La cour administrative d’appel de Marseille a rendu, le 3 juillet 2025, une décision portant sur la régularisation d’une autorisation d’urbanisme en appel. Un maire avait délivré un permis de construire pour l’extension d’une villa, mais ce titre fut annulé par le tribunal administratif de Toulon. Le tribunal administratif de Toulon avait rendu son jugement le 16 décembre 2022 après avoir été saisi par un voisin mécontent du projet architectural. Le bénéficiaire de l’autorisation et la commune ont alors interjeté appel devant la juridiction supérieure pour contester cette annulation prononcée en première instance.
Par un arrêt avant dire droit du 12 décembre 2024, la cour a identifié une méconnaissance des règles de densité du plan local d’urbanisme. Elle a décidé de surseoir à statuer afin de permettre la délivrance d’un permis modificatif susceptible de corriger l’illégalité ainsi relevée au fond. La question posée aux juges consistait à déterminer si la réduction de la surface de l’extension permettait de rendre le projet conforme aux prescriptions du règlement local. La cour a validé la régularisation et annulé le jugement du tribunal administratif de Toulon au terme d’une analyse technique des nouvelles surfaces déclarées. Il convient d’étudier la mise en œuvre de la procédure de régularisation avant d’analyser le contrôle de l’effectivité de la mesure modificative produite.
I. L’encadrement procédural de la régularisation du permis de construire
A. La caractérisation d’un vice de fond régularisable
La juridiction d’appel a d’abord censuré le motif d’annulation retenu par les premiers juges avant d’examiner les autres moyens soulevés par la partie requérante. Elle a relevé que « l’arrêté du 18 mars 2020 était illégal en ce que la surface de plancher de l’extension projetée excédait 30 % » de la surface autorisée. Cette limite de densité était fixée par les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme applicables à la zone concernée par les travaux. Le vice identifié portait donc sur une règle de fond relative à l’ampleur de la construction autorisée par l’administration municipale sur le terrain. Les juges ont toutefois considéré que cette méconnaissance de la norme d’urbanisme ne présentait pas un caractère irrémédiable pour l’ensemble du projet architectural.
B. Le recours au sursis à statuer pour la sauvegarde de l’autorisation
La cour a fait application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme qui permet de régulariser un permis en cours d’instance juridictionnelle. Cette disposition impose au juge de surseoir à statuer lorsqu’un vice peut être corrigé par un permis modificatif délivré après le début du litige. Le juge d’appel a imparti un délai de quatre mois aux parties pour justifier de l’intervention d’une mesure destinée à purger l’illégalité constatée. Cette technique contentieuse illustre la volonté du législateur de favoriser la stabilité des actes administratifs tout en garantissant le respect des règles d’urbanisme locales. La procédure de régularisation suspend ainsi l’issue du procès jusqu’à la présentation d’un acte nouveau venant modifier l’autorisation initiale de construire.
II. L’examen souverain de la portée de la mesure correctrice
A. La vérification technique de la mise en conformité du projet
Le bénéficiaire a obtenu un permis modificatif le 2 avril 2025 prévoyant une réduction de la largeur de la chambre et de la profondeur de l’entrée. La cour a constaté que l’augmentation de la surface de plancher passait de 31,9 à 27,05 mètres carrés pour respecter les limites réglementaires. Les juges soulignent que « cette augmentation de surface n’excède pas 30 % de la surface de plancher existante, entendue comme celle légalement autorisée » à la date d’approbation. Le juge vérifie avec précision la réalité des modifications en s’appuyant sur les tableaux de surfaces et les notices architecturales du dossier de demande. Il rejette les contestations du voisin qui n’établit pas d’inexactitude dans les dimensions nouvelles figurant sur les plans de masse après les travaux.
B. Le rétablissement de la légalité et l’aboutissement du contentieux
Le juge d’appel conclut que « le vice tiré de la méconnaissance des dispositions relatives à l’extension des constructions existantes a été régularisé » par l’acte modificatif. La cour estime par conséquent que les appelants sont fondés à soutenir que le tribunal administratif a annulé à tort l’autorisation de construire initiale. L’arrêt prononce l’annulation du jugement de première instance et le rejet définitif de la demande d’annulation formulée par le voisin contre le projet d’extension. La validation du permis modificatif par le juge administratif scelle ainsi la conformité de l’opération de construction au regard des règles du droit positif. Cette solution assure la pérennité de l’autorisation d’urbanisme tout en imposant au pétitionnaire un strict respect des gabarits autorisés par la commune.