La cour administrative d’appel de Toulouse a rendu, le 17 avril 2025, un arrêt relatif à l’application du principe de constructibilité limitée. Un groupement foncier agricole a déposé une déclaration préalable afin de réaliser une division foncière sur le territoire de la commune de Garrigues. Le préfet de l’Hérault a émis un avis conforme défavorable, mais une décision tacite de non-opposition est née ultérieurement au profit du pétitionnaire. Saisi d’un déféré, le tribunal administratif de Montpellier a annulé cette autorisation par un jugement du 25 mai 2023. Le groupement requérant a alors sollicité l’annulation de ce jugement en soutenant que le terrain s’insérait dans les parties urbanisées. La question posée aux juges consistait à déterminer si la proximité de quelques constructions suffisait à autoriser une nouvelle urbanisation. La cour rejette l’appel en confirmant que le projet entraînerait une extension illégale de l’urbanisation en zone naturelle. L’examen des critères de définition des parties urbanisées précédera l’étude des conséquences juridiques attachées à l’extension du bâti.
**I. La définition matérielle des parties urbanisées de la commune**
**A. Le critère de la densité significative des constructions**
L’article L. 111-3 du code de l’urbanisme interdit toute construction en dehors des parties urbanisées de la commune en l’absence de plan local. Ces zones sont définies par la jurisprudence comme les secteurs du territoire « qui comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions ». Cette règle de constructibilité limitée vise à protéger les espaces agricoles contre l’urbanisation diffuse et non maîtrisée par les autorités locales. Le juge administratif exerce un contrôle précis sur la configuration des parcelles pour valider ou rejeter la qualification de partie urbanisée.
**B. L’exclusion des secteurs marqués par une urbanisation diffuse**
La cour relève que le terrain jouxte trois parcelles bâties mais s’insère toutefois dans un « secteur d’urbanisation diffuse » situé à l’écart du bourg. Les photographies aériennes démontrent que la parcelle est séparée de la partie agglomérée par un espace agricole de taille significative. La présence de réseaux ou la proximité immédiate de quelques maisons ne suffisent pas à modifier la nature naturelle ou agricole du site. Cette appréciation géographique stricte empêche la reconnaissance d’un droit à construire sur des terrains périphériques isolés du centre urbain principal. La constatation de l’isolement du terrain conduit logiquement à sanctionner toute velléité d’extension de l’urbanisation existante.
**II. Le régime de l’interdiction d’extension de l’urbanisation**
**A. Le constat d’une extension illégale en zone naturelle**
L’arrêt souligne que la création de deux lots sur une parcelle intégralement cultivée « aurait ainsi pour effet d’étendre lesdites parties urbanisées ». Le juge refuse de valider un projet qui viendrait mordre sur des « vastes étendues à caractère naturel ou agricole » bordant le terrain. L’absence de document d’urbanisme communal rend impossible toute dérogation pour des motifs de simple densification d’un hameau éparpillé. La solution retenue confirme l’application rigoureuse du règlement national d’urbanisme pour préserver la destination originelle des terres agricoles.
**B. La validation de la compétence liée de l’autorité administrative**
Le préfet était tenu de s’opposer au projet dès lors que celui-ci méconnaissait les dispositions d’ordre public du code de l’urbanisme. L’avis conforme défavorable rendu par le représentant de l’État constituait une mesure de protection nécessaire de la légalité des actes locaux. Le maire de la commune se trouvait dans une situation de compétence liée et devait impérativement refuser l’autorisation de division foncière. Cette décision rappelle que la sauvegarde des équilibres territoriaux prime sur les intérêts privés des propriétaires fonciers en zone non couverte.