Cour d’appel de Basse-Terre, le 26 juin 2025, n°24/00045
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendu par la Cour d’appel de Basse-Terre, 2e chambre civile, le 26 juin 2025 (n° 323, n° RG 24/00045), l’arrêt tranche un contentieux de congé pour reprise dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les bailleurs, nouveaux propriétaires depuis 2019, ont délivré en mai 2022 un congé pour reprise, avec échéance du bail fixée au 31 janvier 2023 par avenant de 2020. Les locataires ont contesté la validité du congé et sollicité la reconduction du bail, tandis que les bailleurs ont demandé l’expulsion et une indemnité d’occupation.
La juridiction de première instance a annulé le congé, reconduit le bail et alloué une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les bailleurs ont interjeté appel sur l’ensemble des chefs, sauf l’astreinte, tandis que les locataires ont formé appel incident pour voir appliquer la version de la loi issue de 2014 et faire reconnaître leur statut de locataires protégés. Le débat s’est cristallisé autour de la détermination du droit applicable sur le territoire concerné et de l’étendue des protections légales, ainsi que sur la portée de la clause d’indemnité d’occupation.
La question principale portait sur la version de l’article 15 de la loi de 1989 applicable dans une collectivité où la compétence en matière de logement a été transférée en 2012, avec pour corollaire les conditions du congé pour reprise et l’obligation de relogement. La cour retient l’applicabilité de la loi de 1989 dans sa version au 15 juillet 2007, écarte l’obligation de relogement au regard de l’âge du bailleur, valide le congé, met fin au bail au 31 janvier 2023, et réduit l’indemnité d’occupation prévue contractuellement pour excès manifeste.
I. Le droit applicable et la protection légale en matière de congé pour reprise
A. La version de la loi de 1989 applicable dans la collectivité
La cour affirme d’abord l’inapplicabilité de plein droit des réformes postérieures au changement statutaire. Elle énonce que « Les lois adoptées par le Parlement français en matière de logement et promulguées après le 15 juillet 2007 ne sont donc plus applicables de plein droit à [Localité 8]. » Cette prémisse découle des articles organiques relatifs à la compétence normative locale, dont la mise en œuvre a figé le corpus applicable, sauf intervention de la collectivité.
Sur ce fondement, la juridiction corrige l’analyse du premier juge et fixe la borne temporelle pertinente. Elle décide que « la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 […] demeure applicable à [Localité 8] dans sa version en vigueur jusqu’au 15 juillet 2007, et non jusqu’au 1er janvier 2012. » La solution se justifie par la combinaison des textes organiques sur la compétence en matière de logement et l’absence de norme locale postérieure. La présence, dans le congé, de la notice prévue par un arrêté de 2017 n’a donc aucune incidence sur le droit applicable.
Cette clarification sécurise la hiérarchie des normes et évite la confusion née de mentions annexes à l’acte. La cour souligne que « Le fait que ces informations aient pu induire les locataires en erreur […] n’est pas de nature à rendre applicable […] un texte de loi inapplicable », cantonnant l’erreur éventuelle à la responsabilité du professionnel instrumentaire, sans effet sur la règle de droit.
B. Le régime des locataires protégés et le caractère alternatif des conditions du bailleur
Ayant fixé la version applicable de l’article 15, la cour en précise la lecture. Elle retient que, lorsque le locataire est âgé et modeste, l’obligation de relogement ne pèse pas sur un bailleur répondant à l’une des deux conditions protectrices. Elle énonce que « Il ressort de ces dispositions qu’un bailleur peut donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans […] si lui-même est âgé de plus de 60 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures à un plafond, ces deux conditions étant alternatives, et non cumulatives. »
La solution inverse la motivation du premier juge, qui avait cumulé âge et ressources du bailleur. La cour apprécie l’âge à la date d’échéance du bail et constate que le bailleur avait dépassé soixante ans au 31 janvier 2023. Ainsi, l’obligation de relogement ne s’imposait pas, sans qu’il soit besoin d’examiner les ressources des locataires. Le mécanisme de protection des occupants demeure réel, mais il cède devant la protection du bailleur dès qu’une des conditions alternatives est remplie.
Cette interprétation, conforme au texte applicable, clarifie une articulation souvent source de contentieux local. Elle réaffirme la portée objective du seuil d’âge du bailleur et recentre le contrôle sur la motivation du congé et la réalité de la reprise, non sur une comparaison cumulative de situations économiques.
II. Les effets du choix normatif sur la validité du congé et l’indemnité d’occupation
A. La validité du congé pour reprise et l’absence d’obligation de relogement
Une fois le cadre normatif fixé, la cour vérifie les conditions formelles et substantielles du congé pour reprise. Elle rappelle que la validité était « subordonnée qu’à l’indication, dans le congé, du motif de celui-ci et, s’agissant d’un congé donné pour reprise, de l’identité des bénéficiaires de la reprise. » Elle constate la présence des mentions requises, écarte toute obligation de relogement et rejette la critique relative au motif.
La juridiction retient que l’intention d’habiter est suffisamment étayée par des démarches concrètes de déménagement et d’aménagement. La persistance des occupants jusqu’en septembre 2024 excluait d’exiger des bailleurs des actes d’installation matérielle impossibles avant la libération des lieux. En conséquence, la cour juge que « le motif du congé ne pouvant être remis en cause, il convient d’infirmer le jugement […] de les déclarer valables et de dire que la résiliation du bail est bien intervenue le 31 janvier 2023. »
La voie procédurale fondée sur une nullité de forme est également fermée, l’exception n’ayant pas été soulevée in limine litis. La cour applique ici strictement les articles 112 et 114 du code de procédure civile, sans en détourner la finalité, et évite que des griefs de fond soient requalifiés opportunément en vices de forme à un stade tardif.
B. La clause d’indemnité d’occupation et sa modération pour excès manifeste
La validité du congé conduit à qualifier les occupants de sans droit ni titre à compter du 1er février 2023. Le contrat stipulait une indemnité conventionnelle égale au double du loyer quotidien. La cour en consacre l’applicabilité, l’avenant ayant maintenu la clause, puis mobilise le pouvoir modérateur du juge des pénalités. Elle rappelle que « En vertu de l’article 1231-5 du code civil, […] le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive. »
L’analyse tient compte de deux éléments convergents. D’une part, le congé comportait des indications susceptibles d’induire en erreur, atténuant la gravité du maintien dans les lieux. D’autre part, les occupants ont réglé loyers et charges jusqu’à la restitution des clés, ce qui réduit le préjudice économique subi. La cour en déduit que « En conséquence, il convient de réduire le montant de l’indemnité d’occupation contractuellement prévue, qui apparaît manifestement excessive, » et fixe une somme mensuelle de 1 300 euros pour la période litigieuse, avec intérêts au taux légal.
La solution concilie l’autorité du contrat et l’équité du dispositif légal. Elle évite l’enrichissement sans cause du bailleur tout en sanctionnant l’occupation postérieure à l’échéance. Elle complète le dispositif par la restitution du dépôt de garantie avec intérêts, conséquence ordinaire du solde de comptes, et rejette les demandes indemnitaires accessoires, faute de faute caractérisée ou de grief utilement articulé en appel.
L’arrêt opère ainsi une mise en cohérence du droit applicable localement, de la protection des acteurs du bail d’habitation et des instruments contractuels, dans une motivation lisible et solidement arrimée au texte.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendu par la Cour d’appel de Basse-Terre, 2e chambre civile, le 26 juin 2025 (n° 323, n° RG 24/00045), l’arrêt tranche un contentieux de congé pour reprise dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les bailleurs, nouveaux propriétaires depuis 2019, ont délivré en mai 2022 un congé pour reprise, avec échéance du bail fixée au 31 janvier 2023 par avenant de 2020. Les locataires ont contesté la validité du congé et sollicité la reconduction du bail, tandis que les bailleurs ont demandé l’expulsion et une indemnité d’occupation.
La juridiction de première instance a annulé le congé, reconduit le bail et alloué une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les bailleurs ont interjeté appel sur l’ensemble des chefs, sauf l’astreinte, tandis que les locataires ont formé appel incident pour voir appliquer la version de la loi issue de 2014 et faire reconnaître leur statut de locataires protégés. Le débat s’est cristallisé autour de la détermination du droit applicable sur le territoire concerné et de l’étendue des protections légales, ainsi que sur la portée de la clause d’indemnité d’occupation.
La question principale portait sur la version de l’article 15 de la loi de 1989 applicable dans une collectivité où la compétence en matière de logement a été transférée en 2012, avec pour corollaire les conditions du congé pour reprise et l’obligation de relogement. La cour retient l’applicabilité de la loi de 1989 dans sa version au 15 juillet 2007, écarte l’obligation de relogement au regard de l’âge du bailleur, valide le congé, met fin au bail au 31 janvier 2023, et réduit l’indemnité d’occupation prévue contractuellement pour excès manifeste.
I. Le droit applicable et la protection légale en matière de congé pour reprise
A. La version de la loi de 1989 applicable dans la collectivité
La cour affirme d’abord l’inapplicabilité de plein droit des réformes postérieures au changement statutaire. Elle énonce que « Les lois adoptées par le Parlement français en matière de logement et promulguées après le 15 juillet 2007 ne sont donc plus applicables de plein droit à [Localité 8]. » Cette prémisse découle des articles organiques relatifs à la compétence normative locale, dont la mise en œuvre a figé le corpus applicable, sauf intervention de la collectivité.
Sur ce fondement, la juridiction corrige l’analyse du premier juge et fixe la borne temporelle pertinente. Elle décide que « la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 […] demeure applicable à [Localité 8] dans sa version en vigueur jusqu’au 15 juillet 2007, et non jusqu’au 1er janvier 2012. » La solution se justifie par la combinaison des textes organiques sur la compétence en matière de logement et l’absence de norme locale postérieure. La présence, dans le congé, de la notice prévue par un arrêté de 2017 n’a donc aucune incidence sur le droit applicable.
Cette clarification sécurise la hiérarchie des normes et évite la confusion née de mentions annexes à l’acte. La cour souligne que « Le fait que ces informations aient pu induire les locataires en erreur […] n’est pas de nature à rendre applicable […] un texte de loi inapplicable », cantonnant l’erreur éventuelle à la responsabilité du professionnel instrumentaire, sans effet sur la règle de droit.
B. Le régime des locataires protégés et le caractère alternatif des conditions du bailleur
Ayant fixé la version applicable de l’article 15, la cour en précise la lecture. Elle retient que, lorsque le locataire est âgé et modeste, l’obligation de relogement ne pèse pas sur un bailleur répondant à l’une des deux conditions protectrices. Elle énonce que « Il ressort de ces dispositions qu’un bailleur peut donner congé à un locataire âgé de plus de 70 ans […] si lui-même est âgé de plus de 60 ans, ou si ses propres ressources sont inférieures à un plafond, ces deux conditions étant alternatives, et non cumulatives. »
La solution inverse la motivation du premier juge, qui avait cumulé âge et ressources du bailleur. La cour apprécie l’âge à la date d’échéance du bail et constate que le bailleur avait dépassé soixante ans au 31 janvier 2023. Ainsi, l’obligation de relogement ne s’imposait pas, sans qu’il soit besoin d’examiner les ressources des locataires. Le mécanisme de protection des occupants demeure réel, mais il cède devant la protection du bailleur dès qu’une des conditions alternatives est remplie.
Cette interprétation, conforme au texte applicable, clarifie une articulation souvent source de contentieux local. Elle réaffirme la portée objective du seuil d’âge du bailleur et recentre le contrôle sur la motivation du congé et la réalité de la reprise, non sur une comparaison cumulative de situations économiques.
II. Les effets du choix normatif sur la validité du congé et l’indemnité d’occupation
A. La validité du congé pour reprise et l’absence d’obligation de relogement
Une fois le cadre normatif fixé, la cour vérifie les conditions formelles et substantielles du congé pour reprise. Elle rappelle que la validité était « subordonnée qu’à l’indication, dans le congé, du motif de celui-ci et, s’agissant d’un congé donné pour reprise, de l’identité des bénéficiaires de la reprise. » Elle constate la présence des mentions requises, écarte toute obligation de relogement et rejette la critique relative au motif.
La juridiction retient que l’intention d’habiter est suffisamment étayée par des démarches concrètes de déménagement et d’aménagement. La persistance des occupants jusqu’en septembre 2024 excluait d’exiger des bailleurs des actes d’installation matérielle impossibles avant la libération des lieux. En conséquence, la cour juge que « le motif du congé ne pouvant être remis en cause, il convient d’infirmer le jugement […] de les déclarer valables et de dire que la résiliation du bail est bien intervenue le 31 janvier 2023. »
La voie procédurale fondée sur une nullité de forme est également fermée, l’exception n’ayant pas été soulevée in limine litis. La cour applique ici strictement les articles 112 et 114 du code de procédure civile, sans en détourner la finalité, et évite que des griefs de fond soient requalifiés opportunément en vices de forme à un stade tardif.
B. La clause d’indemnité d’occupation et sa modération pour excès manifeste
La validité du congé conduit à qualifier les occupants de sans droit ni titre à compter du 1er février 2023. Le contrat stipulait une indemnité conventionnelle égale au double du loyer quotidien. La cour en consacre l’applicabilité, l’avenant ayant maintenu la clause, puis mobilise le pouvoir modérateur du juge des pénalités. Elle rappelle que « En vertu de l’article 1231-5 du code civil, […] le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive. »
L’analyse tient compte de deux éléments convergents. D’une part, le congé comportait des indications susceptibles d’induire en erreur, atténuant la gravité du maintien dans les lieux. D’autre part, les occupants ont réglé loyers et charges jusqu’à la restitution des clés, ce qui réduit le préjudice économique subi. La cour en déduit que « En conséquence, il convient de réduire le montant de l’indemnité d’occupation contractuellement prévue, qui apparaît manifestement excessive, » et fixe une somme mensuelle de 1 300 euros pour la période litigieuse, avec intérêts au taux légal.
La solution concilie l’autorité du contrat et l’équité du dispositif légal. Elle évite l’enrichissement sans cause du bailleur tout en sanctionnant l’occupation postérieure à l’échéance. Elle complète le dispositif par la restitution du dépôt de garantie avec intérêts, conséquence ordinaire du solde de comptes, et rejette les demandes indemnitaires accessoires, faute de faute caractérisée ou de grief utilement articulé en appel.
L’arrêt opère ainsi une mise en cohérence du droit applicable localement, de la protection des acteurs du bail d’habitation et des instruments contractuels, dans une motivation lisible et solidement arrimée au texte.