Tribunal judiciaire de Marseille, le 13 juin 2025, n°25/00104
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par le tribunal judiciaire de Marseille le 13 juin 2025, cette ordonnance de référé tranche un litige né d’un bail commercial conclu en 2021. La bailleresse se plaint d’impayés survenus à l’automne 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré le 26 novembre 2024 et dénoncé aux cautions début décembre. Assignés en référé en janvier 2025, le preneur et les cautions ne comparaissent pas. Après une réouverture des débats destinée à garantir le contradictoire, l’affaire est plaidée en mai 2025. Les demandes portent sur la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision sur les sommes échues et une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.
La question posée au juge des référés était double. D’abord, l’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce, compte tenu du commandement demeuré infructueux. Ensuite, l’étendue des pouvoirs du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile pour ordonner l’expulsion, fixer une indemnité d’occupation et allouer une provision. La décision retient que « le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 décembre 2024 », ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer de 741,58 euros et alloue une provision de 2 464,94 euros, le tout solidairement à la charge du preneur et des cautions.
I – Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en référé
A – Commandement régulier et délai légal d’un mois
Le juge rappelle la lettre de l’article L. 145-41 selon laquelle la clause résolutoire ne produit effet « qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le commandement a été délivré le 26 novembre 2024 et il vise la clause, ce qui satisfait l’exigence textuelle. Sa dénonciation aux cautions, intervenue les 4 et 5 décembre, ne conditionne pas l’acquisition de la clause à l’égard du preneur, mais renforce l’information des garants. Le cadre du référé impose seulement que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable, ce qui suppose un acte régulier, un délai expiré et une persistance de l’impayé.
L’ordonnance articule clairement le droit positif et le bail. Elle relève qu’ »à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux ». Cette motivation, centrée sur la concordance entre le texte légal et la stipulation contractuelle, évite toute confusion entre résiliation judiciaire et résiliation de plein droit, et situe exactement le point de départ des effets résolutoires.
B – Constat d’impayés et date d’effet de la résiliation
La matérialité de l’arriéré ressort d’un décompte arrêté au 10 janvier 2025 et du défaut de paiement depuis octobre 2024. L’ordonnance en déduit que « les pièces fournies par la demanderesse font état de loyers demeurés impayés », condition objectivement vérifiée et non discutée. L’absence de contestation sérieuse, redoublée par la défaillance des défendeurs, autorise le constat de l’acquisition de la clause à la date exactement calculée.
La solution s’énonce sans détour: « Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 décembre 2024. » Le choix de constater la résiliation, plutôt que de la prononcer, respecte la nature automatique de la clause résolutoire. La précision de la date garantit ensuite l’ordonnancement des créances entre loyers antérieurs et indemnités d’occupation postérieures.
II – Les effets de la résiliation et l’office du juge des référés
A – Trouble manifestement illicite et expulsion
Sur le fondement de l’article 835, alinéa 1, le juge peut prescrire des mesures de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La motivation retient que « le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite ». Cette formule, désormais classique, justifie l’expulsion en référé, dès lors que la résiliation de plein droit est acquise et non sérieusement contestable.
L’ordonnance en tire la conséquence pratique en ordonnant l’expulsion à défaut de restitution volontaire, avec le concours de la force publique si nécessaire. Cette articulation, fondée sur la dualité des cas de l’article 835, assure la cessation rapide de l’occupation sans titre, ce qui répond à la finalité conservatoire et réparatrice du référé.
B – Indemnité d’occupation, provision et condamnation solidaire des cautions
La résiliation acquise transforme la dette de loyers en indemnité d’occupation. Le juge précise utilement que « les sommes dues […] au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers ». Il fixe l’indemnité postérieure au 26 décembre 2024 « égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié », soit 741,58 euros, outre charges et taxes, jusqu’à la libération. Cette méthode, conforme à l’équivalence usuelle, assure une compensation mesurée du préjudice d’occupation.
La provision suit la même logique probatoire. L’ordonnance constate que « l’obligation du locataire de payer la somme de 2464,94 € euros […] n’est pas sérieusement contestable » et l’alloue en référé. La condamnation solidaire du preneur et des cautions, fondée sur les engagements de 2021, complète le dispositif en garantissant l’effectivité du recouvrement. L’application combinée des articles 1103 du code civil et 835 du code de procédure civile se révèle ici précise et proportionnée, en ce qu’elle distingue soigneusement la nature des sommes et adapte l’office du juge d’évidence.
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2)
Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par le tribunal judiciaire de Marseille le 13 juin 2025, cette ordonnance de référé tranche un litige né d’un bail commercial conclu en 2021. La bailleresse se plaint d’impayés survenus à l’automne 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré le 26 novembre 2024 et dénoncé aux cautions début décembre. Assignés en référé en janvier 2025, le preneur et les cautions ne comparaissent pas. Après une réouverture des débats destinée à garantir le contradictoire, l’affaire est plaidée en mai 2025. Les demandes portent sur la constatation de la résiliation, l’expulsion, une provision sur les sommes échues et une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.
La question posée au juge des référés était double. D’abord, l’acquisition de la clause résolutoire au regard de l’article L. 145-41 du code de commerce, compte tenu du commandement demeuré infructueux. Ensuite, l’étendue des pouvoirs du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile pour ordonner l’expulsion, fixer une indemnité d’occupation et allouer une provision. La décision retient que « le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 décembre 2024 », ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation au montant du dernier loyer de 741,58 euros et alloue une provision de 2 464,94 euros, le tout solidairement à la charge du preneur et des cautions.
I – Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire en référé
A – Commandement régulier et délai légal d’un mois
Le juge rappelle la lettre de l’article L. 145-41 selon laquelle la clause résolutoire ne produit effet « qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le commandement a été délivré le 26 novembre 2024 et il vise la clause, ce qui satisfait l’exigence textuelle. Sa dénonciation aux cautions, intervenue les 4 et 5 décembre, ne conditionne pas l’acquisition de la clause à l’égard du preneur, mais renforce l’information des garants. Le cadre du référé impose seulement que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable, ce qui suppose un acte régulier, un délai expiré et une persistance de l’impayé.
L’ordonnance articule clairement le droit positif et le bail. Elle relève qu’ »à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux ». Cette motivation, centrée sur la concordance entre le texte légal et la stipulation contractuelle, évite toute confusion entre résiliation judiciaire et résiliation de plein droit, et situe exactement le point de départ des effets résolutoires.
B – Constat d’impayés et date d’effet de la résiliation
La matérialité de l’arriéré ressort d’un décompte arrêté au 10 janvier 2025 et du défaut de paiement depuis octobre 2024. L’ordonnance en déduit que « les pièces fournies par la demanderesse font état de loyers demeurés impayés », condition objectivement vérifiée et non discutée. L’absence de contestation sérieuse, redoublée par la défaillance des défendeurs, autorise le constat de l’acquisition de la clause à la date exactement calculée.
La solution s’énonce sans détour: « Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 26 décembre 2024. » Le choix de constater la résiliation, plutôt que de la prononcer, respecte la nature automatique de la clause résolutoire. La précision de la date garantit ensuite l’ordonnancement des créances entre loyers antérieurs et indemnités d’occupation postérieures.
II – Les effets de la résiliation et l’office du juge des référés
A – Trouble manifestement illicite et expulsion
Sur le fondement de l’article 835, alinéa 1, le juge peut prescrire des mesures de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La motivation retient que « le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite ». Cette formule, désormais classique, justifie l’expulsion en référé, dès lors que la résiliation de plein droit est acquise et non sérieusement contestable.
L’ordonnance en tire la conséquence pratique en ordonnant l’expulsion à défaut de restitution volontaire, avec le concours de la force publique si nécessaire. Cette articulation, fondée sur la dualité des cas de l’article 835, assure la cessation rapide de l’occupation sans titre, ce qui répond à la finalité conservatoire et réparatrice du référé.
B – Indemnité d’occupation, provision et condamnation solidaire des cautions
La résiliation acquise transforme la dette de loyers en indemnité d’occupation. Le juge précise utilement que « les sommes dues […] au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers ». Il fixe l’indemnité postérieure au 26 décembre 2024 « égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié », soit 741,58 euros, outre charges et taxes, jusqu’à la libération. Cette méthode, conforme à l’équivalence usuelle, assure une compensation mesurée du préjudice d’occupation.
La provision suit la même logique probatoire. L’ordonnance constate que « l’obligation du locataire de payer la somme de 2464,94 € euros […] n’est pas sérieusement contestable » et l’alloue en référé. La condamnation solidaire du preneur et des cautions, fondée sur les engagements de 2021, complète le dispositif en garantissant l’effectivité du recouvrement. L’application combinée des articles 1103 du code civil et 835 du code de procédure civile se révèle ici précise et proportionnée, en ce qu’elle distingue soigneusement la nature des sommes et adapte l’office du juge d’évidence.