Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 16 juin 2025, n°24/02184
Now using node v22.15.1 (npm v10.8.2) Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2 Codex est déjà installé. Lancement de Codex… Rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 16 juin 2025, l’ordonnance de référé tranche plusieurs demandes liées à un bail commercial conclu en 2016 pour l’exploitation d’un atelier de mécanique. Le locataire invoquait des désordres persistants, exacerbés après un effondrement de terrain en 2023, relatifs notamment à la toiture, à l’électricité et au réseau sanitaire. Après une mise en demeure demeurée infructueuse selon lui, il sollicitait des travaux sous astreinte, une expertise, la suspension des loyers et une provision à valoir sur son préjudice de jouissance.
Assignée le 8 octobre 2024 sur le fondement des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée le 19 mai 2025. Le défendeur soutenait avoir mandaté et réglé plusieurs entreprises avant l’instance, tout en reprochant au locataire un défaut d’entretien. Le constat du 7 mars 2025 relevait néanmoins la persistance de désordres, en particulier sur l’installation électrique et l’assainissement. Deux thèses se sont ainsi opposées sur la charge des remises en état, l’existence d’une contestation sérieuse et l’opportunité d’une mesure d’instruction préalable.
La question posée tenait aux conditions d’intervention du juge des référés pour ordonner des travaux sous astreinte et une provision, et à l’opportunité d’une expertise in futurum afin de déterminer l’imputabilité des désordres. Le juge rappelle d’abord que « L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse », et que « l’article 835 alinéa 1 lui permet de prendre toute mesure nécessaire pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite ». Il refuse les injonctions sous astreinte et la provision, mais ordonne une expertise sur le fondement de l’article 145, en rejetant aussi la suspension ou la consignation des loyers au regard de l’article 1220 du code civil.
I. Le contrôle du juge des référés sur les obligations sollicitées
A. Refus d’ordonner des travaux sous astreinte en présence de contestations
Le juge constate que des entreprises ont été mandatées et payées, sans résolution complète des désordres. Il retient cependant l’existence d’incertitudes quant à leur imputabilité, lesquelles font obstacle à une mesure coercitive immédiate. L’ordonnance souligne, après analyse des pièces et du constat, que « les circonstances ne permettent pas de retenir de la part du bailleur […] une inertie justifiant sa condamnation à faire réaliser les travaux sous astreinte alors qu’à ce jour, la réalité et l’imputabilité des travaux requis restent à déterminer ». Cette motivation s’inscrit dans l’office prudent du juge des référés lorsque la mesure sollicitée affecte durablement l’exécution contractuelle.
Ce refus illustre l’articulation classique entre l’urgence alléguée et la contestation sérieuse. La persistance de désordres ne suffit pas, en elle-même, à emporter une injonction sous astreinte si la cause exacte, l’étendue des remises nécessaires et la part de responsabilité respective demeurent discutées. La formule « La demande sera donc rejetée » traduit l’idée que l’urgence ne neutralise pas le débat sérieux, surtout lorsque la preuve exige un éclairage technique préalable.
B. Rejet des demandes accessoires: provision et suspension du loyer
La même logique gouverne la demande de provision. Le juge rappelle que « L’article 835 alinéa 2 prévoit que le juge des référés peut, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision ». Or, l’ordonnance relève que « l’obligation pesant sur le défendeur de le réparer se heurte à une contestation sérieuse ». Faute d’éléments précis sur l’existence et le quantum du préjudice de jouissance, l’allocation d’une somme à valoir est écartée.
La suspension ou la consignation des loyers est pareillement refusée sur le terrain de l’article 1220 du code civil. Le juge note que « Le demandeur ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que les désordres l’empêchent d’exercer son activité […] et le privent de la jouissance ». Le critère d’atteinte suffisamment grave à l’équilibre synallagmatique n’apparaît pas caractérisé. La solution demeure cohérente avec une approche graduée: pas de mesure affectant immédiatement l’obligation de payer tant que l’imputabilité et l’ampleur des atteintes n’ont pas été consolidées par une instruction technique.
II. L’ouverture d’une mesure d’instruction avant tout procès
A. Motif légitime et office probatoire de l’article 145
L’ordonnance mobilise la voie probatoire autonome de l’article 145 afin d’objectiver les désordres et d’en éclairer les causes. Elle rappelle que « L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits [dont] pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction […] peuvent être ordonnées ». Le juge constate un intérêt légitime, souligné par le constat et par la persistance de dysfonctionnements techniques, et précise qu’il y a lieu « d’ordonner une expertise […] sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues ».
Cette démarche s’accorde avec la fonction exploratoire de l’expertise in futurum, qui vise à prévenir la perte des preuves et à stabiliser les données techniques du litige. Elle répond aussi à l’exigence de proportionnalité: lorsque des injonctions définitives se heurtent à un doute sérieux, l’instruction probatoire intermédiaire apparaît comme la réponse la plus adaptée à la bonne administration de la justice.
B. Portée de la mission, financement et cadre procédural
La mission ordonnée est ample et structurée: vérification de l’existence des désordres, description, détermination des causes, proposition des travaux nécessaires, évaluation des coûts et de la durée, ainsi que fourniture d’éléments utiles à la liquidation des préjudices. L’ordonnance encadre les opérations par des garanties procédurales classiques: dires contradictoires, pré-rapport, délai de dépôt et contrôle du juge de l’expertise. Ce calibrage technique et procédural renforce la sécurité des constatations à venir.
La provision à consigner par le demandeur, d’un montant de 3 000 euros, illustre la répartition provisoire des frais d’expertise, sans préjuger d’un éventuel refondement lors du jugement au fond. La solution retient un équilibre mesuré: elle évite des décisions irréversibles sur obligations de faire ou de payer, mais organise la collecte d’éléments déterminants pour la suite. La portée pratique est nette: la décision prépare utilement le terrain contentieux, tout en rappelant que l’outil de l’article 145 ne doit pas devenir un détour pour obtenir, par anticipation, l’exécution de solutions discutées.
L’ensemble révèle un référé de prudence et de méthode. Les mesures coercitives immédiates sont écartées face au doute sérieux, alors que l’expertise probatoire, proportionnée et contradictoire, est privilégiée pour fonder ensuite, en toute connaissance, la discussion sur les responsabilités, les travaux et les indemnités.
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Utilisation de Node.js v20.19.4 et npm 10.8.2
Codex est déjà installé.
Lancement de Codex…
Rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 16 juin 2025, l’ordonnance de référé tranche plusieurs demandes liées à un bail commercial conclu en 2016 pour l’exploitation d’un atelier de mécanique. Le locataire invoquait des désordres persistants, exacerbés après un effondrement de terrain en 2023, relatifs notamment à la toiture, à l’électricité et au réseau sanitaire. Après une mise en demeure demeurée infructueuse selon lui, il sollicitait des travaux sous astreinte, une expertise, la suspension des loyers et une provision à valoir sur son préjudice de jouissance.
Assignée le 8 octobre 2024 sur le fondement des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée le 19 mai 2025. Le défendeur soutenait avoir mandaté et réglé plusieurs entreprises avant l’instance, tout en reprochant au locataire un défaut d’entretien. Le constat du 7 mars 2025 relevait néanmoins la persistance de désordres, en particulier sur l’installation électrique et l’assainissement. Deux thèses se sont ainsi opposées sur la charge des remises en état, l’existence d’une contestation sérieuse et l’opportunité d’une mesure d’instruction préalable.
La question posée tenait aux conditions d’intervention du juge des référés pour ordonner des travaux sous astreinte et une provision, et à l’opportunité d’une expertise in futurum afin de déterminer l’imputabilité des désordres. Le juge rappelle d’abord que « L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse », et que « l’article 835 alinéa 1 lui permet de prendre toute mesure nécessaire pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite ». Il refuse les injonctions sous astreinte et la provision, mais ordonne une expertise sur le fondement de l’article 145, en rejetant aussi la suspension ou la consignation des loyers au regard de l’article 1220 du code civil.
I. Le contrôle du juge des référés sur les obligations sollicitées
A. Refus d’ordonner des travaux sous astreinte en présence de contestations
Le juge constate que des entreprises ont été mandatées et payées, sans résolution complète des désordres. Il retient cependant l’existence d’incertitudes quant à leur imputabilité, lesquelles font obstacle à une mesure coercitive immédiate. L’ordonnance souligne, après analyse des pièces et du constat, que « les circonstances ne permettent pas de retenir de la part du bailleur […] une inertie justifiant sa condamnation à faire réaliser les travaux sous astreinte alors qu’à ce jour, la réalité et l’imputabilité des travaux requis restent à déterminer ». Cette motivation s’inscrit dans l’office prudent du juge des référés lorsque la mesure sollicitée affecte durablement l’exécution contractuelle.
Ce refus illustre l’articulation classique entre l’urgence alléguée et la contestation sérieuse. La persistance de désordres ne suffit pas, en elle-même, à emporter une injonction sous astreinte si la cause exacte, l’étendue des remises nécessaires et la part de responsabilité respective demeurent discutées. La formule « La demande sera donc rejetée » traduit l’idée que l’urgence ne neutralise pas le débat sérieux, surtout lorsque la preuve exige un éclairage technique préalable.
B. Rejet des demandes accessoires: provision et suspension du loyer
La même logique gouverne la demande de provision. Le juge rappelle que « L’article 835 alinéa 2 prévoit que le juge des référés peut, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision ». Or, l’ordonnance relève que « l’obligation pesant sur le défendeur de le réparer se heurte à une contestation sérieuse ». Faute d’éléments précis sur l’existence et le quantum du préjudice de jouissance, l’allocation d’une somme à valoir est écartée.
La suspension ou la consignation des loyers est pareillement refusée sur le terrain de l’article 1220 du code civil. Le juge note que « Le demandeur ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que les désordres l’empêchent d’exercer son activité […] et le privent de la jouissance ». Le critère d’atteinte suffisamment grave à l’équilibre synallagmatique n’apparaît pas caractérisé. La solution demeure cohérente avec une approche graduée: pas de mesure affectant immédiatement l’obligation de payer tant que l’imputabilité et l’ampleur des atteintes n’ont pas été consolidées par une instruction technique.
II. L’ouverture d’une mesure d’instruction avant tout procès
A. Motif légitime et office probatoire de l’article 145
L’ordonnance mobilise la voie probatoire autonome de l’article 145 afin d’objectiver les désordres et d’en éclairer les causes. Elle rappelle que « L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits [dont] pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction […] peuvent être ordonnées ». Le juge constate un intérêt légitime, souligné par le constat et par la persistance de dysfonctionnements techniques, et précise qu’il y a lieu « d’ordonner une expertise […] sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues ».
Cette démarche s’accorde avec la fonction exploratoire de l’expertise in futurum, qui vise à prévenir la perte des preuves et à stabiliser les données techniques du litige. Elle répond aussi à l’exigence de proportionnalité: lorsque des injonctions définitives se heurtent à un doute sérieux, l’instruction probatoire intermédiaire apparaît comme la réponse la plus adaptée à la bonne administration de la justice.
B. Portée de la mission, financement et cadre procédural
La mission ordonnée est ample et structurée: vérification de l’existence des désordres, description, détermination des causes, proposition des travaux nécessaires, évaluation des coûts et de la durée, ainsi que fourniture d’éléments utiles à la liquidation des préjudices. L’ordonnance encadre les opérations par des garanties procédurales classiques: dires contradictoires, pré-rapport, délai de dépôt et contrôle du juge de l’expertise. Ce calibrage technique et procédural renforce la sécurité des constatations à venir.
La provision à consigner par le demandeur, d’un montant de 3 000 euros, illustre la répartition provisoire des frais d’expertise, sans préjuger d’un éventuel refondement lors du jugement au fond. La solution retient un équilibre mesuré: elle évite des décisions irréversibles sur obligations de faire ou de payer, mais organise la collecte d’éléments déterminants pour la suite. La portée pratique est nette: la décision prépare utilement le terrain contentieux, tout en rappelant que l’outil de l’article 145 ne doit pas devenir un détour pour obtenir, par anticipation, l’exécution de solutions discutées.
L’ensemble révèle un référé de prudence et de méthode. Les mesures coercitives immédiates sont écartées face au doute sérieux, alors que l’expertise probatoire, proportionnée et contradictoire, est privilégiée pour fonder ensuite, en toute connaissance, la discussion sur les responsabilités, les travaux et les indemnités.