La Cour administrative d’appel de Nancy a rendu, le 30 juin 2025, une décision portant sur la régularisation des constructions dépourvues d’autorisation.
Un propriétaire a sollicité, le 19 février 2021, une déclaration préalable pour réaliser des travaux de rénovation sur un bâtiment existant.
Le maire de la commune s’est opposé à cette demande par un arrêté en date du 19 avril 2021.
Le Tribunal administratif de Nancy a rejeté le recours dirigé contre cet arrêté par un jugement rendu le 9 mars 2023.
Le requérant soutient devant la juridiction d’appel que le premier juge n’a pas répondu à l’ensemble de ses moyens de droit.
L’appelant invoque également le bénéfice de la prescription décennale et conteste la situation de compétence liée retenue par l’administration.
Le litige porte sur la possibilité de refuser des travaux nouveaux en raison de l’irrégularité initiale d’une construction ancienne.
La juridiction confirme la validité de l’opposition municipale en raison de l’absence de demande portant sur l’ensemble de l’édifice.
L’analyse de cette solution commande d’étudier l’obligation de régularisation globale (I) avant d’envisager la portée de la prescription décennale (II).
I. La confirmation de la règle de régularisation globale des constructions irrégulières
A. L’obligation de soumettre l’intégralité du bâtiment au contrôle administratif
La juridiction rappelle qu’un propriétaire souhaitant réaliser de nouveaux travaux doit solliciter une autorisation portant sur l’intégralité de sa construction.
Cette règle s’applique dès lors qu’une construction a été « édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables » par son propriétaire.
Le pétitionnaire doit ainsi permettre à l’administration de vérifier la conformité de « l’ensemble du bâtiment » aux règles d’urbanisme actuellement en vigueur.
Cette exigence garantit que les nouveaux aménagements s’intègrent dans un ensemble immobilier dont la légalité est pleinement assurée par l’autorité publique.
B. L’exercice d’une compétence liée par l’autorité municipale
Le maire de la commune se trouvait en situation de compétence liée pour s’opposer à la déclaration préalable déposée par le propriétaire.
L’administration doit rejeter une demande limitée aux seuls travaux nouveaux sans qu’une invitation préalable à régulariser l’ensemble ne soit nécessaire.
Les juges précisent que le maire est « tenu » de refuser l’autorisation si le dossier ne porte pas sur l’intégralité de l’ouvrage.
Les moyens soulevés contre cette décision sont « inopérants » dès lors que l’autorité administrative se trouvait dans une situation de compétence liée.
Le respect de cette procédure de régularisation rigoureuse conditionne toutefois l’application des mécanismes de prescription prévus par le code de l’urbanisme.
II. L’articulation rigoureuse entre la prescription administrative et l’exigence de régularité
A. L’inefficacité relative de la prescription décennale d’urbanisme
L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme interdit de fonder un refus sur l’irrégularité d’une construction achevée depuis plus de dix ans.
Cette disposition législative instaure une prescription administrative destinée à stabiliser la situation juridique des édifices anciens présents sur le territoire.
Toutefois, la Cour administrative d’appel de Nancy précise que ce bénéfice s’efface devant l’obligation de régularisation lors de nouveaux travaux.
L’administration doit s’opposer aux nouveaux travaux « nonobstant les dispositions de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme » en l’absence de régularisation complète.
B. La nécessaire préservation de l’intégrité juridique du droit des sols
La solution confirme une jurisprudence établie privilégiant la mise en conformité globale des immeubles lors de toute intervention structurante nouvelle.
Cette règle prévaut même si les éléments nouveaux ne prennent pas directement appui sur la partie irrégulière de la construction existante.
Le droit de l’urbanisme impose ainsi une vision globale de l’édifice afin d’éviter la pérennisation de situations contraires aux règles d’aménagement.
La sécurité juridique offerte par le délai décennal ne saurait donc primer sur l’exigence de régularisation complète des bâtiments transformés.