de 1965 et en exigeant une démonstration probante de l’issue insuffisante au sens de l’article 682 du code civil.
I. Le rappel et l’application de l’exigence d’autorisation pour les travaux et la clôture
A. L’aménagement d’une partie commune avant la réception et sa remise en état
La cour place le débat sous l’autorité de la règle de majorité absolue. Elle rappelle que, selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformes à la destination de celui-ci ». Le procès-verbal de livraison a prévu, au titre des réserves, « la suppression du passage piéton et l’engazonnement intégral de l’espace vert ». La cour en déduit que l’autorisation antérieurement alléguée ne saurait prévaloir, dès lors que la communauté des copropriétaires reprend la main après la réception. La sanction choisie demeure classique et proportionnée. La cour confirme que « le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il les a condamnés à remettre en état les lieux tels qu’ils existaient antérieurement en supprimant le chemin piétonnier érigé sur l’espace vert commun PC1 ».
Ce raisonnement s’inscrit dans une lecture stricte de la hiérarchie des pouvoirs en copropriété. L’autorisation individuelle avant réception ne survit pas à la volonté collective exprimée dans et après la réception des parties communes. La remise en état peut être ordonnée sans preuve d’un préjudice autonome, dès lors que l’atteinte à la partie commune est constatée et non autorisée par l’organe compétent.
B. La clôture, l’atteinte à l’aspect extérieur et l’inopérance du droit de se clore
La clôture édifiée en bordure d’une partie commune appelle l’examen de son effet sur l’aspect extérieur et donc de la compétence de l’assemblée. La cour retient, en des termes nets, que la solution dépend de l’absence d’autorisation collective: « faute pour les appelants de justifier d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que la pose de la clôture affecte l’aspect extérieur de l’immeuble ». Elle ajoute que les appelants « ne [peuvent] utilement se prévaloir du droit pour tout propriétaire de se clore prévu par l’article 647 du code civil ». L’articulation des textes est ici décisive: le droit de clore, droit réel privé, ne déroge pas aux exigences statutaires gouvernant les rapports collectifs et l’harmonie des parties communes.
La portée de la solution est claire. La qualification d’atteinte à l’aspect extérieur n’exige pas une visibilité depuis la rue, mais une modification objective de l’ensemble. La décision d’assemblée rejetant la clôture purge toute autorisation antérieure incertaine, et verrouille le contentieux à défaut de recours approprié contre cette délibération.
II. Le traitement des demandes reconventionnelles et l’exigence probatoire
A. Dysfonctionnement du portail et responsabilité du syndicat
La cour rappelle la mission et la responsabilité de principe du groupement: « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ». Elle relève des incidents anciens, puis des interventions techniques postérieures au dernier constat. L’insuffisance probatoire quant à la persistance du dysfonctionnement conduit au rejet. La motivation est brève et ferme: « sans qu’il ne soit justifié de la persistance des dysfonctionnements depuis lors ».
La solution s’explique par l’économie de l’article 14 de la loi de 1965. L’obligation d’entretien existe, mais la preuve d’un dysfonctionnement actuel, d’une carence fautive et d’un préjudice demeure à la charge du demandeur. À défaut d’éléments récents, le contrôle de proportionnalité des injonctions sous astreinte conduit à confirmer le rejet.
B. Servitude de passage et enclavement insuffisamment démontré
La cour énonce le texte cardinal: « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante (…) est fondé à réclamer (…) un passage suffisant », à charge d’indemnité. Elle replace ensuite l’analyse sur la destination du fonds allégué. La motivation insiste sur l’usage effectif et l’issue disponible: « Or, il n’est nullement établi que l’issue soit insuffisante pour un usage de jardin ». La cour note encore que « d’autres accès sont possibles, sans que tous les propriétaires concernés aient été appelés à la cause ».
La solution est équilibrée. L’insuffisance d’issue s’apprécie au regard de la destination légale et effective du fonds, ici qualifié de jardin. La perspective d’opérations futures ne suffit pas. En outre, la détermination de l’assiette implique la mise en cause de tous les voisins, ce qui fait défaut. La demande échoue donc sur la preuve de l’enclave, sur la cohérence procédurale, et sur le respect de l’itinéraire le plus court.
Ici, la Cour d’appel de Colmar, le 19 juin 2025, affirme la prééminence des règles collectives de la copropriété sur des initiatives privées affectant les parties communes et l’aspect extérieur. Elle exige, pour les demandes connexes, une preuve actuelle et complète, à la hauteur des textes invoqués et des conséquences recherchées.