Tribunal judiciaire de Paris, le 19 juin 2025, n°24/00012
Rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris le 19 juin 2025, le jugement fixe les indemnités dues au propriétaire de plusieurs boxes expropriés dans le cadre d’une opération d’équipement culturel. Les transports sur place ont confirmé des lots fermés, en surface, à accès aisé, situés dans un environnement commerçant et très bien desservi. L’expropriant proposait des montants voisins de 20.000 à 25.200 euros par lot, quand l’expropriée sollicitait 353.000 euros au total, outre une perte locative annuelle de 1.440 euros. Le commissaire du gouvernement proposait 192.900 euros, en s’appuyant sur des ventes récentes et de proximité. La juridiction, après audience du 18 mars 2025, retient la date de référence du 4 juillet 2023, la méthode par comparaison, et valorise l’emplacement de manière significative. La question centrale portait sur les paramètres d’évaluation des boxes et l’agrégation des postes indemnitaires afin de couvrir « l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». La solution adopte une valeur unitaire élevée issue des comparaisons, retient l’indemnité de remploi selon un barème concordant, et accorde la perte locative justifiée, l’exécution provisoire demeurant de droit.
I. Les paramètres directeurs de l’évaluation
A. La date de référence et son fondement normatif
Le juge ancre son contrôle dans les textes constitutionnels et conventionnels rappelés in limine, notamment lorsque il énonce que « nul ne peut être privé de sa propriété […] sous la condition d’une juste et préalable indemnité », et qu’« il n’est pas tenu compte des modifications […] faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée ». La grille d’analyse combine l’article L. 322-2 du code de l’expropriation avec le renvoi de l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme, en ciblant la dernière opposabilité du document d’urbanisme.
Cette articulation aboutit à une fixation certaine et motivée de la date de référence. La motivation est concise et conforme à la lettre du code de l’urbanisme : « La date de référence à prendre en compte est donc le 04 juillet 2023. » La solution neutralise ainsi les variations de marché postérieures et garantit l’égalité de traitement au sein du périmètre.
B. La méthode comparative et la sélection des termes
Les parties « se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, à savoir la méthode par comparaison. » La juridiction met en balance des ventes intramuros dans le même immeuble ou de proximité immédiate, récentes et homogènes en surface, tout en écartant les termes trop anciens. Le choix d’un terme interne de juillet 2022 pour 20.000 euros est jugé « particulièrement pertinent » en raison de la quote-part identique et de la comparabilité des surfaces.
La pondération opérée retient aussi les éléments du commissaire du gouvernement qui « relève notamment une valeur unitaire basse de 18.000 euros, une valeur unitaire moyenne de 26.500 euros et une valeur unitaire haute de 30.000 euros. » La juridiction justifie alors une revalorisation par les externalités positives objectivées lors du transport : « En revanche, l’emplacement très favorable de l’immeuble […] doivent conduire à revaloriser les biens à la hausse, sur la base de la valeur unitaire haute relevée par le Commissaire du gouvernement. »
II. La construction indemnitaire et sa portée
A. La quantification des postes et l’équilibre obtenu
Sur la base des quotes-parts, le juge fixe des valeurs unitaires différenciées, en cohérence avec la surface et les millièmes considérés. La décision retient pour les lots les plus représentatifs 26.500 euros, puis 25.500 euros et 24.500 euros pour des quotes-parts moindres, de sorte que « l’indemnité principale s’élève à la somme totale de 206.000 euros. » L’indemnité de remploi est chiffrée selon le barème progressif admis par les parties, dont l’application par tranches fait ressortir 25.250 euros.
La perte locative est traitée dans la logique du préjudice certain. La motivation demeure sobre, mais nette sur l’assiette et la période utile, ainsi qu’en atteste la formule : « La perte locative sera donc évaluée à 1.440 euros. » L’addition des postes aboutit à 207.750 euros tous préjudices confondus, assortie d’une condamnation au titre de l’article 700 et de la règle selon laquelle « l’exécution provisoire est de droit. »
B. Portée pratique de la motivation et enseignements
La décision illustre une hiérarchie claire des indices de comparaison pour des boxes en rez-de-chaussée, à accès direct, situés sur un axe fréquenté. L’effet de l’emplacement, explicitement valorisé, permet de retenir le haut de la fourchette sans s’écarter des termes internes et de proximité. L’approche évite la confusion entre « box fermé » et « place de parking » en rappelant que la supériorité alléguée n’est « pas nécessairement le cas », l’étalon restant la preuve par les ventes récentes.
La portée tient à une méthode transposable aux emprises similaires dans des quartiers denses, où la desserte et la visibilité en façade justifient une prime. La sélection de ventes récentes, l’exclusion des termes obsolètes et la corrélation aux millièmes offrent une trame robuste et reproductible. La solution, enfin, confirme l’intérêt d’un barème de remploi partagé et d’une indemnisation distincte de la perte locative lorsque la preuve de l’occupation ressort d’un bail régulier.
Rendu par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris le 19 juin 2025, le jugement fixe les indemnités dues au propriétaire de plusieurs boxes expropriés dans le cadre d’une opération d’équipement culturel. Les transports sur place ont confirmé des lots fermés, en surface, à accès aisé, situés dans un environnement commerçant et très bien desservi. L’expropriant proposait des montants voisins de 20.000 à 25.200 euros par lot, quand l’expropriée sollicitait 353.000 euros au total, outre une perte locative annuelle de 1.440 euros. Le commissaire du gouvernement proposait 192.900 euros, en s’appuyant sur des ventes récentes et de proximité. La juridiction, après audience du 18 mars 2025, retient la date de référence du 4 juillet 2023, la méthode par comparaison, et valorise l’emplacement de manière significative. La question centrale portait sur les paramètres d’évaluation des boxes et l’agrégation des postes indemnitaires afin de couvrir « l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ». La solution adopte une valeur unitaire élevée issue des comparaisons, retient l’indemnité de remploi selon un barème concordant, et accorde la perte locative justifiée, l’exécution provisoire demeurant de droit.
I. Les paramètres directeurs de l’évaluation
A. La date de référence et son fondement normatif
Le juge ancre son contrôle dans les textes constitutionnels et conventionnels rappelés in limine, notamment lorsque il énonce que « nul ne peut être privé de sa propriété […] sous la condition d’une juste et préalable indemnité », et qu’« il n’est pas tenu compte des modifications […] faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée ». La grille d’analyse combine l’article L. 322-2 du code de l’expropriation avec le renvoi de l’article L. 213-6 du code de l’urbanisme, en ciblant la dernière opposabilité du document d’urbanisme.
Cette articulation aboutit à une fixation certaine et motivée de la date de référence. La motivation est concise et conforme à la lettre du code de l’urbanisme : « La date de référence à prendre en compte est donc le 04 juillet 2023. » La solution neutralise ainsi les variations de marché postérieures et garantit l’égalité de traitement au sein du périmètre.
B. La méthode comparative et la sélection des termes
Les parties « se sont accordées et lient la juridiction quant à la méthode de fixation de l’indemnité, à savoir la méthode par comparaison. » La juridiction met en balance des ventes intramuros dans le même immeuble ou de proximité immédiate, récentes et homogènes en surface, tout en écartant les termes trop anciens. Le choix d’un terme interne de juillet 2022 pour 20.000 euros est jugé « particulièrement pertinent » en raison de la quote-part identique et de la comparabilité des surfaces.
La pondération opérée retient aussi les éléments du commissaire du gouvernement qui « relève notamment une valeur unitaire basse de 18.000 euros, une valeur unitaire moyenne de 26.500 euros et une valeur unitaire haute de 30.000 euros. » La juridiction justifie alors une revalorisation par les externalités positives objectivées lors du transport : « En revanche, l’emplacement très favorable de l’immeuble […] doivent conduire à revaloriser les biens à la hausse, sur la base de la valeur unitaire haute relevée par le Commissaire du gouvernement. »
II. La construction indemnitaire et sa portée
A. La quantification des postes et l’équilibre obtenu
Sur la base des quotes-parts, le juge fixe des valeurs unitaires différenciées, en cohérence avec la surface et les millièmes considérés. La décision retient pour les lots les plus représentatifs 26.500 euros, puis 25.500 euros et 24.500 euros pour des quotes-parts moindres, de sorte que « l’indemnité principale s’élève à la somme totale de 206.000 euros. » L’indemnité de remploi est chiffrée selon le barème progressif admis par les parties, dont l’application par tranches fait ressortir 25.250 euros.
La perte locative est traitée dans la logique du préjudice certain. La motivation demeure sobre, mais nette sur l’assiette et la période utile, ainsi qu’en atteste la formule : « La perte locative sera donc évaluée à 1.440 euros. » L’addition des postes aboutit à 207.750 euros tous préjudices confondus, assortie d’une condamnation au titre de l’article 700 et de la règle selon laquelle « l’exécution provisoire est de droit. »
B. Portée pratique de la motivation et enseignements
La décision illustre une hiérarchie claire des indices de comparaison pour des boxes en rez-de-chaussée, à accès direct, situés sur un axe fréquenté. L’effet de l’emplacement, explicitement valorisé, permet de retenir le haut de la fourchette sans s’écarter des termes internes et de proximité. L’approche évite la confusion entre « box fermé » et « place de parking » en rappelant que la supériorité alléguée n’est « pas nécessairement le cas », l’étalon restant la preuve par les ventes récentes.
La portée tient à une méthode transposable aux emprises similaires dans des quartiers denses, où la desserte et la visibilité en façade justifient une prime. La sélection de ventes récentes, l’exclusion des termes obsolètes et la corrélation aux millièmes offrent une trame robuste et reproductible. La solution, enfin, confirme l’intérêt d’un barème de remploi partagé et d’une indemnisation distincte de la perte locative lorsque la preuve de l’occupation ressort d’un bail régulier.