Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 11 septembre 2025, n°22/02261
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 11 septembre 2025, la décision tranche un contentieux de copropriété relatif à la contestation d’une autorisation de saisie et à l’appel de fonds pour des travaux. Les faits tiennent à des travaux de ravalement votés le 28 mars 2019 pour un bâtiment, suivis d’une autorisation, le 26 juin 2019, d’engager une saisie pour impayés. Le bien concerné est situé dans l’autre bâtiment d’un ensemble comportant deux corps contigus, régis par un règlement distinguant la répartition des charges. La première instance, par jugement du 14 décembre 2021, a déclaré irrecevables les griefs dirigés contre la résolution de mars 2019, rejeté l’annulation de la résolution de juin 2019, et condamné au paiement d’un solde de charges. En appel, l’appelante sollicite l’annulation de l’autorisation de saisie et la décharge des sommes appelées, en soutenant la séparation des bâtiments et une pondération erronée des tantièmes. L’intimé conclut à la confirmation sur la recevabilité, revendique la dette et invoque la globalité de l’immeuble au regard de travaux affectant sa solidité.
La question posée tient, d’une part, à la recevabilité d’une contestation dirigée contre une décision postérieure qui se borne à tirer les conséquences d’une résolution non déférée dans le délai légal. D’autre part, elle vise la légitimité de l’appel de fonds pour travaux exécutés sur un bâtiment, au regard d’un règlement qui répartit les charges lorsque celles-ci ne concernent qu’un seul corps. La cour confirme l’irrecevabilité des prétentions relatives à la décision d’autoriser la saisie, en raison du caractère confirmatif d’une résolution antérieure devenue définitive. Elle infirme cependant la condamnation au paiement, retenant que les charges de ravalement d’un bâtiment ne peuvent être imputées aux lots de l’autre, et que la preuve du quantum et de l’exigibilité des sommes n’est pas rapportée.
I – L’articulation des décisions successives et la recevabilité de l’action
A – Le caractère confirmatif de la décision postérieure La cour rappelle la règle de méthode contentieuse, selon laquelle « la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de “constater”, “donner acte”, “dire et juger” ou “déclarer” », qui n’ajoutent rien à la solution. Surtout, elle reprend le principe gouvernant les suites d’assemblées: « En cas de décisions successives de l’assemblée générale, il est acquis que si la seconde décision de l’assemblée se borne à confirmer la première résolution devenue définitive, à défaut de recours dans le délai prévu par la loi, elle ne peut plus être remise en cause ». La motivation s’attache à la nature de la résolution ultérieure, purement confirmative, et non à un acte autonome créateur d’effets distincts.
Cette qualification gouverne l’issue du litige sur la recevabilité. Les appelants qui la contestent ne peuvent éluder la déchéance découlant de l’absence de recours contre la décision initiale, dès lors que la seconde se limite à en tirer les conséquences. La solution s’inscrit dans le sillage d’une jurisprudence constante sur la portée d’une décision devenue définitive, que des actes subséquents ne ravivent pas.
B – L’impossible contournerment par la voie incidente La cour écarte la tentative de requalification des griefs en contestation autonome de la décision d’autorisation de saisie. La demande, en réalité, tend à remettre en cause une dette née des effets d’une résolution non attaquée. Le rattachement au caractère confirmatif est donc déterminant, car il verrouille l’office du juge. L’arrêt souligne, par une formule claire, que la seconde résolution « n’est pas autonome mais bien une décision confirmant la résolution n°4 du 29 mars 2019 ».
Cette approche prévient les détournements de procédure consistant à viser l’acte de mise en œuvre pour éviter l’extinction du droit de critique. Elle assure la sécurité des décisions d’assemblée, tout en laissant subsister les contestations recevables portant sur d’autres objets, notamment la répartition individuelle des charges ou la preuve de la créance.
II – La répartition des charges et l’exigibilité de la créance
A – L’autorité du règlement en cas de travaux localisés Le cœur du litige matériel porte sur la répartition des charges de ravalement. La cour s’appuie sur les stipulations du règlement, selon lesquelles « Toutefois, lorsque les charges ne concerneront qu’un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de copropriété. » Les travaux ont été réalisés sur le bâtiment A, tandis que le lot se situe dans le bâtiment B, identifié par un état descriptif distinguant deux corps contigus.
La motivation rejette l’argument d’un immeuble unique au sens des charges de conservation, en rappelant que « l’état descriptif de division évoque l’existence de deux bâtiments contigus et non un seul et même bâtiment. » Le principe de spécialité des charges prévaut alors, sans qu’il soit besoin d’étendre l’utilité à l’ensemble. L’arrêt en déduit que l’imputation des provisions de ravalement du bâtiment A au lot du bâtiment B était contraire au règlement.
B – La preuve du quantum et de l’exigibilité des sommes La cour rappelle la règle de l’exigibilité corrélée à l’approbation des comptes, en ces termes: « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. » Elle précise toutefois, conformément aux textes cités, que cette approbation n’emporte pas validation du compte individuel et n’interdit pas la rectification des erreurs d’imputation.
L’examen probatoire est défavorable au demandeur en paiement. Les pièces produites ne suffisent pas à établir la dette autrement que par le seul appel lié au ravalement du bâtiment A, jugé non dû. La cour constate l’absence d’appels de fonds pertinents et d’approbations utiles, en relevant que « de même aucun procès-verbal d’assemblée générale portant approbation des comptes (…) de sorte que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni le quantum de sa créance, ni le caractère certain, liquide et exigible. » La demande en paiement est donc rejetée, et la condamnation de première instance infirmée.
L’arrêt concilie ainsi la rigueur procédurale sur la contestation des résolutions avec une lecture précise du règlement de copropriété et des exigences probatoires. La solution protège la stabilité des décisions devenues définitives, tout en rappelant que l’imputation des charges demeure gouvernée par la spécialité des travaux et par la preuve stricte de l’exigible.
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2)
Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 11 septembre 2025, la décision tranche un contentieux de copropriété relatif à la contestation d’une autorisation de saisie et à l’appel de fonds pour des travaux. Les faits tiennent à des travaux de ravalement votés le 28 mars 2019 pour un bâtiment, suivis d’une autorisation, le 26 juin 2019, d’engager une saisie pour impayés. Le bien concerné est situé dans l’autre bâtiment d’un ensemble comportant deux corps contigus, régis par un règlement distinguant la répartition des charges. La première instance, par jugement du 14 décembre 2021, a déclaré irrecevables les griefs dirigés contre la résolution de mars 2019, rejeté l’annulation de la résolution de juin 2019, et condamné au paiement d’un solde de charges. En appel, l’appelante sollicite l’annulation de l’autorisation de saisie et la décharge des sommes appelées, en soutenant la séparation des bâtiments et une pondération erronée des tantièmes. L’intimé conclut à la confirmation sur la recevabilité, revendique la dette et invoque la globalité de l’immeuble au regard de travaux affectant sa solidité.
La question posée tient, d’une part, à la recevabilité d’une contestation dirigée contre une décision postérieure qui se borne à tirer les conséquences d’une résolution non déférée dans le délai légal. D’autre part, elle vise la légitimité de l’appel de fonds pour travaux exécutés sur un bâtiment, au regard d’un règlement qui répartit les charges lorsque celles-ci ne concernent qu’un seul corps. La cour confirme l’irrecevabilité des prétentions relatives à la décision d’autoriser la saisie, en raison du caractère confirmatif d’une résolution antérieure devenue définitive. Elle infirme cependant la condamnation au paiement, retenant que les charges de ravalement d’un bâtiment ne peuvent être imputées aux lots de l’autre, et que la preuve du quantum et de l’exigibilité des sommes n’est pas rapportée.
I – L’articulation des décisions successives et la recevabilité de l’action
A – Le caractère confirmatif de la décision postérieure
La cour rappelle la règle de méthode contentieuse, selon laquelle « la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de “constater”, “donner acte”, “dire et juger” ou “déclarer” », qui n’ajoutent rien à la solution. Surtout, elle reprend le principe gouvernant les suites d’assemblées: « En cas de décisions successives de l’assemblée générale, il est acquis que si la seconde décision de l’assemblée se borne à confirmer la première résolution devenue définitive, à défaut de recours dans le délai prévu par la loi, elle ne peut plus être remise en cause ». La motivation s’attache à la nature de la résolution ultérieure, purement confirmative, et non à un acte autonome créateur d’effets distincts.
Cette qualification gouverne l’issue du litige sur la recevabilité. Les appelants qui la contestent ne peuvent éluder la déchéance découlant de l’absence de recours contre la décision initiale, dès lors que la seconde se limite à en tirer les conséquences. La solution s’inscrit dans le sillage d’une jurisprudence constante sur la portée d’une décision devenue définitive, que des actes subséquents ne ravivent pas.
B – L’impossible contournerment par la voie incidente
La cour écarte la tentative de requalification des griefs en contestation autonome de la décision d’autorisation de saisie. La demande, en réalité, tend à remettre en cause une dette née des effets d’une résolution non attaquée. Le rattachement au caractère confirmatif est donc déterminant, car il verrouille l’office du juge. L’arrêt souligne, par une formule claire, que la seconde résolution « n’est pas autonome mais bien une décision confirmant la résolution n°4 du 29 mars 2019 ».
Cette approche prévient les détournements de procédure consistant à viser l’acte de mise en œuvre pour éviter l’extinction du droit de critique. Elle assure la sécurité des décisions d’assemblée, tout en laissant subsister les contestations recevables portant sur d’autres objets, notamment la répartition individuelle des charges ou la preuve de la créance.
II – La répartition des charges et l’exigibilité de la créance
A – L’autorité du règlement en cas de travaux localisés
Le cœur du litige matériel porte sur la répartition des charges de ravalement. La cour s’appuie sur les stipulations du règlement, selon lesquelles « Toutefois, lorsque les charges ne concerneront qu’un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de copropriété. » Les travaux ont été réalisés sur le bâtiment A, tandis que le lot se situe dans le bâtiment B, identifié par un état descriptif distinguant deux corps contigus.
La motivation rejette l’argument d’un immeuble unique au sens des charges de conservation, en rappelant que « l’état descriptif de division évoque l’existence de deux bâtiments contigus et non un seul et même bâtiment. » Le principe de spécialité des charges prévaut alors, sans qu’il soit besoin d’étendre l’utilité à l’ensemble. L’arrêt en déduit que l’imputation des provisions de ravalement du bâtiment A au lot du bâtiment B était contraire au règlement.
B – La preuve du quantum et de l’exigibilité des sommes
La cour rappelle la règle de l’exigibilité corrélée à l’approbation des comptes, en ces termes: « L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. » Elle précise toutefois, conformément aux textes cités, que cette approbation n’emporte pas validation du compte individuel et n’interdit pas la rectification des erreurs d’imputation.
L’examen probatoire est défavorable au demandeur en paiement. Les pièces produites ne suffisent pas à établir la dette autrement que par le seul appel lié au ravalement du bâtiment A, jugé non dû. La cour constate l’absence d’appels de fonds pertinents et d’approbations utiles, en relevant que « de même aucun procès-verbal d’assemblée générale portant approbation des comptes (…) de sorte que le syndicat des copropriétaires ne démontre ni le quantum de sa créance, ni le caractère certain, liquide et exigible. » La demande en paiement est donc rejetée, et la condamnation de première instance infirmée.
L’arrêt concilie ainsi la rigueur procédurale sur la contestation des résolutions avec une lecture précise du règlement de copropriété et des exigences probatoires. La solution protège la stabilité des décisions devenues définitives, tout en rappelant que l’imputation des charges demeure gouvernée par la spécialité des travaux et par la preuve stricte de l’exigible.