Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 19 juin 2025, n°21/10229
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 19 juin 2025, statue sur la fixation du loyer de renouvellement d’un bail commercial portant sur un établissement hôtelier classé en locaux monovalents. Le litige oppose bailleur et preneur sur la méthode de valorisation et les paramètres économiques retenus pour déterminer la valeur locative. Saisie après un premier jugement ayant retenu 152 000 euros HT l’an, la cour confirme la détermination opérée au regard des usages de la profession hôtelière postérieurs à 2016.
Les faits tiennent à un bail initial conclu pour neuf ans, assorti d’un loyer de base révisable. Un congé avec offre de renouvellement a provoqué une divergence sur le montant du loyer, le bailleur sollicitant une nette hausse et le preneur soutenant un niveau sensiblement inférieur. Une expertise a été ordonnée, concluant à 152 000 euros HT. Le premier juge a adopté cette estimation, dont il a assorti les intérêts, l’exécution provisoire et une répartition des dépens. En appel, le preneur demande une forte minoration tandis que le bailleur sollicite une majoration substantielle.
La question posée portait sur la méthode d’évaluation appropriée, les locaux étant monovalents, et sur les paramètres à retenir dans le cadre des usages hôteliers, y compris la prise en compte de certains transferts de charges et des travaux réalisés par le preneur. La cour rappelle d’abord que « Aucune des parties ne conteste le caractère monovalent des locaux et la détermination de la valeur locative selon les usages de la profession ». Elle juge ensuite que « L’application de la méthode hôtelière rénovée est au contraire adaptée », avant d’entériner les paramètres clés, et tranche enfin le sort des charges et des améliorations revendiquées.
I. La consécration d’une méthode rénovée alignée sur les usages hôteliers
A. L’adéquation normative et économique de la méthode rénovée La juridiction de renvoi s’inscrit dans le cadre de l’article R.145-10 du code de commerce, qui renvoie aux usages de la branche pour les locaux monovalents. L’office du juge consiste à apprécier la méthode pertinente au regard de la finalité locative et de l’indépendance vis-à-vis de la gestion propre de l’exploitant. La cour valide un outil d’évaluation fondé sur une recette normative, fondé sur des données agrégées et contextualisées, afin d’écarter les effets de tarifs affichés peu représentatifs. Elle souligne que la méthode rénovée valorise « plus justement l’outil immobilier et ses caractéristiques », ce qui répond à l’exigence d’un loyer reflétant la valeur locative objective.
La motivation met ainsi l’accent sur la stabilité des références professionnelles postérieures à 2016, sans céder aux fluctuations conjoncturelles postérieures à la date de renouvellement. Elle écarte la critique tirée d’une prétendue inadaptation à la saisonnalité, faute d’atteindre la pertinence démontrée par les sources utilisées et le raisonnement d’expertise. La solution promeut une cohérence entre l’office du juge des loyers et l’outillage méthodologique évolutif de la branche, en privilégiant la fiabilité des agrégats sectoriels.
B. La fixation des paramètres essentiels et le contrôle des justifications La cour stabilise successivement les paramètres critiques. D’abord, elle retient que « Le taux d’occupation théorique de 60% sera entériné », au vu des données locales pertinentes et de l’exclusion de l’année atypique précédant la période de référence. Ensuite, s’agissant du prix unitaire, « Le prix de 130 euros HT retenu par l’expert sera également entériné », la juridiction recherchant un prix admissible en cohérence avec la localisation, la typologie des chambres et l’absence de véritable saison morte.
Le raisonnement confirme encore le taux de prélèvement sur recettes hébergement à 16% et entérine la méthode d’isolation des revenus annexes, tant pour les petits déjeuners (base théorique, taux médian de 30%) que pour le stationnement de surface (recette théorique, taux de 50%). La décision valorise la distinction entre performances théoriques attendues de l’outil et performances constatées de l’exploitant, essentielle en matière monovalente. Elle retient par ailleurs un abattement pour améliorations, après avoir rappelé l’inapplicabilité de l’abattement légal du code du tourisme, en relevant que « L’abattement de 10% appliqué à la valeur locative compte tenu de l’envergure de ces travaux apparaît en conséquence justifié ».
II. Le régime des charges et des améliorations au prisme du droit des baux monovalents
A. L’exclusion des correctifs de valeur locative et la portée des textes La cour réaffirme le cadre dérogatoire. Elle indique que « S’agissant de locaux monovalent, le prix du bail est fixé conformément aux articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, selon les usages observés dans la branche considérée, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants ». Elle en déduit que « La mise en oeuvre des dispositions des articles R.145-8 et L.145-33 3°, permettant de diminuer ou d’augmenter la valeur locative […] est en conséquence exclue ». Cette articulation ferme prohibe l’usage des correctifs liés aux transferts de charges pour ajuster la valeur locative dans l’univers monovalent.
La solution n’interdit pas toute prise en compte économique indirecte. La juridiction admet que le transfert de la taxe foncière puisse influer, non comme correctif autonome, mais lors du calibrage du taux sur recettes hébergement, au titre d’un élément défavorable inscrit dans la fourchette usuelle de la catégorie. La démarche demeure conforme aux usages sans réintroduire, par la bande, les mécanismes expressément écartés par les textes.
B. Le contrôle de plausibilité économique et les limites de la solution Le juge du fond ne s’arrête pas à la valeur calculée. Il relève que « L’expert a contrôlé la pertinence économique de cette fixation », en injectant le loyer retenu et les charges immobilières dans un compte de résultat reconstitué, puis en comparant les ratios à la norme sectorielle. La cour en déduit que « la charge immobilière globale ressortant à 16% du chiffre d’affaires réel est conforme à la norme », ce qui consolide la valeur au regard des équilibres d’exploitation attendus d’un établissement de cette catégorie.
Cette approche présente des vertus de sécurité juridique, mais suppose une rigueur continue dans la sélection des sources et des fourchettes. La méthode rénovée réduit les biais des tarifs affichés, tout en exposant le juge à la variabilité des agrégats et à la sensibilité des paramètres retenus. L’octroi d’un abattement de 10% pour améliorations, bien qu’extérieure aux abattements légaux du code du tourisme, reflète une mesure d’équité économique en lien avec la qualité immobilière, sans contredire le cadre dérogatoire.
Au total, la décision confirme la centralité des usages de la profession pour les locaux monovalents et clarifie l’articulation entre méthode rénovée, paramètres opérationnels et contrôle de plausibilité. Elle offre un référentiel opérationnel pour la fixation des loyers postérieurs à 2016, en conciliant normativité technique et soutenabilité économique de l’exploitation.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 19 juin 2025, statue sur la fixation du loyer de renouvellement d’un bail commercial portant sur un établissement hôtelier classé en locaux monovalents. Le litige oppose bailleur et preneur sur la méthode de valorisation et les paramètres économiques retenus pour déterminer la valeur locative. Saisie après un premier jugement ayant retenu 152 000 euros HT l’an, la cour confirme la détermination opérée au regard des usages de la profession hôtelière postérieurs à 2016.
Les faits tiennent à un bail initial conclu pour neuf ans, assorti d’un loyer de base révisable. Un congé avec offre de renouvellement a provoqué une divergence sur le montant du loyer, le bailleur sollicitant une nette hausse et le preneur soutenant un niveau sensiblement inférieur. Une expertise a été ordonnée, concluant à 152 000 euros HT. Le premier juge a adopté cette estimation, dont il a assorti les intérêts, l’exécution provisoire et une répartition des dépens. En appel, le preneur demande une forte minoration tandis que le bailleur sollicite une majoration substantielle.
La question posée portait sur la méthode d’évaluation appropriée, les locaux étant monovalents, et sur les paramètres à retenir dans le cadre des usages hôteliers, y compris la prise en compte de certains transferts de charges et des travaux réalisés par le preneur. La cour rappelle d’abord que « Aucune des parties ne conteste le caractère monovalent des locaux et la détermination de la valeur locative selon les usages de la profession ». Elle juge ensuite que « L’application de la méthode hôtelière rénovée est au contraire adaptée », avant d’entériner les paramètres clés, et tranche enfin le sort des charges et des améliorations revendiquées.
I. La consécration d’une méthode rénovée alignée sur les usages hôteliers
A. L’adéquation normative et économique de la méthode rénovée
La juridiction de renvoi s’inscrit dans le cadre de l’article R.145-10 du code de commerce, qui renvoie aux usages de la branche pour les locaux monovalents. L’office du juge consiste à apprécier la méthode pertinente au regard de la finalité locative et de l’indépendance vis-à-vis de la gestion propre de l’exploitant. La cour valide un outil d’évaluation fondé sur une recette normative, fondé sur des données agrégées et contextualisées, afin d’écarter les effets de tarifs affichés peu représentatifs. Elle souligne que la méthode rénovée valorise « plus justement l’outil immobilier et ses caractéristiques », ce qui répond à l’exigence d’un loyer reflétant la valeur locative objective.
La motivation met ainsi l’accent sur la stabilité des références professionnelles postérieures à 2016, sans céder aux fluctuations conjoncturelles postérieures à la date de renouvellement. Elle écarte la critique tirée d’une prétendue inadaptation à la saisonnalité, faute d’atteindre la pertinence démontrée par les sources utilisées et le raisonnement d’expertise. La solution promeut une cohérence entre l’office du juge des loyers et l’outillage méthodologique évolutif de la branche, en privilégiant la fiabilité des agrégats sectoriels.
B. La fixation des paramètres essentiels et le contrôle des justifications
La cour stabilise successivement les paramètres critiques. D’abord, elle retient que « Le taux d’occupation théorique de 60% sera entériné », au vu des données locales pertinentes et de l’exclusion de l’année atypique précédant la période de référence. Ensuite, s’agissant du prix unitaire, « Le prix de 130 euros HT retenu par l’expert sera également entériné », la juridiction recherchant un prix admissible en cohérence avec la localisation, la typologie des chambres et l’absence de véritable saison morte.
Le raisonnement confirme encore le taux de prélèvement sur recettes hébergement à 16% et entérine la méthode d’isolation des revenus annexes, tant pour les petits déjeuners (base théorique, taux médian de 30%) que pour le stationnement de surface (recette théorique, taux de 50%). La décision valorise la distinction entre performances théoriques attendues de l’outil et performances constatées de l’exploitant, essentielle en matière monovalente. Elle retient par ailleurs un abattement pour améliorations, après avoir rappelé l’inapplicabilité de l’abattement légal du code du tourisme, en relevant que « L’abattement de 10% appliqué à la valeur locative compte tenu de l’envergure de ces travaux apparaît en conséquence justifié ».
II. Le régime des charges et des améliorations au prisme du droit des baux monovalents
A. L’exclusion des correctifs de valeur locative et la portée des textes
La cour réaffirme le cadre dérogatoire. Elle indique que « S’agissant de locaux monovalent, le prix du bail est fixé conformément aux articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, selon les usages observés dans la branche considérée, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants ». Elle en déduit que « La mise en oeuvre des dispositions des articles R.145-8 et L.145-33 3°, permettant de diminuer ou d’augmenter la valeur locative […] est en conséquence exclue ». Cette articulation ferme prohibe l’usage des correctifs liés aux transferts de charges pour ajuster la valeur locative dans l’univers monovalent.
La solution n’interdit pas toute prise en compte économique indirecte. La juridiction admet que le transfert de la taxe foncière puisse influer, non comme correctif autonome, mais lors du calibrage du taux sur recettes hébergement, au titre d’un élément défavorable inscrit dans la fourchette usuelle de la catégorie. La démarche demeure conforme aux usages sans réintroduire, par la bande, les mécanismes expressément écartés par les textes.
B. Le contrôle de plausibilité économique et les limites de la solution
Le juge du fond ne s’arrête pas à la valeur calculée. Il relève que « L’expert a contrôlé la pertinence économique de cette fixation », en injectant le loyer retenu et les charges immobilières dans un compte de résultat reconstitué, puis en comparant les ratios à la norme sectorielle. La cour en déduit que « la charge immobilière globale ressortant à 16% du chiffre d’affaires réel est conforme à la norme », ce qui consolide la valeur au regard des équilibres d’exploitation attendus d’un établissement de cette catégorie.
Cette approche présente des vertus de sécurité juridique, mais suppose une rigueur continue dans la sélection des sources et des fourchettes. La méthode rénovée réduit les biais des tarifs affichés, tout en exposant le juge à la variabilité des agrégats et à la sensibilité des paramètres retenus. L’octroi d’un abattement de 10% pour améliorations, bien qu’extérieure aux abattements légaux du code du tourisme, reflète une mesure d’équité économique en lien avec la qualité immobilière, sans contredire le cadre dérogatoire.
Au total, la décision confirme la centralité des usages de la profession pour les locaux monovalents et clarifie l’articulation entre méthode rénovée, paramètres opérationnels et contrôle de plausibilité. Elle offre un référentiel opérationnel pour la fixation des loyers postérieurs à 2016, en conciliant normativité technique et soutenabilité économique de l’exploitation.